不动产权到期处理流程（你的产权遗留问题怎么处理）

上期《从法律视角看房屋产权登记发证历史遗留问题一》一文，对3月6日兰州市发布的《关于解决房屋产权登记发证历史遗留问题实施意见》（下称实施意见）要求的三个前提进行了阐述，本期，“法眼”栏目继续采访了参与制定《实施意见》的甘肃玉泽律师事务所主任汪永海，阐述具体的处理办法。

汪永海说，造成房屋产权登记发证历史遗留问题的原因，实施意见列出了六大类，并相应给出了处理办法。这六个原因分别是：土地手续不全、建设工程规划手续不全、建设工程施工手续不全、建设项目不符合消防规范强制条文要求、建设项目人防手续不全，以及涉及税收问题。

一、土地手续不全

1.土地手续不全，但已取得《建设工程规划许可证》。

对这类项目，若建成后的项目符合《建设工程规划许可证》的审批内容，也未欠缴土地出让金，则可直接办理产权登记，若存在欠缴土地出让金，则缴清后予以办理登记。若建成项目违反《建设工程规划许可证》的审批内容，则需核查其违反规划内容的程度，就违建部分补交土地出让金，然后予以办理登记。

2.土地手续不全，也未取得《建设工程规划许可证》。

这类项目需先由自然资源部门明确规划条件后，需补交土地出让金的，缴清后由登记机构办理产权登记。

3.未完成集体土地转用报批和征收手续的项目，不予办理。

二、建设工程规划手续不全

1.已取得《建设工程规划许可证》。

对这类项目，只要建成后质量、消防均符合要求，且符合《建设工程规划许可证》的审批内容，权利人可直接申请办理产权登记。

2.虽已取得《建设工程规划许可证》，但违反许可证审批内容。

常见的违反《建设工程规划许可证》审批内容的行为包括改变层数、加层、增加面积、移位、改变功能、改变户型、扩建等，对于该类违法建设行为，我国《城乡规划法》将其划分为尚可采取改正措施消除对规划实施的影响和无法采取改正措施消除影响这两大类，并分别规定了处罚标准，即：

尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；

无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。

实施意见也遵照了《城乡规划法》的上述规定，但细化了相应的罚款标准及违法收入认定标准，即：

在罚款标准上，区分保障性住房和非保障性住房，前者按该工程违法部分造价的5%处罚，后者按该工程违法部分造价的10%处罚；

对没收违法收入的，违法收入认定标准首先是房屋销售合同，对不能确定销售合同的，评估确定。

那么现在的问题是，对于哪些属于“尚可采取改正措施”，哪些属于“无法采取改正措施”，《城乡规划法》并未给出具体、细化的规定。

针对此问题，《甘肃省城乡规划条例》规定，无法采取改正措施消除影响的建设项目主要指违反城乡规划，对城市、县城、镇的空间布局、防灾能力、交通能力、环境质量形成重大影响的建设项目，兰州市的地方性法规《兰州市城市重点区域规划管理暂行办法》（下称《重点区域规划管理办法》）也结合规划管理工作实际，对严重影响城市规划的违法建设情形做出了更加细化的规定，即：

(一)影响城市道路两侧景观、占用城市道路以及建筑退缩地带的;

(二)占用城市广场、南北滨河路绿化带和其它公共绿地的;

(三)影响黄河兰州市区段两岸地区景观的;

(四)影响火车站、汽车客货运站场、机场、客运码头、城市出入口地带景观的;

(五)影响历史文化保护区、文物保护单位等景观的;

(六)其他严重影响城市容貌、环境卫生的”。

因此，兰州市在认定违法建设是否属于严重影响城市规划应被没收时，应遵照上述法律法规执行。

3.未取得《建设工程规划许可证》。

对这类已建成的项目，只要不违反城市总体规划强制条文要求且结构质量、消防满足要求的，那么应由城管部门依法依规处罚，这里的依法依规，实际上就是指按照《城乡规划法》、《甘肃省城乡规划条例》及我市的地方性法规《重点区域规划管理办法》进行处罚。

对上述第一类土地手续不全的违法建设，在缴清土地出让金后即可由登记机构办理产权登记；对第二类建设工程规划手续不全的，在接受处罚后，依法依规补缴土地出让金、城市基础设施配套费、人防结建费等费用，然后权利人即可申请办理房屋产权登记。

甘肃玉泽律师事务所

电话：13893191313

编辑丨杨倩云