概率学上讲定投和梭哈（定投买房买保险）

凡事看本质，这是多年总结下来的黄金经验，有了它的保驾护航，可以让你躲开大部分投资的坑。

——坤鹏论

前一阵坤鹏论介绍了投资回报率，不少朋友表示，干货！干货得不行。

感谢认可和鼓励！

今天再接再厉，讲讲像定投、分红重疾险、储蓄型保险、终身寿险、房产等投资该如何计算回报率。

一、什么是IRR？

这类投资的年化回报率有个专门名词叫：IRR（Internal Rate of Return），中文翻译过来是内部回报率，也有叫内部收益率。

房地产行业就永远绕不开IRR，很多公司在前期土地研判时都要考量两个指标，一个是净利润率，另一个便是IRR，某知名房企就曾严格要求净利润率及IRR必须达到双15%这个项目才可获取。

从意义上讲，IRR和年化回报率是一样的，它们的差别只是计算方式不同。

比如：我们说IRR为8%，其实它等于说一个投资的年化投资回报率是8%。

举个例子可以秒懂。

现在投资10万元，10年后变成20万。

温故一下，这个总投资回报率是：(20-10)÷10×100%=100%

年化投资回报率=(总回报率＋1)^(1/年数)-1=(100% 1)^(1/10)-1=7.18%

当然，这个根本不用如此麻烦，有两个超简单的方法：

第一个方法：已知投资初始金、年份和最终本息额，年化回报率的公式为：

第二个方法：这个相当于10年本金翻倍，那还记得坤鹏论之前讲复利时本金翻倍时间的72法则吗？

翻倍时间=72÷(利率×100）

那么，利率=72÷翻倍时间÷100×100%=72÷10÷100×100%=7.2%

如果，同样是投入10万，同样要在10年后收回本息合计20万，但10万不是一笔投入，分年投入，每年1万。

也就是第一年投1万，10年，第二年投1万，相当于投入9年……以此类推。

这个时候怎么算回报率？

该IRR立功了！

在当一个投资，有许多笔现金流在不同时间进进出出时，或者是现金流比较复杂的投资，因为每笔现金流的时间长度都不一样，这个时候就要用IRR来计算回报率。

IRR的原理其实就是“猜”！

通过不断猜测回报率，去逼近真正的回报率。

比如：用15%来猜刚才的例子，但算出来的收入远大于实际投入的现金，接着就该用10%去猜，但算出来的结果反而小于实际的投入，这样就接着提高回报率，用比10%大又比15%小的数继续猜。

最后，总会逼近一个很接近正确回报率的数字。

是不是相当麻烦？

还好我们生活在二十一世纪，有电脑，有Excel，它们可以快速地帮我们猜出正确答案。

二、用Excel快速“猜”出内部回报率

Excel提供有IRR函数，相当简单：

=IRR(第一年现金流出:最后的本息合计数,猜测可能的回报率)

投资是现金流出，所以为负，最后收回本息是现金流入，为正。

那个猜测的可能回报率是给Excel参考值，让它猜得更准确。

结果瞬间出来了，IRR（内部回报率）=12.3%。

三、北京三环买套房，15年下来IRR是多少？

让我们再来看看所有老百姓都关心的房产IRR。

前两天有个知名公众号发了篇文章，说某人2008年在北京天通苑贷款买了5套房，全部出租，如今的月租金收入7.5万，现在值4000万，如果售出套现，且以前收入只靠房租和房款，测算下来IRR有48%之高。

