城西银泰开业（西大街银泰退场）

老西安都知道，一条西大街，一条东大街，一座钟楼，这里堪称西北半部商业史，至今还树立着多个商业体。

但随着城市化进程的不断推进，西安建成区面积已经逼近1000平方公里，多极多中心化的模式正让城市外围崛起越来越多的商圈。接踵而至的便是城市人口、商业资源、商业客源的快速倒流，而互联网、疫情，这些关键词更加剧了商业变革进程。

就在这几天，网传钟楼中环银泰申请破产清算，悦君多方核实，确定西大街银泰百货即将于本月底撤出，我们似乎可以预见，钟楼商圈正变的越发艰难。

曾经的西安时尚之芯

在很长一段时间里，不论西大街、还是东大街，都拥有超强的商业价值吸附能力，不仅仅因为居于核心老城区，而是形成规模最早、发展历史最久，是逐渐向周边辐射形成的商业聚集区，以钟楼为核心，客流、物流、信息流一直都很丰沛。

所以，彼时银泰首店诞生于此，相当于含着金钥匙而生，引起业界瞩目。

商场于2007年开业，选择古香古色西大街，距钟楼仅300米，营业面积3.8万平米，虽然比较迷你，但高峰时期年销售额依然能达3.5亿。银泰选址西大街，是银泰布局西北的第一步，但因其坐落鼓楼正对面，历史风韵与现代商业的视觉冲击，相比较全国其他城市的银泰项目而言，显然更富特色。

要说明的是，由于开业时间较早，钟楼银泰依然是接管物业的商业管理模式，并非像当下诸如华润、恒隆、九龙仓这类企业自持物业，自行设计的购物中心，这种老旧的百货模式，也注定了发展方向。

彼时大众对银泰最为喜爱的，还是商场是一座富有国际化审美的建筑，传世风华与现代创新的碰撞、重组与融合，更好的展现出了西安城市时尚的一面。

品牌也不敷衍，像是曾经开出的ZARA，2000平米的店面规模达到了旗舰级别，作为当时的西安首店，开业当天就创下数十万的营业额。还有喜多屋，开创了西安高客单价自助餐的新篇，美妆品牌丝芙兰，都赚足了眼球。

开业十五年来，西大街银泰给西安人留下了许许多多的“时尚回忆”、“消费故事”，相信企业闭店，也有自己更佳的选择，因为相距几百米之外，尚且还有银泰百货开元店。

不过，十五年的陪伴，确实难说再见。

超大城市的多中心化

其实按照长远计划，不论是银泰，还是西大街，是完全可以达到巅峰的，但是核心商圈却一再的“滑铁卢”。

过去3~5年，是西安城市的快速扩张时期，这决定了城市发展的重点是版图的延伸，也造就了诸多新型区域商圈的崛起机遇。

城墙范围内闭店商业体 制图©悦西安

2018年对于西安商业市场而言，绝对是一个巨大的分水岭，商业地产在这一年如雨后春笋般勃发，大悦城、大融城、MOMOPARK、西安SKP、华阳城、高新大都荟、大华1935......

这些动辄10万平米、20万平米的大体量购物中心下饺子般亮相，给消费者的购物习惯和生活方式带来巨大冲击。

从结果现象看，西安城市原始商业物理界面彻底打破，形成以钟楼南门为引导，小寨、高新、曲江、经开、西咸、浐灞为骨干，甚至包括三桥、龙首、红庙坡、纺织城、锦业路、太华路等多个区域商圈为支撑的商圈发展布局结构。

直至2022年，西安大大小小购物中心达到了110多个，而不论是钟楼、东大街、还是西大街，商场则越来越少。解放路大商新玛特百货、东大街百盛百货、北大街大洋百货、西大街民生百货、西大街百盛百货、北大街民生百货、南大街世纪金花百货、群光广场，如果算上西大街银泰百货，这已经是闭店的第9家了。

商户已经开始撤场

如今，即使是周末前往东西大街，往日的繁华和时尚感也已经悄然退去，核心地段尚且如此，别的地段更是不用多说。

百货太多，地标购物中心太少

相比于其他城市，西安的商业气氛浓郁，出成绩难度并不大。纵观西安各商业商圈成功历程，都离不开开放程度高、眼光超前、品牌稀缺、交通方便这几大因素，再加上消费者的从众心理，一个名声凸显、人声鼎沸的消费场所就会诞生。

钟楼商圈的问题，恰恰就是与上述几大因素南辕北辙。

其一，基本没有头部开发商，少了那条“鲇鱼”。我们来看看同等量级的省会城市，核心商圈都是什么商业作品？长沙IFS，25万平米商业航母落在长沙五一广场；武汉市中心一个取水楼商圈，就云集了恒隆广场、K11、万象城，体量都超过了10万平米，成都更不用多说，IFS和太古里就位于春熙路。反观西安，核心商圈均为九十年代感官的百货大楼，城墙内闭店9家，8家都是百货商场。

其二，地块切割太小，体量难以支撑现代消费需求。规划层面，整个区域的地块都切割太小，加上老城保护容积率有限制，导致很难有符合现代人消费需求的大体量购物中心诞生。这也意味着没有更多现代硬件设施来支撑，在群光广场开业之前，这里甚至没有现代化的停车场。

西安商圈分布 制图©悦西安

而商圈发展初期的大量散售项目，更是一言难尽，部分商户“一把搂买卖”，消费环境也使商圈美誉度大打折扣。

其三、超大城市效应，外圈层商圈虹吸。城市外圈层的虹吸效应，无论怎么翻新，还是赶不上外圈层新建项目的“白纸好作画”，小寨、高新、经开、曲江，甚至沣东、三桥、浐灞......几乎每一个区域都有不止一个商业体，都有自己的商圈。随着时间迁移，不断给多个外圈层区域、板块的经济带来投资刺激，人口、商业、产业、功能全部多中心化，西安的商业中心、产业中心不再是这了，那么，不复当年是板上钉钉的。

需要强调一下，西安目前在明城墙以内不再新增居住用地，并且严格限制容积率，没有一定体量的常住消费人群作基础托底，注定了是无法承载1500万人口城市的中心商圈全部职能。

不是我们不明白，而是西安变化太快，老城内商圈的浮沉，也证明了西安这座城的经济发展，人们可以有更多样的生活选择。

不过，商业发展是一个各种优势要素叠加的过程，钟楼商圈的区位优势，包括文化创意资源、历史沉淀资源，也是其他商圈不具备的。待疫情缓和，商圈作为重要的旅游中心，因目前窘境就大肆唱衰也是不必。

对于老城来说，关键在于能否利用各种优势来充分整合现有的资源，把有限的存量空间范围内，通过优化城市结构，来实现增量扩容。如果能够抓住城市更新、“中优”这一有利因素，把现有资源得到进一步的兑现，相信定会不负时光，成就自己的光辉岁月。