买房分期首付最少能付多少（降首付比例还不够）

近日，不断在思考一个问题，“首付分期”都被鼓励，为了让楼市有一个可观数据，救市底限到底在哪里？

澎湃新闻发表一篇题为《济源：鼓励房企对首付分期收取，出现房贷断供可延期还本付息》文章指出，6月29日，河南省济源市市印发《关于济源市促进房地产平稳健康发展若干措施的通知》，居民购买首套房的首付比例降为20%，鼓励房地产开发企业对首付分期收取，但最长不宜超过一年，还特意指出是是为了降低住房消费负担。

笔者也不知道此《通知》会不会被修改或下线，至少官方出台之前应该思考过这样的问题。

1.购房者与开发商达成交易共识

2.购房者与开发商协商首付款采取分期付款方式支付，一般按照1年支付。

3.由开发商先行垫付首付分期剩余尾款。

4.购房者达到支付首付款门槛后办理房贷面签。

5.购房者如期支付给开发商的分期尾款。

首付分期之前，《通知》明确将已还完首套房贷款后购买二套房按首套房计算，并且最低首付比例为20%，这种基本操作也是全国大部分城市的楼市新政调控方向，完全可以理解和接受，毕竟要支持合理住房改善需求。

一方面开发商本来就面临融资渠道收紧压力，还得为购房者“垫付首付款”，更加加剧开发商资金周转负担，楼市库存压力最终还是让开发商凭借一己之力抗下来。

另一方面首付分期看似可以共赢，但这对楼市和银行十分不利，楼市的最低首付标准是20%，如果个别城市首付分期被支持，那么库存压力较大的城市也会效仿，此外，银行在楼市提供贷款的金融风险也会提升，银行干不干还是未知数。

事实上，首付分期并不是第一次出现在楼市中，早在2018年，天津、福建、云南、贵州、河南、成都、苏州、深圳、西安等多个省份或城市均提出，重点整治通过提供或者采取“首付分期”等形式，违规为买房人垫付或者变相垫付首付款，说明这些城市的首付分期确有存在，不然也不会如此兴师动众。

关于“首付分期”到底合不合规，国家早有明确规定，根据《住房城乡建设部人民银行银监会关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》规定指出，房地产开发企业、房地产中介机构不得为购房人垫付首付款或采取首付分期等其他形式变相垫付首付款，这种方式不仅会增加购房者债务负担，还会干扰楼市正常销售，最重要的是扰乱金融市场。

不难理解，首付分期实际上是央行和银保监会坚决杜绝的行为，表明上是在为购房者解决短期购房压力，实际上并未得到实质性减轻买房负担，并且一旦首付分期被允许，只会让楼市进入不可控的地步，试想一下，连首付款都攒不齐的购房者，即便是首付短期得到解决，未来的月供压力是否有承担能力还是一个未知数，开发商或许能解决首付问题，但长期的月供问题要么由购房者承担，要么由弃房断供后的银行承担，如果弃房断供增多，银行面临大量烂账、坏账，这也是央行严厉杜绝首付分期行为的主要原因。

济源市作为河南省直辖县级市，济源周边房价已经超过8000元/平方米，部分街道（比如北海街道、济水街道、双桥街道）房价超过6000元/平方米，一个常住人口仅72.73万人的城市，房价并不低，作为中原经济区有名的工业城市，2021年人均可支配收入达到32270.6元，常住人口已经高达68.17%，超过全国平均水平，按理说这样一个城市已经走在城市化前沿，超过全国大部分县级市，为何还会有意去鼓励首付分期，这很耐人寻味，深挖数据可以看出端详。

2022年1-4月份，济源示范区供应国有济源示范区供应国有建设用地37宗，面积2656亩，与去年同期相比增加234.67%；成交价款7.03亿元，与去年同期相比增加41.73%。累计入库土地出让收入突破10亿元。

2022年1—3月份，济源房地产投资额5.8亿元，同比增长8.8%，比河南省平均水平还高3.7个百分点，商品房销售面积达到10.7万平方米，同比增长47.6%，居全省第一。

2022年1—4月份，济源房地产投资额7.3亿元，同比下降24.8%，低于河南省平均水平27.4个百分点，商品房销售面积达到12.8万平方米，同比增长24.2%，居全省第一。

从这三个数据就可以看出，济源市的房地产投资在今年出奇之高，但由于是县级市又房价超过6000元/平方米，这对购房者而言显然不是好事，土地收入让财政收入尝尽甜头，必然不希望下降，那么要保证土地收入保持增长，就需要保证房价不下跌，而房价不下跌又要促进买房，首付分期无疑是最合适的方式，保土地收入还是保楼市成交，济源县通过鼓励“首付分期”已经给出答案，无论是否事先知道央行和银保监会杜绝首付分期一事，至少济源县已经迈出这一步。

在笔者看来，这项政策或许又是昙花一现罢了，毕竟胳膊拧不过大腿，一旦银行严查首付资金来源，势必受罪的又得是开发商，相反，如果这些政策能够得以实施，那么就应该考虑房子是否真具备保值、增值特征了，可以预料到的是，央行和银保监会断然不会让首付分期发生，主要是首付分期对房地产系统性金融风险不容小觑，是“昙花一现”还得“真要实施”，我们不妨再等两天看看。