北京房价2022年走势分析（对北京房价有何影响）

5300亿流动性释放！对北京房价有何影响？

京楼房长

我是房长，你相见恨晚的买房军师，曾帮助过7000多位家庭买对房，并在买房过程中合理避坑，多数实现大幅财富增值。

房长曾任万科/中海等品牌房企大区总，是北京极少，能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家。同时也擅长全国城市房产研究&北京政策与规划研究。

本人曾在京买过6套房，拥有16余年买房经验，实勘跑盘超过3000个，知大势，懂微操。

房长不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房长属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下精选问答内容均来自“京楼房长”知识星球。

一、星球会员提问：想问房长，昨天看到很多房产销售都在转发央行降准的消息，是又要搞大水漫盖了么？对这个事您怎么看呢？北京房价是不是还会继续涨啊

房长回答：

这次一共5300亿，其实和去年12月1.3万亿的体量相比，还是收缩了的，降幅力度小于往期十年，迎合了两天前国常会提出“适时降准”的要求，而且该笔资金主要用于加大对小微企业和三农的支持力度。所以算不上大水漫改，也就是一种挤牙膏式的提振市场、刺激经济的行为。

其实这次央行的核心用意，主要是为了给经济复苏乃至给市场更多的信心，而不仅仅是给钱。其实目前市场是不缺流动性的，因为从20年1月1号起到去年12月，不管是全面还是定向，央行已经向市场释放了约3.6万亿的长期资金。这笔钱的当量已经和08年为应对金融危机而采取经济刺激计划的4万亿接近，再加上本次的5300亿，已经超出了。所以市场并不缺钱，而缺的是信心，以及消费需求没有起来。再就是以缓解全球通胀持续升温对我国形成的输入性通胀压力以及防止外资回流欧美（3月美国CPI是8.5%，英国7%，高的恐怖，所以他们不得不通过持续加息来抑制通胀，而一旦国外利息高，我们利息低，结果就会引发外资开始回流欧美，3月外资抛售981亿国债）

那么钱够了，需求和信心不足。具体落实到商业银行这些执行部门上，就是要想办法如何发钱（即放贷了），那么动作无非就是降息（降低加点利率）或给一些贷款优惠政策。仅从房地产这个行业来看，其实今天央行已经发出信号，即向所有银行通告，从3月开始，全国已经有一百多个城市的银行户下调了房贷利率。为的就是鼓励刚需、刚改群体去购房，尽快解决住房问题。

如果仅从降息的这个角度，其实对北京影响倒不是太大，目前北京从今年以来截止3月，无论新房还是二手房的交易体量仍然庞大，二手房更是领跑全国，根本就不用像其他二三四线一样去救市，所以没必要再进一步刺激。但是需要提防却是钱会通过非正规途径流入房市，这个是很要命的，我不止一次讲过北京21年这轮暴涨，一是因为疫情挤压需求导致，二就是因jyd把控不严，导致过多资金变向流入房市所致。据目前了解的情况，目前这个jyd这个漏洞依旧没有补上，还是有空子可钻。所以，我也在星球里说了，要在今年买房的，近期一定要多关注市场，尤其是5、6月交易量变化，和标的物的带看、成交、房价走势变化，尽量挑比较合适的时机入手。

二、星球会员提问：房长您好！非常感谢您回答我的问题！

我是首房首贷，自有资金2000万，考虑很多二手房房子贷不足，所以合计3000万

我只有一张房票，纯投资。

按5年来规划吧，选中改价位段的产品。

稳健的望京，朝青，双井

激进的万柳，上地，太阳宫，金融街都在我心理喜欢的范围内。

您推荐一下具体的房子吧

房长回答：

您客气了。我不知道你的房票还能不能增加，因为你的预算比较充裕，但房票有限，非小博大我是不太建议就这么草率的把首套首贷资质给用了，暂做保留当房票充裕时，其实未来还会有更大机会。2000万自有资金其实最合适的投资路径是拥有2张票，来进行分散投资，有比较稳妥且回报率高的办法，具体可私聊我。

选中改段资产，稳健建议首选望京，激进选万柳、上地、金融街，相对适中则优先太阳宫。之所以分稳健和激进，原因是万柳、上地、太阳宫、金融街都有学区这个不确定性因素（容易受政策影响），而望京、朝青、双井则学区溢价很低，可以排除这个因素，这三个板块的房价涨幅也几乎完全是由高端产业人群带动起来的。

望京从08年奥运会以及首都机场T3航站楼完成扩建开始，最早是外企起家，后续互联网企业入场，两者几乎是无缝链接，再加上坐守国门有利位置，使得它成为了世界认识北京的窗口，这20多年的时间望京吃了两大波时代红利，这个时间足够让一个区域发展透，于是望京也从原来的睡城摇身一变成为了北京的第二CBD。目前望京是北京职住平衡做得最好的板块，全北京除了东西海的学区房，最贵的就是望京了。即便北京有全国最严的限购政，但望京却保持常年领涨，而非学区溢价，足以证明这个取背后的购买力有多强。望京中改标的，我建议你优先去看高改盘的中改房源，比如臻园、保利中央公园、东湖湾等，然后再去看中改盘，比如橄榄城三期、澳洲康都、华彩国际公寓、季景沁园、上京新杭城等。

