深圳最好的商业模式（开业仓促人气惨淡）

作者：大江

“感觉这边怎么样?”

“像城乡结合部的商场，还不如老家的万达，这边都没什么吃的，本来想去苹果店里看看，结果里面都没人。”

7月17日，龙岗天光城开业，笔者邀请朋友一起去玩，我们花了一个半小时才到现场，但龙岗天光城着实让追过不少开业现场的笔者涌现出了些许尴尬，以上则为笔者和朋友的对话。

从现场来看，龙岗天光城的开业略显仓促，品牌一般，万宁、农耕记、十二蛙小侠等不少品牌都还没开，当天室内商业B区的开业率大概只有85%，在街区A区也完全感受不到开业氛围。

从人气来看，龙岗天光城也不像是一个刚开业的商场，整个商场人气非常一般，即使有不少打折活动，很多店铺门口都难见排队的人流。

天光城B区10点50分的室外人流

天光城B区11点14分的室内人流情况

而据龙岗天光城官微显示，7月18日龙岗天光城开业首日客流，只有超10万人。

龙岗天光城完全不像开业，更像是在完成开业目标而已。

明恒商业的首秀龙岗天光城，让我们期待而至，也让我们失望而归。

定位社区服务型购物中心

商业体量约5万㎡

既招商又卖铺

规划和定位（20分）：13分

龙岗天光城定位为社区服务型购物中心，打造“美好生活场景”。商业体量约为5万㎡，是以在地客家文化为特色的主题商业。

不过，龙岗天光城也是龙岗中粮祥云广场一期的底商。

龙岗中粮祥云项目作为一个旧改项目，是由中粮地产打造的集住宅、商业、写字楼、公寓为一体的城市综合体。

中粮祥云广场一期

2013年11月，中粮地产以4.3亿的价格，收购了深圳锦峰集团有限公司所持锦峰城公司100%股权，成功介入到了龙岗爱联社区的旧村改造项目，也成为该项目的实际开发人。

此后，中粮地产为开发该项目还进行过2次融资。

2015年，中粮地产通过“股权 债权”的方式，引入了深圳汇金壹号，为爱联社区旧改项目融资了十多亿。

2年后，由中粮地产（深圳）实业有限公司提供担保，深圳市锦峰城房地产开发有限公司向农行申请了14亿元借款，同样用于旧改项目的建设。

据了解中粮祥云项目共分为两期开发，一期已于2017年10月开盘，目前住宅基本上都买完了，二期则还处于拆迁阶段。

根据此前的公开信息来看，一期商业面积约9万㎡，天光城的商业体量只有5万㎡，应该是有不少商铺已经卖掉了。

从现场也能看到卖铺信息，A区商业街不少空铺的门口还贴着联系人不一的招租广告。

笔者也根据上面的联系方式联系了其中一位阿姨，其表示这边基本上都卖出去了，也都是业主直租的。

不过值得注意的是，天光城也并不是由中粮旗下声名在外、有着丰富商业经验的大悦城控股运营，而是明恒商业打造的首个商业广场项目。

根据企查查显示，明恒商业管理有限公司成立于2019年7月，注册地址也是龙岗天光城，目前在运营的项目也只有天光城。

地段与交通（20分）：16分

天光城位于龙岗大道与如意路交汇处，以社区商业作为定位，以周边社区居民为核心客群。

中粮祥云广场项目本身就是一个集住宅、商业、写字楼、公寓为一体的综合体项目，并且目前住宅基本上已经卖完，也已有不少人入住，笔者当天在现场就看到很多阳台都晾晒着衣服。

根据安居客显示，目前中粮祥云的二手房均价也在4万/㎡左右，消费力还是不缺的。

此外，周边住宅也很密集，有幸福壹号、爱联小区、荣富楼、新联社区、中探家园等住宅，也有很大的消费需求。

周边交通：

天光城的交通通达度还是很高的，虽然没有与地铁接驳，但与地铁3号线爱联站就隔了200米。

周边也有多条公交线穿过，五百米范围内就有10个公交站台，旁边的爱联社区公交站也有13条线路经过。

尽管交通还比较方便，但对于住在宝安、南山这边的人而言，还是太远了，笔者当天和朋友坐了一个半小时的公交车才到商场。

室内商业Mall开业率约85%

体验场景粗糙敷衍

现场人流一般

品牌与人流（20分）：13分

龙岗天光城商业体量约为5万㎡，采用街区 Mall形式，商业街A区有4层，室内商业B区有5层，街区和Mall在二楼、三楼由连廊相连。

连接街区和Mall的连廊

从人流来看：

笔者到达现场时，天光城B区的外广场还在举办活动，但围观的人并不多，事实上，整个外广场的人都很少，一点也不像一个商场的开业现场，并且室内的人也不多，来的也都是带着孩子的家庭消费者，年轻人比较少。

室外人流情况

室内人流情况

商业街A区的人更少，A区广场有在举办市集，但消费者基本上不到这边来，整个A区空空荡荡的，如果不是A区外广场也有不少商场开业的提示，根本就看不出这里也有在开业。

A区广场上的市集

商业街区A区

B区通往A区的连廊入口是打开的，但A区进入连廊的入口是锁起来的，连廊上也看不到人。

不管是A区还是B区的负一楼都从外面围挡起来了，B区的所有扶梯都是关的。

从品牌来看：

A区商业街区的品牌并不多，有海伦司小酒馆、SUMAN休闲清吧、娃哈哈、木屋烧烤、隐匠桶烧、蒂妃媛美容美甲、云芝馆过桥米线、竹卉服装店、御康源古方养生店、卡曼造型、贝丽诺国际日托中心、大卡司、闲亭、挞柠、麦茶等品牌。