该公众号感叹道，这比巴菲特还要牛太多了，投资回报率直接秒杀他老人家。

真的会有这么高吗？

先用身边最真实的例子算一算。

2005年，坤鹏论的一位朋友在北京北三环内买了一套二手房，57平米。

当时，所有相关费用加起来共计花了40万元，全款未贷款，相当于7017元一平，装修又花了3万，等于2005年这套房消耗了朋友43万。

从2006年开始，朋友将房子交给中介出租，租金按每年5%的幅度上涨，房租收入累计到2019年底为51.74万。

现在这套房子市场价是6.9万一平，总价391万。

坤鹏论用Excel给他算了一下，最终IRR的结果是19.32%，也就是年化回报率19.32%，相当牛！

如果他再把每年的租金进行投资或是理财，又是平均每年5%左右的回报率。

接着，坤鹏论又算了一下那个天通苑5套房的。

不算房贷成本，就算2008年开始就能月租收入7.5万，年年如此。

结果，他的IRR并非48%，而是29%！

而且，即使他拿着租金全去投资了股票，还很牛，能达到10%的年化回报率，两者相加，也离48%有不小差距。

再或者，他用租金投资的股票10年翻了10倍，其IRR也只是39.8%。

看着留言一堆仰慕者赞赞赞，只能感叹道，听风就是雨是人之天性，谁也不会花个两三分钟去验算验证。

不过，就算是20%的年化回报率，也相当赞，还记得坤鹏论之前算过的吗？巴菲特60多年下来的年化投资回报率也不过20%多点。

当然，这里面的关键是时间，巴菲特近70年，而房地产能不能持续70年如此赚钱，还不可知。

四、用IRR算透保险销售的花言巧语

IRR最有用的地方之一是让你在买保险时擦亮眼。

比如有些保险会这样说：每年存10万，5年后，返还给你54万，保险销售人员会号称：高达8%回报率哟，比存银行划算。

咋一算，(54-50)÷50×100%=8%，没错。

但是，真相是这样的吗？

让我们来算算它的IRR是多少。

我勒个去，其实它的IRR只有2.58%！

比银行存个定期还低吧！

每年2.58%，如果50万想翻倍到100万，用72法则一算，要27年！

而且，这种保险一旦买了，你就无法像银行定期那样中途退出，买错了就得自认六年。

而这六年，就算投资到股市，咱们买最保守，只安享分红的国有银行股，选个股息率在5%的下手，50万翻倍成100万只要14年多点。

再举个保险的例子，有段时间到处都在销售，一次性投保50万美元，10年后，如果你要退保，返给你75.5万美元，如果不退继续放在保险公司，15年后退保，返你97.9万美元，如果继续不退，20年后返128.6万美元，25年后返还168.4万美元，30年后返216.3万美元，以此类推，70年后返1456万……

是不是很刺激？

让我们用IRR来泼点冷水。

看到了没？

存10年，IRR不过4.21%，存30年，也才给你5%的内部回报率，真真的不值。

来来来，再接再厉，我们再来个例子。

前两年，也有不少人哭着喊着投的，分期投入，每年交10万美元，连交五年。

10年后退保，返你61.9万美元，如果不退，15年后退，返你85万美元，以此类推，20年后返119.1万，25年后返152万，30年后返207.5万……

继续有请IRR上冷水！

哎，比上面的那个还要坑一些。

聊到这里，坤鹏论要告诉你一个道理：

投资是投资，保险是保险。

保险姓保，其主要作用是为了保意外。

而保险公司要承担风险，它不可能给你高于市场行情的回报率。

坤鹏论认为选择合适的保险，最起码要秉承三个原则：

第一，尽量选择低保费、高保险的保险，这才是保险的真谛。

第二，买之前，一定多问几个保险经纪人。

因为经纪人拿的都是首年保费一定比例的提成，而这个提成比例是不一样的，和保费金额相关，和保险公司的政策相关，所以，经纪人很难达到非常中立，多问几个，综合他们的意见和建议，你会得到更客观公正的选择。

