未来几年哪个房地产比较吃香（金融16条房地产救市举措解读）

有一段时间没有聊房地产了顺便借着近期几条消息，再次来梳理一下房地产市场，以及楼市未来的走向有清晰的了解，今天小编就来说说关于未来几年哪个房地产比较吃香?下面更多详细答案一起来看看吧!

未来几年哪个房地产比较吃香

有一段时间没有聊房地产了。顺便借着近期几条消息，再次来梳理一下房地产市场，以及楼市未来的走向有清晰的了解。

老规矩，先说下本次救市举措的几个核心的观点

1、本次救市针对的是优质民营房企。

2、过去的救市思路是失败的或不及预期的。

3、930救市新政如果是政策底，那么今天的救市举措就是拯救民营房企的信心底。市场底还需要时间消化疫情影响。

4、房地产是否拐点已至？NO！房地产大势已去或行业红利期已过，本次救市无法逆转时代大势，只能让金融风险不至于提前爆发。

5、房地产股票可以炒不？YES！不过有条件。

01 消息政策解读

11月8日，交易商协会发文称，在人民银行的支持和指导下，交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（即“第二支箭”），支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。

“第二支箭”由人民银行再贷款提供资金支持，委托专业机构按照市场化、法治化原则，通过担保增信、创设信用风险缓释凭证、直接购买债券等方式，支持民营企业发债融资。预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。

什么是第二支箭。

第一支箭就是信贷支持，第二支，债券融资支持工具。第三支箭，股权融资。。

日前，美联储加息，全球股市震荡，特别是港股腹背受敌，民营房企暴雷，像恒大，碧桂园，融创等一票企业都是跌超90%。大A房企相对好一些，但是暴雷房企也几乎都是从两位数跌到个位数。伴随着股价的暴跌，第三支箭，股权质押不暴雷已经不易，更无融资逻辑辑之谈。

所以民企的融资渠道只剩下，信贷和发债。。

11月1日，昔日民营房企优等生、国内发债“示范性房企”旭辉控股，直接对外宣告称：暂停支付境外债。

房企美元债违约几乎每月都有新增违约风险，甚至一个月十几笔。截至今日，国内美元债违约规模高达345亿美元，其中房企美元债违约规模超过245亿美元。

2022年美元债发行不到2011年的一半，特别10月份以后几乎停滞。

曾经作为境内发行人重要的融资渠道之一，香饽饽美元债曾因发行利率较低等优势，吸引了大量房企、城投等出海发债融资。

然而今年，美联储加息，一方面境外债利息升高，另一方面人民币汇率大跌。借美债已经没有优势了，随着房企频繁暴雷，优质的发债主体已经越来越少。所以这条曾经香饽饽的融资渠道，现在不香了。甚至堵了。

回到政策上！

11月10号，交易所协议受理龙湖集团200亿元储架式注册发行。储架式注册发行是市场化、法治化、公开透明的发债管理模式。

可以简单地看做信用卡授信，先给200亿的授信额度，在有效期内，可以根据企业自身需求，分次发行，每次发行的时候，再确定发债的规模。

重点看额度，200亿！龙湖作为民营企业中优等生的典范，后续其他熬住活下来没暴雷的民营企业，也将会陆续获得信贷支持，据说新城批了150亿，美的批了50亿。。批这么多额度给民营开发商，当然是有原因的。这个原因是后面再说。

11月13日，金融16条措施支持房地产市场平稳发展 贷款可合理展期

通知提及要保持房地产融资平稳有序发展。包括要稳定房地产开发贷款投放。坚持“两个毫不动摇”，对国有，民营等各类房地产企业一视同仁。鼓励金融机构重点支持治理完善、聚焦主业、资质良好的房地产企业稳健发展。

同时，要支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期。自通知印发之日起，未来半年内到期的，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。

我早在之前说过，我在《宇宙哥浅谈房价和房地产行业》中提到，未来民营房企会倒闭80%以上。最终淘汰出1-2万家优质的企业。现在来看是太乐观了。按目前的房地产不景气程度和暴雷速度，未来民营房地产倒闭95%都不夸张。

如果参考美国500家房企。我们从10万到500，那得倒闭99.5%。

过去政策，降准降息，降首付，降限购，降各种购房门槛。以及救项目，不救总部，救楼盘，不救房企。包括反复提到的“保交楼”政策，这些都是没用大用的。改不了下行的走势。炒股票的知道，趋势的重要性。一定下行趋势，要反转并不是那么容易的事情。

