祥云国际深度分析（买进东海国际7年不赚反赔）

东海国际公寓，这是矗立在深圳深南大道核心地段的两栋塔楼，楼高308米，可以说称得上是深南大道的标志性建筑；且从其7888号的门牌号也能窥见它的不寻常。

但是，如此的不寻常，对于拥有者而言是否真是件好事，它带来的价值又有几何？

近日，一名此前购买东海国际公寓的投资者大倒苦水，2013年，他花费每平方米10万元的价格购买了一套东海国际40层的公寓。

可是，7年过去，这里仍然是10万上下的价格，算上购房本金的利息、物业等各种费用，这套房子不赚反赔，并且由于总价高及公寓本身难出手，这些年，这套公寓成为他手上的“烫手山芋”，多少次让他默默哭晕在厕所。

对于投资者而言，东海国际公寓的投资是个极端的案例，无疑可列入深圳公寓投资的又一大“血案”。

东海国际公寓卖了多年仍去化不佳

“东海花园”是深圳当地开发商——东海房地产发展有限公司于1997年在深圳开发的第一个楼盘，由于其开启了豪宅开发的先河，因此在全国享有盛名，该楼盘还获得过中国首个AAA住宅小区称号。

东海花园一期工程于1997年推出，随后便开发了二期，以及曾荫权租住过的君豪阁，直至2007年推出了东海国际公寓。90年代末期，也即是深圳房地产业的蓬勃发展阶段，东海花园在深圳楼盘的地位可谓举足轻重。

时光荏苒，岁月如梭。随着深圳的豪宅不断推陈出新，东海花园和东海国际公寓在人们的记忆中逐渐模糊。

东海国际公寓由深圳东海集团开发，分A、B两座，分别为82层及75层高，两栋高楼通过空中连廊联接在一起。

东海国际公寓于2013年首次开售，断断续续卖了几年，从相关资料显示，如今的去化率只有两成，不过也许还有开发商自持单位未拿出来售卖。

七年了，2.5亿元的顶豪公寓降价2000万元抛售？

3月12日，东海国际公寓官方公众号推售一套取名“天墅”的顶层豪宅，以每平方米叫价29万元 、总价2.3亿元上线，让大家惊诧不已。

其实，东海国际公寓取名“天墅”的产品有十套左右，开发商对外宣称：“天墅”均属于藏品级的产品，每一套的设计都不一样，并表示，它寄托了老板做极致产品的情怀，价值非凡，所以只有遇到特别合适的客户，才能进入参观。

而这套总价2.3亿元的顶层单位被封为“楼王”。

实际上，这套豪宅并非首次开售，早在七年前，它就因售价2.5亿元曾经轰动一时。

2013年，其相关新闻仍然历历在目，当时2.5亿元一套的公寓，让人咂舌的同时，大家不禁要问，这个价格是否值得？

当年，深圳房子均价刚好达到每平方米2万元，其对面的豪宅也就4万多元的单价。而按照总价和面积计算，东海国际公寓这套“楼王”公寓每平方米单价超出29万元。

虽然，当时的它惊艳无比，一度吸引众多投资客的目光，但有钱人的钱也不是漂来的，深圳的投资客同样务实得很。最终，因“高处不胜寒”，没有人愿意将其收入囊中。

而如今，距离第一次开售过去七年。这七年中，深圳的房子均价已翻了几番：2013年这个时候，深圳房价均价刚好达到每平方米2万元，而如今，深圳房子均价已达到每平方米6万元。

而这一次，东海国际公寓将其重新包装，并且降价再次上线。

对此，东海集团内部人士透露，这都是公司的一个促销“噱头，不必在意它到底是2.5亿元还是2.3亿元

10万单价买下 不赚反赔成“烫手山芋”

这套“楼王”为何降价卖？据东海集团内部人士透露，因为公司在莲塘的项目开始动工了，公司急需钱。说起东海国际的销售路子，内部员工调侃道，东海卖楼从来不追求去化，所以一个楼盘卖了多年，去化率仍然很低。

