为什么买公寓不好（为什么不建议买公寓）

首先搞明白什么是公寓？公寓是50年产权，产证上用途类型是商办，住宅产权是70年，产证上用途类型是住宅。

以上海市徐汇区为例，公寓类的楼盘，金巢铂瑞阁！中煌大厦！海珀旭晖！恒昌花园（9层以下）都是典型的公寓类的楼盘！

网络上各种喷子，买公寓后悔一辈子！买公寓是最失败的投资，买公寓不如买股票，宁愿买不到住宅也不买公寓。那么问题来了，为什么大家不建议买公寓！

正面优点，卖公寓的会宣传公寓是如何如何的好，出租价格高，地段好，处于某某位置，交通便利，处于某某地铁站，空间大，挑高空间视觉效果非常不错！而是不限购，有没有户口，有没有社保都可以买。

但是，没有告诉你，公寓的缺点。

1，居住成本高

公寓房是商业性质的房产，产权年限只有50年，不仅使用年限没有普通商品房久，而且日常用水、用电、供暖等费用，都是按照商业标准收取的，单价要远比普通商品房贵很多。此外，公寓房一般不通燃气，做饭不便，虽然买房成本低，但日后的生活开销会更大，长此以往，还是非常不划算的。

一般的公寓是不通煤气的，做饭只能用电，你可能会反驳说，早出晚归的不做饭，工作太忙半年都不在家做饭，平时都是吃外卖或者餐厅，再就是物业管理费，高得吓人，堪比很多顶级高端大牌豪宅费用。水电费不是民用的，采用的是商用水电，比民用的高出5至8倍！公寓的居住客户本来就是无力购买住宅的刚需客户，购买公寓的目的就是为了攒钱买住宅。但公寓的高昂使用成本与他们攒钱的目标相互背离。

公寓产品全部都不可以通燃气的，这导致居住客户烧菜煮饭只能通过电器去解决，但是公寓的水电都是商业用电，比民用电贵了一倍，与此同时还有高昂的物业费，这对居住客户更是一笔较大的负担，居住客户只有晚上回来，基本享受不到物业的服务，但却要和办公客户承担高昂的物业费。

我们来简单举个例子就清楚了：

电费：民用120元，商用360元

现在一二线城市民用电费采用的分时电价，单价在0.3元-0.5元每度，商业电费是0.9元-1.4元每度，公寓每户平均每月用电在200-400度之间，我们按照平均值来计算，民用电费：0.4元/度*300度=120元；商用电费：1.2元/度*300度=360元。

水费：民用48元，商用100元

现在一二线城市民用水费单价在2.4元每吨，商业水费大概是在4-6元每吨，公寓每户平均每月用水10-20吨之间。我们依然按照平均值计算，民用水费：2.4元/吨*20吨=48元；商用水费：5元/吨*20吨=100元

物业费：民用100元，商用250元

现在一二线城市住宅物业费在2元每平米，商业物业费大概是在4-6元每平米，公寓每件50平米左右。我们依然按照平均值计算，住宅物业费：2元/平米*50平米=100元；商用物业费：5元/平米*50平米=250元

通过上面的测算：住宅物业使用成本加起来大概268元/月，公寓物业710元/月，同比住宅物业生活成本上涨了164.92%

2，不限购就意味着房子不能落户

那么有小孩上学是上不了的，无法落户，不能享受学区资源，公寓房地理位置优越，基本都在城市的中心地段，交通便利，周边配套设施也非常齐全，在这里生活将非常热闹有趣，然而公寓房属于商业性质的房产，不能落户，无法享受相应的城市资源。就拿孩子上学来说，我国现行的是划片入学政策，你家房子所在的位置将决定孩子能上哪所学校，而公寓房虽然位置极佳，但无法落户，意味着你家孩子无法享受学区资源，即便靠近重点名校，也是不能上的。

3, 房层贷款受限

产权是50年的，首付至少是5至7成左右！公寓房价格低，但是随着政策的收紧，公寓房转手需要缴纳很多税费，甚至可能要承担十几万，非常不划算，基本没有人想要接盘，所以即便日后想要卖了换新房，也是不好卖出去的。而且公寓房不像商品房，贷款形势比较单一，无法使用公积金贷款，只能选用房贷利息更高一些的商业贷款，来缓解买房压力，后期还贷压力会很大。

公寓房虽然看上去美观大气，价格低，但是从房子的性价比来看，公寓房不如商品房好，缺点非常多，不适合人们长期久住，因此，想买房的家庭千万避开公寓房，以免入住后麻烦不断，还白花冤枉钱。

公寓贷款条件苛刻，年限只有10年，首付比例50%，利率上浮10%-20%。公寓贷款条件苛刻，银行审核严格，购房成本远高于住宅。首先住宅资金档杆就远高于公寓。购房者如果拥有50万首付，可以购买150万的住宅（住宅首付最低30%），公寓却只能购买100万（公寓首付最低50%）。同样总价的公寓、住宅，住宅购房门槛反而比公寓低。

其次贷款年限短，导致公寓月供压力巨大。同样贷款100万，住宅物业最长能贷款30年，月供只需要5307元/月，公寓物业最长却只能贷款10年，月供要达到11041元/月，这给购房者带来极大资金压力。

最后就是公寓利息较高。住宅可以使用利息较低的公积金也可以使用商贷，最高利息4.9%；公寓物业基本要上浮10%-20%，利息高了住宅1个百分点，进一步压缩公寓的投资收益。

4 ，后期居住体验感很差

无论一栋公寓前期住户有多少比例的居住客户，但发展到1-2年之后，整个公寓的居住客户会逐步全部转变出租给办公客户。这主要因为劣币驱逐良币效应。

目前所有公寓产品的购买客户肯定是投资客为主，投资客是追逐的就是回报率、租金，谁给的租金高就租给谁。在租赁市场中，办公客户可以支付和承担的租金是远远高于居住客户的。因此导致办公客户在公寓产品中逐年增大。

一栋公寓如果入住了早教、私家餐饮、婚庆，居住客户还是可以承受的，顶多每天回家时候碰到人复杂点。但是如果一栋公寓入住了美容美发、KTV、深夜食堂、会所等深夜商业，你晚上能睡着觉吗？隔壁小姐姐晚上敲门和你借酱油时候，你能忍住骚动的心吗？

因此随着办公客户逐步增多，公寓的生活环境无疑是逐步恶化的，这直接导致居住客户的流失。

5，最后讲的重点来了，50年产权房子升值率没有70年产权普通住宅的高，所以买的价格便宜，卖的价格更便宜，还要缴纳百分之30的土地增值税，这个費用是导致公寓不好卖的重要原因，买到手之后二次出手的流通率非常低！基本卖不出去！公寓交易税费高昂（总房价30%），公寓物业交易过程中存在大量的税费，其中增值税、土地增值税都是按照公寓升值的价格进行计算的；个人所得税、契税也是全额征收，不像住宅会进行减免。

简单计算，光税费这一项就达到总房价30%，这还不包括你支付的房贷利息，中介费等支出。也就是说只有你公寓上涨50%，你投资的公寓才会略有盈余。

投资者期望通过公寓物业升值获取回报的可能性极小。