上面说过，救市，到底是救房还是救企业。其实是一个两难的抉择。目前来看，救房或救企业都不行。一个盖子盖不了五口锅。另外暴雷的不是一家两家。几乎都要爆。缺口太大。没法救！目前能救只有一条路，房价继续涨，资产泡沫继续扩大，最后硬着落一起死。但是这是国家不可能让它发生的事情。

所以，国家不可能为开发商兜底。这些房企破产怨不得谁。三道红线明确要求之下。仍旧有开发商加大杠杆拿地扩张，这些人不死谁死。

最后，就演变为，“救优质民营房企”。该死的还是要死，但是好学生不能死。市场需要恢复信心。金融不能出现危机。

02 货值折损

是不是很惊讶为什么优质民营企业还需要救？？？ 这是一个很好的问题！

因为“好学生”的定义是动态的，今年三道绿档，不代表明年还可以继续绿档，市场下行阶段，环境越来越恶劣情况，好学生也有可能走坏。

要解读这个问题，我们先要看明白一个概念“货值折损”！什么是货值折损，假设目前的楼盘均价卖3万，但是因为市场行情很差，卖不出去，如果市场行情买方只愿意出2万买。那这里就货值折损33%了。

假设一栋楼已经建好，但是没有卖出去，开发商手头很紧，并不代表他们一定要贱卖房子回收流动性。他们可以拿这些建好的房子拿去银行抵押贷款套取现金，还能拿来做工抵房。

假设这一栋楼100户，每户100平，也就是1万方，拿去银行抵押贷款。假设新房的抵押贷款8成。 开发商能够出银行贷出2.4亿。即使7折也能贷出2.1亿，实际的销售价格才2亿。这里就出现了大坑。

也就是“大幅度折价销售”，价格出去，会直接造成，银行定价体系的动荡。 银行认为开发商这笔贷款安全度不够，有权要求开发商追缴保证金，或者贷款到期后，再次贷款的额度就会给得比上次少很多。

这里涉及的追缴保证金以及贷款额度的减少，可能会远远大于你抛售房子带来的那点现金！！！

恒大前首富许家印说：

“不能依靠贱卖资产去还债务，否则资产贱卖完了，也很难还清”债务。

许首富，算是说了一句实话，大幅折价卖资产，表面上是在让利换现金流，实际上会导致债务窟窿越来越大。

那些资金链已经绷紧的开发商，如果硬挺着价格不卖，虽然资金链异常难看，但至少“账面货值”还是正常的。贷款没到期前，还是能继续维持一段时间。

一旦大幅折价，债务窟窿，立马爆掉，本来还能撑半年一年，现在立刻完蛋。

所以为啥去年下半年，好几家资金链紧张的大开发商，已经开始到处谈资产处置，但是整整一年过去了。即使债务不断违约，现金流几乎要归零，连利息都付不起，地方政府天天谈话，但是资产处置数量还是0。

就是上面说的。“货值折损”。因为资产价格下降，越卖欠债越多，不卖的话，还能维持资产大于负债的假象。

但是，现在这种行情，谁敢高价接你的资产，那不成自杀行为，所以资产处置结果为0就不稀奇了。

再往深处的挖掘。如果折价力度大到一定程度，甚至会出现销售款不及抵押贷款的情况。还是上面那个例子，我要卖房子，先要拿出钱把抵押接触了。或者并行。加入好的户型，楼层折价力度不大。一平卖出2万5。结果就是一套房子解除质押240万，销售回款250万。实际增加值仅有10万，甚至干脆是0，对于下个月到期的债务来说，于事无补。

所以，负债已经太多太多。债多了不愁。少那么一点负债也没啥意义了。还能没换来现金。这有啥意义。不如直接躺平。拖下去，能拖到变数最好不过，拖到拖不下去，就选择破产。 最后把资产和债务一起打包丢给政府解决。

像恒大这样的企业，一边赚了钱高分红，一边疯狂举债，掏空上市公司，肥了自己腰包的事情太多了。最后大不了破产，钱早已转移走了。要钱没有，要命一条。

03 救民企

三道红线的第一道，剔除预收款后的资产负债率不得大于70%。

我随便举几个暴雷的例子大家就懂了。

恒大，已经停牌很久，目前市值300亿，已经1年多没公布财报了。不包括表外负债超万亿，市场预估总负债是2万亿。21年6月30日财报公布的资产合计是2.38万亿。资产负债率为84%。

