北京西北楼市（西北旺板块之IT科技码农区）

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在一些二线城市看房的时候，当地的朋友认为北京的房价是随着环线递减的。然而熟悉北京的人都知道，其实并不是这样的，房价和板块内产业高度相关。

在北京刚开始发展的时候，重点发展的区域有两个，一个是东三环的国贸CBD，另一个是中关村。

中关村周边高校云集，高校里每年培养出来的大批优秀的毕业生，再加上中关村有高新技术产业孵化器，自然吸引了大批年轻人汇聚在此创业。

经历传统互联网浪潮和移动互联网浪潮，互联网行业快速发展，中关村软件园应运而生了。

从上图可以看到，中关村软件园内汇聚了联想，滴滴，百度，快手，腾讯北京总部，新浪等众多国内知名互联网公司。

现在有2个行业收入相对比其它行业高些，一个是金融，一个是互联网。一般人做金融门槛比做互联网高些，互联网行业的平均收入有高过金融的趋势。

而位于西北旺的中关村产业园聚集了大批互联网行业高薪人才，所以也就不难理解为什么地处北五环外的西北旺高房价的原因了。

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下面我们就来深度分析一下西北旺板块和西北旺板块的小区。

西北旺板块位于海淀区西北部，大家称之为中关村后花园，板块内互联网大厂云集，码农、高学历、高薪资、平均年龄29岁，是国家自主创新示范区中的新一代信息技术产业高端专业化园区，是北京建设世界级软件名城核心区，而更多的人则把这里称为中国的硅谷。

16号线已通，向北可直达永丰产业园和中关村环保科技示范园。

西北旺目前没有成熟的商业，这也是周边居民一直所诟病的。好消息是西北旺万象汇，预计于2022年9月竣工，地下二层将与地铁16号线西北旺站无缝衔接，这座海淀北部地区最受期待的商业综合体之一，旨在打造区域型生活、商业空间，集购物、时尚休闲、娱乐社交于一体的商业综合体，打造“家门口”的一小时生活圈。

板块内小学读中关村第二小学(百旺校区)，初中则派位到清华附中上地学校，八一学校附属玉泉中学，101中学，清华志清中学，农大附中，人大附中西山学校，崛起实验中学部。

板块内主要小区。

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中海枫涟山庄 单价8.3万

中海枫涟山庄是在2004年建成的，共有25栋1341户，设计在今天看来仍然没有落后，物业也是中海物业公司直接进行管理，40%绿化率丝毫不逊色于西北旺其他楼盘。

小区位于西北旺地铁站西北方向，离地铁口不到百米的距离，小区南门对面就是正在建设中的西北旺万象汇。

户型比较方正，从88平米两居到120平米三居，150平米四居都有，主力户型是三居和四居。两居现在800w起，三居948w起。

物业费2.8元。

小区里面有华夏贝贝幼儿园，小学上中关村第二小学(百旺校区)，初中则派位到清华附中上地学校，八一学校附属玉泉中学，101中学，清华志清中学，农大附中，人大附中西山学校，崛起实验中学部。

小区优点：离地铁站近，公共出行方便；中海物业可以，小区维护较好。户型比较方正，学区也可以。

小区缺点：车位比0.6，停车紧张。

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百旺茉莉园 单价7.4万

小区建成于2005年，先后开发了两期，共计58栋2162户。

小区位于后厂村路与永丰路交叉口西北角，在西北旺地铁站西边，一期东门紧邻西北旺地铁口，交通较为方便。

小区户型偏大，在寸土寸金的北京，小区却存在着90平米一居室和120平米两居室。

物业费1.58-4.58元。

小学上中关村第二小学(百旺校区)，初中则派位到清华附中上地学校，八一学校附属玉泉中学，101中学，清华志清中学，农大附中，人大附中西山学校，崛起实验中学部。

小区优点：交通便利；小区绿化面积大，容积率低，是低密度花园洋房社区。

小区缺点：小区人车不分流；物业管理维护一般。

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春晖园、夏霖园、秋露园、冬晴园、景和园 单价7.5-7.9万

小区位于西北旺地铁站西北方向，从2003年开始依次建成的，春夏秋冬四姐妹和景和园内部房屋户型繁多，甚至有少部分楼内配备电梯和大面积户型（回迁房少见），但无论怎么说，依然改变不了回迁房房屋质量较差、小区环境不好、没有电梯老人上下楼不方便等问题。

小区户型偏刚需，单价甚至比百旺茉莉园还高的核心逻辑就是小户型（55平米/77平米左右）和中关村二小百旺校区上学资格。

很多预算不充足的家庭能够在西北旺地区购买一套学区型临铁两居室，撑起了这几个小区的房价。

物业费0.78-1.78元。

小学上中关村第二小学(百旺校区)，初中则派位到清华附中上地学校，八一学校附属玉泉中学，101中学，清华志清中学，农大附中，人大附中西山学校，崛起实验中学部。

小区优点：交通便利；买个小户型一居就能上中关村第二小学百旺校区；离小学较近。

小区缺点：小区人车不分流；物业管理维护不好。

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推荐指数：

第一梯队：中海枫涟山庄

第二梯队：百旺茉莉园

第三梯队：春晖园、夏霖园、秋露园、冬晴园、景和园

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