开业的就更少了，只有十几家开业，海伦司小酒馆、SUMAN酒吧、木屋烧烤都没开业。

当天街区里也只有隐匠桶烧、云芝馆、蒂妃媛、娃哈哈等品牌能明显看到有开业活动。

从媒体的公开报道来看，天光城是想打造24小时不夜街区做夜经济的。

但街区只引入了SUMAN酒吧、海伦司小酒馆2家酒吧及2家烧烤店，感觉离营造的夜经济氛围还有点远，况且夜经济也不是引进几家酒馆和烧烤店就能完成的。

室内商业B区引入了50多家品牌，品牌总体比较一般，多是些不知名品牌，但也有万家life、vivo、85°C、Tims咖啡、八合里、十二蛙小侠、农耕记、万宁等品牌，虽然这些品牌当天大部分都没开业。

笔者大概算了下，室内商业B区当天的开业率大概在85%。

有茶、85°C、阿杏饭团等轻餐饮店都看不到人排队，有的店里也没坐满，Vivo、Apple Store这些数码科技店都没什么人，但周大生、周六福珠宝店却是挤满了人。

重点是这个Apple store，要知道深圳只有益田假日广场一家Apple旗舰店，整个广东也只有三家，天光城这家Apple store不知道是什么来头。

龙岗天光城官微里关于Apple的介绍

笔者中午和朋友一起吃饭，四楼还有很重的装修味，也很影响心情。

此外，商场里的场景打造也极其敷衍。

负一楼的体验场景也还没有打造好，四周搭有粉色的围挡，还有几棵假桃花树，看起来也比较塑料。

一楼设置有玻璃路段，初看新奇，可以清楚看到负一楼的桃花场景，也吸引了不少消费者从上面经过，但是从负一楼的角度看楼上也很清晰，女性穿裙子走在玻璃路段上是有走光风险的。

四楼的梦幻海洋馆也非常敷衍，不仅外立面非常粗糙，都是围挡且留了一个入口，馆里的场景搭建也相当一般，昏暗的塑料场景，刺眼的彩色灯光，养在几个小水箱的海洋生物，笔者朋友看了连说不值票价。

朱公子看到后也惊呆了，表示这么不忍直视的场景居然还要门票！

梦幻海洋馆内部

商场特地设置的打卡点“日不落天光”，感觉也是“照骗”，连场景的装修都还是水泥墙。

动线清晰

柱子遮挡视线、采光差

周边五百米就是龙岗星河CoCo park

细节与运营（20分）：8分

龙岗天光城定位社区服务型购物中心，以南北总长约400米的临街界面呈现，室内商业B区每一层并不大，动线呈“一”字形，并不难逛。

很多大柱子遮挡视线。商场每一层都有很多大柱子，很遮挡视线。不仅如此，商场中间也拿来设置店铺了，让本来就不算宽敞的空间，显得更加拥挤。

室内采光差。天光城室内都是封闭式的，基本上没什么自然采光，一、二层灯光充足看起来还好，三、四层就显得有些昏暗。

洗手间清理不及时。笔者去到二楼的洗手间，发现卫生纸都用完了，也没人换新的，连擦手纸也是空的，垃圾桶满了也没清理。

还有一点值得诟病的是，天光城公众号上写的是17日开业，也安排有很多优惠活动，但事实上有的店还没开业，品牌的优惠活动也写上去了。

来源：龙岗天光城官微

比如农耕记写了全场菜品5折优惠，但实际现场还在装修，农耕记的开业时间要到7月29日。

笔者17日去的天光城开业现场，其公众号又表示18日盛大开业，也让笔者有些尴尬，是不是记错了它的开业时间。

来源：龙岗天光城官微

不过天光城在扶梯处也贴心的设置有“小心滑倒”的提示，设置的消费抽奖门槛也比较低，基本上抽奖都可以抽到小礼品，这些细节也值得肯定。

商圈竞争力（20分）：8分

根据高德地图显示，天光城周围的商场还挺多的，包括龙岗星河coco park、昌盛百货、汇德福购物广场、爱联万乐福购物广场等商场。

3公里内也有龙岗万科广场、天虹商场、岁宝Shirble Plaza、世贸中心、龙岗星河iCO等商场。

特别是龙岗星河coco park，与天光城还在一条街上，就隔了500米，竞争也更加激烈。

从开业现场情况来看，周边密集的商场对天光城影响还是很大的。

据龙岗天光城官微20日发布的推文表示，7月18日迎来盛大开幕的天光城，开业当天客流超10万 。

尽管有不少活动引流，天光城的开业客流量确实并不大。

开业惨淡、热度一般

龙岗天光城能杀出重围吗？

综合得分（100分）：58分

一方面，近两年由于疫情原因，影响到了不少商场施工进度和招商进度，很多商场开业时间也一再推迟。龙岗天光城能正常开业，也是值得期待和肯定的。

但另一方面，开业并不只是一个任务，商场打造的用心程度也会反馈在消费者的口碑里。

作为明恒商业首秀的天光城，不管是从开业现场、人流情况、场景打造等方面，笔者其实是有些失望的。

而开业已经过去了5天（按17日正式开业），天光城在大众点评上的讨论度也寥寥无几，总共7个评论里差不多6个是差评。

天光城开业“惨淡”也说明尽管社区商业门槛比较低，但要做好还是需要用心和实力的。

不过开局已定，在周边竞争压力也不小的情况下，我们也期待天光城在后续能做出差异化的转变和突破。

你觉得天光城做得如何？

你看好天光城的未来吗？

欢迎留言评论~

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