杨禹深度评城镇建设（衡量城市发达程度重要指标是租赁程度）

链家研究院院长 杨现领

中新网3月30日电 当前，又一轮房地产调控政策降临众多城市，全国楼市再度陷入紧张焦灼的局面。就在一二手房交易市场踏入两难境地的同时，房屋租赁市场吹来了新鲜空气，链家研究院在日前发布了《租赁市场系列研究报告》，指出租房市场的主要问题突出表现在供给主体和供给渠道单一，大量空置物业的盘活需要专业化、规模化管理与运营机构的发展以及配套政策的落地。

在此基础上，链家研究院院长杨现领深度解构了“租购并举”的实质，同时通过城市的横向对比认为，衡量一个城市发达程度的重要指标就是租赁程度。

“租赁市场问题主要集中在一线城市”

房产交易市场变化莫测，而租赁市场同样没有那么简单。如何把闲置房源流通到市场中，解决住房需求问题？怎样才能让住房成为一种生活方式？摆在现实面前的问题有很多，以链家为代表的房产服务机构为此正不遗余力。

当下，“购租并举”无疑已成为一个行业热词。2015年以来，中央多次明确提出，要建立“购租并举”的住房供给体系，这也是我国房地产市场化改革以来的重大转变。

如何理解“购租交举”，杨现领给出的分析是，在购的层面强调新房和二手交易的平衡，在租的层面强调通过规范租赁市场秩序、培育专业化运营机构、提高租赁品质，让租赁真正成为解决新市民住房需求的方式。

其中，租的层面来看，更多地发挥市场和机构的力量，让品质租房成为一种生活方式。杨现领表示：“从目前的情况看，租房市场的主要问题突出表现在供给主体和供给渠道单一。首先，政府在租赁住宅的供给上一直发挥主导作用，从廉租房、公租房到一系列各种形式的保障房住房，市场化的力量没有得到充分发挥。”

其次，增量的供给目前仍处于主导地位，存量资源的盘活利用不足。杨现领称，在租赁供给不足最为突出的一线城市，仍然存量大量闲置的、未被充分使用的私人房源、工业和商办物业，激活存量的空间远远大于增量供给的空间。这需要专业化、规模化管理与运营机构的发展以及配套政策的落地。

“我一直坚持这么一个观点，中国的租赁市场如果说有问题的话，问题主要集中在一线城市，主要是在北京、上海、深圳，广州还好很多，最严重的是北京。”杨现领说，“在全国层面，三四线城市，我觉得今天不存在特别大的租的问题，国际规律来看，越是一线城市，租赁人口的占比就越高。虽然北京今天已经买不起了，未来不希望它租不起，如果租不起了，那么这个城市就失去它的活力了。所以我一直认为衡量一个城市发达程度的重要指标就是租赁程度。”

“未来租赁是唯一仍有政策红利的市场”

多年以来，房地产是国内实体经济发展的重要推动力之一，而房产交易大多以买卖为主体，租赁市场被放在了次要位置。不过在杨现领看来，租赁市场越来越成为中国房地产的一个重要组成部分，这其中包括了三层含义。

“第一层，我们会看到越来越多的人会成为租房市场的一员，通过租房满足住居住。第二，未来越来越多的房屋会用来租赁，成为重要部分。第三个，租赁作为一个产业，会成为中国整个房地产产业的重要的组成部分。”杨现领说。

由此看来，租赁行业拥有可期的发展潜力和前景。杨现领表示：“租赁产业本身就成为一个独立的品类、独立的行业，能够成为房地产行业的一部分，成为经济增长的重要推动力。从国外比较来看，英国、美国、日本，在房地产里面，租赁产业对行业的贡献度是最高的，基本是40%左右的贡献度。”

不过，目前我国租赁市场的发展尚处于早期阶段，制度体系建设尚未完善。借鉴发达国家经验，结合我国国情，培育和发展租赁市场，杨现领认为可以从多方位政策选项去考虑。比如，鼓励私人房源出租，增加市场化房源的供给主体；培育专业化租赁机构，提高租住品质，促进市场供应主体多元化；实施租赁补贴政策，多种方式提高租客支付能力。同时推动租赁金融配套设施建设，规范交易流程，保障双方权益。

其实，近年来政府正逐步重视房屋租赁市场的健康发展。例如，2015年后相继出台公积金提取、税收优惠、商改住等支持政策，多方位推进租赁市场发展。2016年12月，中央经济工作会议与财经领导小组会议再次明确规范发展租赁市场，加快租赁立法，推动机构化、规模化租赁企业发展，建立购租并举的住房制度满足多层次需求。

“可以想见，未来2-3年来，金融、财税、土地、市场监管等多策并举，租赁市场是房地产市场中唯一享有政策红利的领域。”杨现领表示，我国租赁市场正处于加速成长期，租赁消费升级大趋势下，租金水平将持续增长、租赁市场规模不断扩大。随着政策红利逐步释放，过去5年青年公寓的探索以及周边配套产业的完善，特别是开发商、房地产基金等大量高阶参与者进入，中国租赁产业生态将趋于完整。