西安新城土拍楼面价（西安土拍冷热不均）

作者：时生 来源：东市西市

疫情之下，很多行业艰难前行。然而，房地产市场尤其是上游链条土地市场却出现冰与火的状态。

接连出现几宗被房企争抢的热门地块后，4月14日西安高陵区一宗住宅用地“流拍”。不过，在一天之后，又一宗高新区软件新城土地遭到“疯抢”。

4月15日，经过金地、中海、龙湖、绿城、保利、紫薇、金科、招商、隆基泰和等22家房地产开发商，经过长达75轮的厮杀之后，西安高新区软件新城1宗53.6亩居住用地，被发端于河北、号称雄安地王的隆基泰和拿下。

值得关注的是，这块地折合土地单价2514万元/亩，楼面价13469元/平方米，溢价率64.16%，另需支付40500万元高新区公办学校建设资金。

这意味着，该项目未来的售价将达到每平米2万元左右，否则，开发商无利可赚。

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此前因疫情防控

高陵流拍地块被暂停拍卖

4月14日，西安市公共资源交易中心公告称，原定于2020年4月14日下午3时在西安市公共资源交易中心拍卖出让宗地编号为610126202006GB00016的国有建设用地使用权。因报名截止后确认该宗地竞买人数不符合拍卖文件要求，故宗地拍卖会取消，宗地流拍。

一时之间，地产圈子哗然。

东西君注意到，这宗流拍土地为此前因疫情防控工作需要而暂停拍卖出让的地块。

据西安市公共资源交易中心3月14日公告显示，因新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作需要， 1月31日，西安市自然资源和规划局、西安市公共资源交易中心发布中止公告，暂停了该宗地使用权拍卖出让。

由于疫情影响，今年春节后西安土拍一度中止。直至2月25日，西安市自然资源和规划局、西安市公共资源交易中心开始恢复国有建设用地使用权拍卖出让，并按照《通知》调低了宗地竞买保证金，同时竞得人可采用分期缴纳方式支付土地出让金价款。

恢复拍卖以后，上述流拍土地竞买保证金从最初的2413万元下调为1610万元。

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对高陵地块流拍

有业内颇感“意外”

流拍的土地虽说身在高陵，其实也并不远，属于大西安北面的黄金辐射区。

这宗流拍土地位于高陵区上林三路北侧，净用地面积21276.96㎡（折合31.915亩，不含代征路5.629亩、代征绿地6.395亩）,用地性质为居住用地，容积率不大于1.5，建筑密度不大于20%，绿地率不小于35％。土地使用年期住宅70年、商服40年。

按照拍卖要求，该宗地按不低于住宅建筑面积15%的比例实物配建公租房，其中5%建成后无偿移交政府，10%由政府按成本价回购;宗地内住宅实行全装修成品交房;公建配套设施须按照《西安市居住区公建配套设施建设管理实施细则》的有关要求，承担相应的建设和移交任务;需采用装配式建筑技术进行建设，且装配率不低于40%。

这宗地流拍是因为“竞买人数不符合拍卖文件要求”，换句话说就是起拍人数不足。尽管由起拍人数不足而导致的土地流拍，在过往并不少见，不过，结合地块基本信息和近期逐渐升温的土拍市场来看，对于这块宅地的流拍，仍有多位业内人士表示“意外”。

“这宗地流拍属于小概率事件，不排除是意向方临时改了主意。”一位资深地产从业人士认为，西安市场化拍卖的住宅用地，别说流拍，底价成交的几率都很小，“就拿今年1月份流拍的5宗地块来说，大多属于新兴区域商服用地，对开发商吸引力相对不足。”

不过，美城股份首席市场分析师沈玮表示，去年开始高陵土地市场热度就已下降。这次流拍地块面积小、容积率有限，很难做出高溢价的改善性产品，“所以流拍也在情理之内。”

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高新软件新城地块

一天后拍出高价

在高陵这宗土地流拍一天后，即4月15日，西安土拍上演了22家房企参与竞拍的长达75个回合厮杀的激烈场面。

4月15日，高新软件新城GX3-35-19的54亩住宅用地公开拍卖，吸引了超过20家房企参与，最终经过数十轮激烈争夺，由隆基泰和置业有限公司竞得，每亩单价约2514万元，楼面地价13469元/㎡（含公租房建设成本、公办学校建设资金等）。

这宗被“疯抢”的住宅用地综合楼面价，与去年该区域最贵地块相差无几。

美好生活文商旅研究院院长夏强表示，该宗地吸引了多家房企参与竞拍，主要还是和开发商对软件新城的价值预期较高有关，“高新核心区土地资源逐渐减少，软件新城占有距离优势。”

他同时认为，该区域将有多个高溢价、改善类楼盘同时入市，未来竞争将十分激烈，定价和产品力都会对销售结果产生影响。

目前在高新软件新城已亮相楼盘包括苏宁·雲著、云水壹号、紫薇西棠、卓越坊等。精装高层售价在13000-17000元/㎡左右，洋房产品则超过了17000元/㎡。

有业内人士预估，结合拿地和建安成本，以及20%左右的利润率来粗略计算，隆基泰和未来开发的这个项目，每平米的售价将在2万元左右。而后期该区域亮相的一些住宅项目价格，不排除会达到两万以上。

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3月份西安土地溢价率

居全国40城第3，热度升温

最近一段时间，西安土地拍卖市场有所升温。

易居房地产研究院公布的月报显示，3月份，全国40个典型城市土地成交溢价率为8.6%。当月，40城中土地成交溢价率排名前5的城市分别为东莞、洛阳、西安、沈阳和徐州。其中，西安3月土地成交溢价率41%。

土地溢价是指合同内约定土地价格以外的土地交易差额，说的简单一点就是土地成交价格比原来价格要高，高溢价往往意味着土拍竞争之激烈。

在恢复公开市场拍卖开发用地以来，西安部分地块吸引了较多房企参与，诞生了较高土地溢价率。

3月24日，灞桥田王立交两宗宅地，就吸引了仅20家大型房企参与竞拍，最终楼面地价超过8000元/㎡，其中一宗的溢价率达到了68%。

3月27日，港务区一宗商服用地，成交溢价率为24%。

4月3日，西咸新区一宗住宅用地经多轮竞价溢价率达100%。

“土拍热度和较高溢价反映出一些大型房企对西安楼市的兴趣。”夏强认为，土地储备影响房企远期规模和业绩，纵然行业集中度不断提升，大型房企土储热情依然高涨。只不过，为了平衡压力，开发商拿地会更有选择性，联合拿地也会成为常态。

中指研究院认为，目前来看，房企土地储备规模与结构对业绩的影响不断加大。房企一方面在谨慎拿地，另一方面为了保持市场竞争格局，仍战略性地在一二线城市积极拿地。

沈玮表示，未来一段时间土地市场能否持续升温，现在还不好判断，虽然三环内可能诞生高溢价地块，远郊地块也有国企背景的开发商或新进西安的房企关注，但大量开发商还是会比较保守。

面粉贵了，面包势必会贵，不然开发商不会赔本做生意。面对现在的市场，一些开发商明显保守了许多，可是依然有强悍者敢于高价拿地。疫情之下，地产行业的走势让业内人士直呼看不懂。

乱花渐欲迷人眼。

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