青岛市新一轮崛起（青岛这个区要放大招了）

我在前段时间的《官方公布青岛10区市实力排名，倒数第一有点意外！》一文中对青岛各区市做了一个系统的排名，其中李沧区在多个指标中都是倒数第一。

知耻而后勇，李沧区在今天放大招了，同时公示了4大区域的控规，看来要在土地上搞大动作了。

我下面对这几大地块一一分析。

01 楼山片区

青岛曾规划有一个胶州湾科创新区，北至白沙河、东至重庆路、 南至唐山路、西至海岸线，总面积30.3平方公里（李沧辖 15.7平方公里、城阳辖14.6平方公里）：

这个面积有多大呢？市南区的面积为30.01平方公里，胶州湾科创新区的面积已经比市南区大了。

其实，胶州湾科创新区的北边是流亭机场，机场已经搬迁，完全可以和胶州湾科创新区一起开发，面积将更加庞大。

所以这个区域是青岛市区最大的未开发地块。

今天公示的是楼山河北片区的控规，位于胶州湾科创新区的中部，也就是胶州湾科创新区属于李沧区的北部：

楼山河北片区的四至是：北至城阳李沧区界，东至重庆路，南至遵义路，西至环湾路，规划面积6.9平方公里。

其中规划的居住和商业用地主要集中在东侧临重庆中路和瑞金路北边，目测居住用地可占一半，将提供大量的房子。

这只是楼山河北片区，以前公布的楼山河南片区也规划了很多居住工地：

南片区的产住比为6:4，也就是说用于居住的建筑面积达到40%，用地则达到24%。

你可以想象，等这两大片土地上市后，将会产生多少房子，又将会制造多少GDP。

到时，青岛市区的刚需市场必将迎来血雨腥风之势。

02 青岛北站片区

青岛北站已经运营很多年了，可周边一直没有发展起来，对于青岛的形象很不利，在民间也一直饱受诟病。

今天，青岛北站及周边片区的控规也公示了。这一片区的四至为东至重庆中路、南至李村河、西至胶州湾海岸线、北至金水路。

由于东侧很多地方已经开发了，东南又受制于沧口机场制约不能发展，北站南边是轨道用地，所以这一片区的重点是青岛北站周边及西边的海信慧湾（北站西边的半岛），也就是上图中的北站核心区和北站西。

北站核心区主要是商业和产业用地，真正的居住用地集中在海信慧湾：

海信慧湾占地面积约1650亩，共有8宗住宅用地，总建面28.76万平；商住地4宗，共计建面22.96万平。

这又是一个超级住宅区。

03 金水路北片区

第三个区域是东李的金水路北片区，四至为东至清溪路—滨海大道、南至金水路、西至青银高速、北至白果山—卧龙山：

这其中的重点是戴家、长涧两个社区的拆迁改造：

上图中红框圈出的左边是长涧，右边是戴家，可见都是规划的住宅。其中戴家的规划我已经在《一场楼市大战，即将在青岛市区燃起》中写过，可提供10个住宅小区。

04 湾头社区

湾头社区改造商品房项目位于遵义路以南，规划七号线以东，只涉及一个地块：

05 分析

上述这四个区域，基本涵盖了李沧区未开发的大部分地块。

李沧西部尤其是楼山区域，面积巨大，以后将是青岛刚需集中地；东李所剩地块不多，以后将和崂山区的张村区域共同成为青岛的改善集中地。

可以知道的是，上述这些地块上市后，李沧区将重新成为青岛的楼市热土，经济排名也很有可能会扭转现在倒数第一的窘况。

李沧区上一次这么辉煌，还是在2010年代初期，那时候李沧区就是一个大工地，承载了青岛大部分的刚需。

后来，李沧区的前任领导搞了很多大动作，土地反而不好出让了，李沧区也就此落寞。

说到此，我们不禁要问一句：李沧区不靠土地就不行吗？

答案还真是这样。李沧区的位置比较尴尬，在市区的边界，是发展最差的市区，楼宇经济是不好搞的，企业不愿意来；可李沧区又是市区，原来的老企业都要搬走，像青钢、碱业、红星、解放等。

这就导致李沧区腾了笼，没换来鸟。产业不行，楼市再不行，排名怎么可能上去？

我个人感觉，东李可以专心搞青岛的中央居住区，就打造大青岛居住环境最佳的地方，中产集中地，不要再搞院士港了，也不要再弄写字楼，很难搞起来。

沧口和楼山区域，可以搞搞新产业和刚需住房，虽然是市区，也要允许产业和工厂的存在，只要不是污染企业。

李沧的位置注定了不会搞成楼宇经济，还是实在一些比较好。

本文来自青城山说，专写青岛城市发展和楼市分析

#青岛##青岛##青岛爆料##青岛身边事##李沧#

,