太阳宫其实本身没什么产业做支撑，房价涨幅靠前其实一部分得益于望京，另一部分主要在于学区，朝阳的教育虽然和东西海比不了，但朝阳作为北京经济最强区，教育近些年来的发展是有目共睹的，硬是给培养出了几所可圈可点的名校，比如太阳宫的人大附朝阳学校和分校加朝师附小。同等价位，太阳宫一带的房子，相比东西海的老破小，从居住品质上来说要强的多，再加上望京外溢以及太阳宫品质盘扎堆、自然生源好、居住的圈层人群、氛围和地理位置不错（和万柳有对称之说）等，很容易吸引人群来买，导致供需失衡，房价就容易上涨。但问题也比较突出的就是产业根基不好以及朝阳学区政策的不确定性（目前依然没有真正实行多校划片）。比较合适的中改盘有太阳公元、红太丰火这几个盘，但价位偏高了些。

双井和朝青属于CBD的第一、第二后花园，国贸之所以不推荐，是因为有点大杂烩的感觉，要么高楼大厦要么老破小，商圈居住氛围和环境差异大，居住圈层不够集中，所以房价也没撑到多高，相反是双井、朝青、四惠一带，承接住了国贸的外溢。朝青你可以去看看华纺易城、凤麟洲、御翠尚府、天鹅湾等，双井近些年走势稍弱，建议次选，推荐标的可以看看首城国际、乐成国际、富力城、A派公寓等

其实我不太建议短线走激进型，因为我本身就是稳健型选手。万柳和上地算是海淀顶级学区，房价高溢价也高，造成高涨幅的最主要原因其实就是学区，自从1911以来，受政策影响最大的也是这两个板块，当时中介抱怨上地学区被冰封好几个月，价格暴跌都没人敢接，直到去年这一轮涨幅才又带动了起来。金融街也是同样的逻辑，也有较高的学区溢价，但优势是它有产业支撑。你要在这三个板块选，那其实你是用高改的资金去买中改产品 学区，中改的资金去买低改产品 学区，金融街更夸张。一个很简单的例子，你像万柳的蜂鸟家园，中关村三小学区房，800万的资金只能买40几平刚需房。不过这些小区，你可以都去看看，万柳如康桥水郡、光大花园、汇新家园、新起点嘉园等；上地如上地西里、东里、上地佳园；金融街主要是西城晶华。仅做参考

三、星球会员提问：

一问：非常感谢房长全面细致的分析！

北京房产近几年一直没有涨幅，总价500万，想置换如果增加资金150，最多考虑总价650房子。因为家人不同意贷款。这个价钱在望京筛选范围是不是比较窄了？您有合适的楼盘推荐吗？

二问：感谢房长推荐！我看了您说的这几个楼盘，650内好像只能买一居室，不知道一居未来升值潜力是否跟两居室一样？另外天津的市区房子您建议入手吗？

房长答一问：

如果是500万，那肯定不能在望京选了，大多是都是老破小，次新房户型又不够好，这样的房子只能跟上大盘，跑赢比较难。650到是有的选，比如华彩国际公寓、宝星国际二期等。500万以内可以看看万年花城五期，这在当地是个霸盘，每轮行情都领涨且稳稳跑赢大盘。

房长答二问：

你的预算基本属于刚需线范畴，在望京买确实只能买一居小户型，北京600-1000是低改线，在望京还要高一些，800-1200左右，再往上属于中改和高改范围了。再加上我给你推荐的盘近几年涨幅都不错，而且小户型流动性高，比较稳妥而且望京东、北部还会有空间。当然还有一种较冒险的选择是在一些远期潜力地段或临近潜力地段的区域选择，比如大红门、常营等地，虽可以买到两居，涨幅表现也还可，但周期可能会比较长，这个得考虑好。一居和两居潜力比怎么样，如果同为核心板块且同为品质小区及房源的一居和两居相比，那么两居的肯定会好一些，因为未来是改善的天下。但是你要拿不同板块，小区及房源品质不同的或者即使是相同相近的，那就要做具体分析了。因为你拿周口店的品质两居和望京老破小一居相比，那也是望京更强。为什么，因为地段价值高，虽然房子不够好，那也照样有人接。所以对于这个问题的答案，是因地制宜的，需要具体分析，没有固定客观的答案。

另外，如果你要500万全款买的话，建议采用凤变冰做法（即专挑满二不满五，原值低税费很高的房子，这类房子一般天然就比市场价低，你全款砍价上有优势，二是买入后可以做低网签，将个税尽量差到0，这样等到你持有五年后，满五唯一时就可以按照市场价出手，赚出砍价差价 个税差价 行情涨幅）

天津的房，我不建议买，你买来自住是可以的，但不要花过多的钱。天津这个城市不错，但自身产业一直不强，且始终在北京黑洞的影响下，不断丢失高精尖人才。而且天津过了黄金的发展阶段，本来当初是要将北京的一些科技、金融产业资源做复制或者将分部搬迁到天津，结果失去了最佳时机，雄安出来后几乎把原本要输血给天津的全部收了过去。而且领导又即为重视（青史留名之地），所以此时去天津做投资是不太合适的，不是说在天津投资没有机会，而是这个城市和北京等一线从人口人才数量、资源优质度和聚集度、城市影响力、人均收入等等相比差距都大了些，京津高铁30分钟通勤，却为北京搭了桥，你从房价差距就能看得出来，要不天津也不用像西安、武汉等一样，搞海河英才这样的人才引进政策了，以前搞户口还有门卡，现在基本没有。只有人才聚集的地方，城市才有活力也能加快发展，因为他们创造的GDP、消费、生产力是比普通人要强的。但人才要落下要常住并不容易，一是需要产业支撑且未来有发展，二是收入和福利待遇要可观，三是生活所需的配套资源要优质且成熟才可。而这些天津是不能完全照顾到的，那么自然房价、租金等也就支撑不起来。也就是和平区的房价顶的还可，但那除了地段因素外，主要是由学区支撑的。所以我建议最好优先北京

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