首先，我们不质疑财报的真实性。然后时间过去1年半了，按平均年息5%来计算，2万亿的负债，利息到今天约为1418亿，去年到今年资产平均打了9折来算。

恒大已经资不抵债了。只不过还没宣布破产罢了。

华夏幸福，负债4008亿，资产合计4172亿。

ST泰禾，负债2057亿，资产合计2169亿。

自己算算看，“货值折损”，加上有息负债，是不是已经资不抵债。而且资产里面还有一部分是无法变现的资产。

这些民营房企早已经凉了，还没宣布破产，只是面子问题。而这样的民营房企太多太多，你说国家怎么救？？

所以国家规定，买房为什么要3成首付。

也就是目的就是房价跌30%的情况下，虽然你首付归零，还不至于一下子负资产。

但是房地产疯狂的地方和时候，很多地方0元购，0首付。甚至首付来源于借款。这些激进的购房者。或者遇到极端的房价行情，比如京郊地区，大湾区，在房价腰斩的行情下。

资产不仅归零，甚至出现负资产，结果就是大面积的断供，银行坏账。直接影响金融系统的稳定性。

当下很多二线城市的房价已经出现大幅回调，甚至局部边缘地区已经腰斩。金融系统的风险不容小觑。

而地方限价，限购，降低首付这些举措，是兜不住的。

最后回到好学生身上。我以民营企业标杆，龙湖为例

龙湖在过去是三道绿档的企业，今年上半年，龙湖集团总负债为6632.81亿元，负债率74.61%。

10月28日，龙湖集团公布了一则重磅消息。一代“地产女王”吴亚军隐退，龙湖地产跨入新生代，她将董事长宝座交给了生于1982年的龙湖集团CEO陈序平。

用绿城老宋的话，吴亚军，既有“男人气魄”，又有“女人的细腻”。的一代地产女王就这样退休了。。。

2022年10月31日，港股龙湖盘中跌超50%。后面随着抄底资金，以及龙湖自身发布的多条利好消息，收跌23%。

过去三年，龙湖集团总负债由3660.66亿元攀升至6600多亿元。。

在此前的中期业绩会上，龙湖管理层曾提到，今年内公司无偿还债务压力，且会对明年到期债务的提前偿还进行规划和铺排？？

官方的话来解读，也就是，今年还OK，明年是否暴雷就看命了。

按我的“货值则损20%”和利息支付的角度来看，如果龙湖不救，不出3年，龙湖也会资不抵债破产。如果货值折损30%，不出2年，龙湖也会资不抵债破产。

如果龙湖都死了，整个市场就凉了。国企和央企也不能幸免。

信心大于黄金，这里救民企就是救金融，就是救人民百姓。

04 高看一眼民营房企

最后我们回到房地产的股价。

当下，很多民营房企，针对历史高点都是打了1-2折，跌幅不亚于中概互联。而基本面向好的着实不多，针对本次救市。

回到开篇的话题，房地产股票怎么炒？

认识我的朋友知道，我有做只做国企央企，即使在今年3月份房地产翻倍爆炒的行情下，我也没有出手买民营房企的股票。现在回过头看，那些房企全部都创出新低。

而当下，出现大级别的民营房企的利好政策刺激，我给大家的建议是针对政策买

优质超跌的民营房企。

政策利好已至！信心比黄金重要！叠加美联储CPI的回弱，加息预期改观。是时候高看一眼优质民营房企了！

我这里没有完整的数据。也没有精力翻一家家房企财报。头部房企里面。撇开一众国企和央企，包括招保万，万科大股东深圳地铁，也算国资了控股了，华润，中海，金茂，绿城等。

目前头部房企里面，没有暴雷的民营企业已经不多了，两只手数得过来。具体有哪些，可以自己去百度，当然也可以找我要。

目前房地产还在不断暴雷，市场还在不断出清，未来95%的民营房企要破产倒闭，所以千万不要长线格局了。

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房地产，现在的困局都是过去挖的坑太深。

而现在埋的雷，都是在给未来增加系统风险隐患。

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