第三，控制自己的现金流，避免平均下来每月保费支出超过收入的1/10。

坤鹏论曾收过，企业生死现金流，正如巴菲特所说，“现金是氧气，99%的时间你不会注意它，直到它缺席”。

这个原则就是避免出现极端情况，造成你现金流紧张，而保费又给你雪上加霜。

五、为什么人们会在保险上花冤枉钱

不得不承认，不少人在保险配置方面，白白花了相当多的冤枉钱。

其主要原因就在于人们不懂概率，特别是漠视世界上存在的基本比率，再加上还会片面相信一些特殊事件所带来的信息，这些都会以各种方式造就我们作出错误的财务决定。

让坤鹏论举例来说说。

比如：你有个朋友，大家都觉得他相当内向，但乐于助人，他对社交活动没什么太大兴趣，个性也很温和，从来没和别人红过脸，遵守秩序，有组织性，十分注重细节。

如果在推销员和图书馆管理员这两个职业中，你觉得这位朋友更可能干哪个？

坤鹏论曾把这个问题抛给过身边不少人，几乎90%以上的人都认为图书馆管理员应该是最适合的职业。

美国有位叫泰勒的教授曾将这个问题在芝加哥大学做调查，许多人给出的答案也是图书管理员。

确实，图书管理员不用太多和别人打交道，需要耐得住寂寞和平淡，而推销员则往往给人感觉性格豪爽外向。

只能说，也许是这样，也许不然。

但是，不管这些分析有没有道理，但有一个根本的理由，使得做图书管理员的推论不太靠得住。

泰勒教授给出了一两组数据，美国有1500多万推销员，只有18万图书管理员，所以从概率上讲，一个人不管性格如何，他做推销员的可能性比当图书管理员高出了83倍。

而且，在1500多万的推销员中，很可能有成千上万的人并不符合这个行业给人的印象，同时我们除了家人和极少数极为亲密的人之外，对别人并不真正了解。

所以，在你推敲他可能做哪一行时，主要应该考虑推销员的人数大大多于图书管理员的人数这一事实。

这就是著名行为金融学家丹尼尔·卡尼曼和特沃斯基研究的“漠视基本比率”，人们在考察某种情况时，总是有不理会或低估概率的倾向。

还记得坤鹏论之前讲的买乐透吗？

从45个数字中选出6个，而且不必考虑顺序，只要和中奖数字全部对上就能获得巨额奖金。

人们直觉地认为，猜中6个数字并不是一件很难的事，即使听说胜率很低，也没有多少人愿意相信。

但是，乐透的中奖概率只有0.00001%左右，比遭雷劈的概率都还小！

还有一个问题就是，开出1、2、3、4、5、6这六个号码的概率有多大？

大多数人会认为，绝对不可能！

但是，事实上，出现这种组合的可能性，和出现其他任何6个数字的可能性，完全一样。

让人难以对概率形成正确概念的另外一个原因，就是难得一见的异常特例。

比如：凡是出现天灾或是某些重大灾难后，意外险的销售就异常火爆。

1975年美国电影《大白鲨》上映后，很多人吓得不敢到海边戏水。

而在此之前的10年中，美国周边水域只发生过不到70件鲨鱼攻击人类的事件。

这说明，真正受到鲨鱼攻击的概率微乎其微。

还有股市，每次大跌之后，许多投资者宁可保存现金或买债券也久久不涉足股市。

他们忽略了一个基本比率，那就是几乎所有国家的股市，多年下来的平均回报率都是所有投资选择中最高的，获利远远超过债券。

没有办法，人们总是记得一个惊心动魄，却极为罕见的异常事件。

不得不承认，每年都有不少平时头脑很清楚的投资者，因为若干行为金融学提到的坏习惯，把宝贵的资金扔到了期货市场，不管是过于自信，还是很容易被别人的意见影响，其中最关键的就是他们犯了漠视基本比率的大忌，他们忽略了一个重要事实：做期货交易，4个里面3个会赔钱。

股市也一样，没有人投资股票是为了亏钱去的。

但是，不管七赔一赚二平，还是八赔一赚一平，说明，大部分人亏钱是410年人们总结出来的基本比率，你漠视这个基本比率，不千小心万小心，不到风险最低不出手，那你必然是七赔或是八赔中的一份子。

普通人碰到保险，更是经常漠视基本比率，白白浪费许多金钱。

像美国，仅1995年，就为不必要的人寿保险花掉了80亿美元，大约占该年度整体保费的10%。

事实上，基本比率早就预测这些保险并不是必需的。

其他像什么乘坐飞机的保险、在保险中增加某些疾病而提高保费等，也是如此。

媒体对某些事件的激烈报道，让人以为这些灾难真的很可能发生，但事实是，它们很不可能发生。

六、本文的重点清单

1.IRR适合那些连续多次投资的情况，用Excel就能快速计算出来。

2.不管是房地产公司还是你个人投资房产，都要看IRR。

3.对于储蓄性、分红型、年金型保险更是要亲自计算它们的IRR。

4.绝大部分人没有概率思维，更是漠视基本比率，这几乎达到了人性级别，所以人们在投资和保险上总会犯错，赔钱或是白花冤枉钱。

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