恒盛金陵湾值得居住吗 苦盼河西学区房

别等了，今年恒盛金陵湾大概率不开了！

作为河西北的倒挂学区盘，吸引了众多购房者的目光，但根据小编近期对售楼处和施工工地的实探，恒盛金陵湾二期今年大概率不开了！

01

施工进度缓慢，售楼处只余专人值守

恒盛金陵湾作为树人小学和树人初中本部的双学区房，一直受到许多购房者的关注。2014年，恒盛金陵湾将树人学区写入合同二十四条：甲方承诺，金陵湾小学为树人国际学校施教区。这也是少有的将名校施教区写进合同的楼盘。

项目前期房源已经售罄，二期房源正在初步施工中。来到售楼处，内部只有寥寥几个安保人员与项目人员在值守，二期沙盘还没做，台子上积了一层灰。

工作人员告知，目前售楼处只提供简单的咨询服务，有意向购买二期房源的客户也可留下号码进行预登记，但今年加推的可能性不大！

随后我又去到二期工地处实探，发现工地大门紧闭，现场停工，只有门卫在值守。工作人员告知，上半年受到疫情影响施工时间很短，而6月开始又受到持续降雨影响，施工进度断断续续，进展缓慢。

根据施工公告，项目的桩基施工于6月28日结束，主体施工将要持续到2022年6月20日。综合施工人员和售楼处工作人员的话来看，恒盛金陵湾二期今年大概率没戏了！

据悉，恒盛金陵湾二期规划四栋楼，其中12#、13#、14#均为11层，15#为18层，建筑面积约125、135、150、170㎡，目前户型图、沙盘、样板间均未知，是否精装也待定！

（二期规划图）

虽说有学区利好的存在，但二期也有不少缺点：

1.土地产权缩水严重，恒盛金陵湾前身为NO.2011G14，拿地时间为2007年，住宅年限为70年，至今已经缩水13年；

2.项目二期位置不太好，景观或将受到遮挡。12#、13#、14#均为11层，15#为18层，均为小高层。而一期西面楼层高达50以上，楼层十分高，会直接影响到二期观景；

3.项目周边“老破小”环伺，前期产品为超高层，居住环境差强人意，且小区内租户较多，这些因素购买前都需考虑！

02

小区最高成交价被刷新，二手房市场火爆

既然新房难开，那么购买二手房就成为了主要手段。根据链家网数据，今年1-8月，恒盛金陵湾共成交了32套房源。其中7月份成交了6套，6月份成交了8套，近30天带看228次，相比于去年同期大涨了不少。

目前小区挂牌均价为59808万/㎡，而在2019年11月份，项目挂牌均价为5.5万/㎡，9个月的时间涨幅了8.7%！此外，项目的最高成交价也有了变动。2019年11月份，金陵湾的最高挂牌价已经高达7.2万/㎡左右，最高成交单价尚不破7万，现如今最高成交单价已经破7.5万/㎡！

今年5月24号，金陵湾以75334元/㎡的单价成交了一套2室1厅75平房源，这是目前为止该小区最高成交单价。随后在6月7号，同类型的一套房源又以71771元/㎡的单价成交。

项目一期在2013年11月开始开盘，毛坯均价24900元/㎡，最后一次加推在2017年年底，当时均价才37500元/㎡。按照现在的挂牌均价来看，平均每平倒挂22308元，按照最高成交单价来算，倒挂37834元/㎡。

总体来看，由于入学对房产大小并没有要求，所以在学区范围内，小户型更加受到追捧。小户型单价高、总价低，更容易在市场流通，更容易变现。

中介表示，相较于周边新河一村、上河苑、迎江园等老小区，金陵湾的户型面积更大一点。项目周边同属于树人学区的房源大多以80㎡以下的小两房或者单室套为主，虽然单价比金陵湾更高，但是总价低，约只要三四百万即可。

因此如果单纯只考虑学区的话，在预算有限的情况下，周边的老旧小区性价比更高，但是兼具考虑到改善，金陵湾会比较有优势！

中介还补充说道，只要树人不倒，未来金陵湾成交价格仍然有上涨的空间。以迎江园为例，迎江园整个小区有14栋楼，房龄都超过了20年，房价却还在不停上涨。

2017年11月，迎江园一套35.53㎡一室一厅的房源，成交单价61357元/㎡，总价218万。

2020年3月，迎江园一套35.53㎡一室一厅的房源，成交单价93161元/㎡，创下了该小区的历史成交记录，总价331万，成交周期只有5天，三年涨了113万！

根据往年树人的中考成绩来看，树人怕是很难“倒”。

2020年树人学校中考喜报： 650分以上3人，裸分最高分655; 640分以上24人; 630分以上95人; 625分以上142人，620分以上203人，615分以上270人，610分以上336人，605分以上384人。预估达四星高中线714人，达南师附中线90人。

附此前三年成绩：

2019 树人中考成绩

2019年中考，南师附中树人学校取得了骄人的成绩，其中裸分666分3人；660分以上9人，640分以上占全市11%；630分占全市9.2%；四星级高中上线率近80%；

2018 树人中考成绩

树人全年级均分600.21分。有学生裸分高达677分。660分以上72人（占全市14.3%），655分以上135人（占全市14.5%），650分以上185人，640分以上297人；

2017 树人中考成绩

高分段660分以上12人，650分以上62人，裸分最高668分1人，667分1人，666分3人。预计南师附中达线率超过去年，预计均分的名次超过去年（公办校第一）；

此前有网友吐槽，金陵湾除了有学区，其他都不行。但是根据目前火爆的成交量以及不断上涨的二手房价来看，金陵湾凭借一个优质的树人学校就可以“一白遮百丑了”，你愿意为这样的小区买单吗？

,