据深圳住建局信息显示，从开盘到现在，东海国际公寓AB座“已备案”的套数为190套，去化只有两成，当然，也许有一些单位是开发商自持。

那么，这套“楼王”如今以2.3亿元的现价出售是否值得入手？

资深房地产投资人阿宽认为，即便是降了2000万元，现在的2.3亿元仍然是“天价”，毕竟深圳有钱人的钱不是漂来的，真正愿意出手的人应该少之又少。

这里，阿宽讲了个故事：他的一个朋友于2013年年底花费每平方米10万元的价格，购买了东海国际中间楼层的一套公寓。他当时支付了定金，后来想退却退不了，过了几年后，这套公寓以9万元的成交单价被拍卖，亏得很惨。

据业主李先生介绍，当时，他看见顶楼楼王的价格是每平方米29万元，觉得位于中间楼层的40楼才10万一平方米，一栋楼里上下单价相差这么大，他当时认为投资空间很大，于是就买下了40层的一套公寓。

据他介绍，东海国际当时最便宜的毛坯房的单价是4.6万元，在最底层，而中间楼层10万，最顶层的楼王30万。

据阿宽介绍，东海国际公寓的差价很大，低楼层无景，买了低楼层的人赚了一些，买了中高楼层的人全部亏本。因为此前的价格就太高，多年过去，价格没有上涨，加上大户型又是公寓，很难出手。

在贝壳找房上，现在显示的东海国际公寓二手房售卖信息可知，中国楼层现在的单价也就11万左右，而真正能够以多少钱出手，对于非常熟悉市场的阿宽认为：“对比其斜对面的世纪豪庭，也才四万多均价，如今东海国际公寓中间楼层八、九万能出手就不错了。”

在其周边工作的一名中介朋友透露，这里的房子确实换手率低，不好成交。

东海国际公寓是否值得入手，资深地产专家茅巍这样认为，从投资的角度看，买低楼层小户型还比较划算，租金回报率还比较高。但高层大户型的性价比不是太高，实用率偏低，景观不如深圳湾一号，另外，销售周期拖的时间太久，以至于客户对此新鲜感没有了，现在卖起来也比较难。

对比深圳湾一号 东海国际成为一个投资失败血案

七年过去，房价不涨反跌，算上购房本金的利息、物业等各种费用，赔得不少。这些年，东海国际公寓成为业主们手上的“烫手山芋”，占用了他们大笔资金，砸在手里卖不出去，势必将赔得越来越多。

中房报大湾区研究院执行院长雷鸣则表示，对比如今在深圳仍然炙手可热的豪宅深圳湾一号，犹记得当年东海国际公寓与前者几乎同时开盘，售价也相差无几，但如今一个超过二十万，一个十万都卖不出去。雷鸣认为，东海国际公寓缺乏一个合适的定位。

“无疑，这又是深圳公寓投资的一个血案！”雷鸣直言。

东海国际公寓的开发商是深圳东海集团，这是一家怎样的房企，雷鸣认为，它在深圳香蜜湖这块地上“耕耘”了20多年，这个现象是毕竟少见的。也许，这就是一家极其佛系的房企，内部员工们都认为，东家从来不追求去化，现在是公司要开发新项目缺钱，不得不把东海国际公寓再次重新包装重点推售。据内部人士透露，如今这个楼盘还有50亿元的货值。

说起东海集团，茅巍的评论很是客观，东海的操盘手法跟一般开发商不太一样，喜欢卖现楼，从东海一期，二期，君豪阁，到后来的国际公寓都是等到外立面全出来才开始销售，东海一期在深圳地产史上具有标志性意义，创了深圳住宅当时的天价，独特的转角窗为后来很多开发商所效仿，全国各地有很多模仿东海花园的复制品，但都没有东海做的好，应该说开发商还是有追求的。但是，东海花园后期的物管出了很多问题，客户投诉也比较多。

一名不愿透露姓名的房企人士这样评论东海集团：“一味想追求利润最大化，但却丧失了高周转的利润！”

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