房产税征收问题和建议（房产税离我们越来越近了）

房地产税立法首次被提上日程是2013年，2015年被列入预备项目，2016年被列入第一类立法项目。2017年，十二届全国人大五次会议新闻发布会上，发言人傅莹表示,“把制定房地产税法列入了五年立法规划”。随后，从2018年的“稳妥推进”到2019年的“稳步推进”，房地产税的落地似乎越来越近了。但到了2020年，中央对房地产税立法工作的表述，从原来的“加快”和“稳步推进”回调到了“稳妥推进”。2021年10月23日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议终于作出决定，授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。据财政部、税务总局有关负责人表示，财政部、税务总局将依照全国人大常委会的授权，正准备起草房地产税试点办法（草案）。关于房地产税的消息现在是层出不穷，那么究竟该如何征收？征收范围是什么？哪些城市会作为试点城市？等等这些都是大家关心的问题。今天，我们就结合国家的最新指引，一起来看看，房地产税的推进究竟到了何种进度。

一、房地产税究竟该按什么标准征收？

房地产税的征集，其实在1986年就开始了，而那一年颁发了《中华人民共和国房产税暂行条例》，不过，当时主要针对厂房、经营性住房等都征收房地产税。就厂房为例，以房产自住和房产出租两种方式计税。自住类按照房产原值为计税依据，具体征收计算为，应纳税额=房产原值×(1-10%或30%)×税率(1.2%)出租类按照租金年的12%征收。

至于居民住宅类，其实到了2011年，居民住宅房地产税才开始执行，不过仅仅在上海和重庆试点，并未在全国推广。虽然两地开征的时间较早，但是由于覆盖范围广、税率低，征收房地产税的影响也不大。

比如上海，只针对新购买的二套及以上住房征收，过去买房的存量房源不征收，第一套房也不征收，人均60平方以下的也免征；税率仅为0.6％，且可按70％价格征收。而在重庆，只对高档住房和别墅征收，普通住房也不征收。

新税法出台后，征税标准究竟是按套数征收还是按面积征收也还是按价值征收呢？现在人们还在争论中。如果按照房屋套数征税，应该是首套房免税，第二套、第三套开始递增征税，这样一来必须要考虑面积的合理性，上海试行标准以人均60平方米为基数，超出的部分征税，但市中心和郊区的房子是否也能以同样的税率征收呢？如果按价值征收，那又该如何对房屋进行估值，无论合同价还是市场价格都存在难题，比如一套20年前的房子购房时50万元，现在涨至1000万元，税收如何考虑通货膨胀率？一套现值1000万元的房子，按照上海试点0.4%-0.6%税率，每年需要缴纳4万元至6万元。“若税率按照实时房价变动，凭什么让居民承担房价上涨的后果呢？

新税法的出台该如何权衡公平与再分配确实也是一个难题，我想各个地方会依据实际制定征收方案，如以市中心画同心圆的方式，对不同价格圈的房子阶梯性征税。

二、房地产税征收的范围应该包括哪些房产？

房产税实际上是一个地方税种，具体标准应由各个地方自己确定。房地产税的开征还涉及房屋性质界定。中国的房地产市场除了商品房，还有大量房改房、福利房、小产权房、经济适用房等，这些房屋需不需要纳税，亦是多年争论的焦点之一。这次房地产税改革试点的期限为五年 ，试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。土地使用权人、房屋所有权人为房地产税的纳税人。那么没有交土地出让金的房子，没有办理不动产权证的房子征不征呢？大家拭目以待吧。

三、哪些城市有望开征房地产税？

据综合专家的预测，北京、上海、深圳、杭州等核心一、二线城市有望成为房地产税首批试点城市，这些城市是国家关注的重点城市，房地产发展相对“健康”。另外，财政税收不会以房地产税为依赖，比如以深圳为例，2020年深圳土地财政收入占全年公共预算总收入的27%。更重要的是，在核心城市试点又能体现出一定的政策力度。虽然，房地产税不会对房价造成直接的影响，因为，房价预期主要取决于楼市供需关系，供地紧俏、需求坚挺的城市房价仍易涨难跌。但是，多年以来，国家大力推进房地产税，变革的意义呼之欲出。事实上，在共同富裕基调下，开征房地产税更顶层的意义在于，增加住房持有成本，又改变未来楼市供需及房价预期，更好地落实“房住不炒”的政策主基调。同时，实现税收对收入分配的调节作用。

写在最后，为什么房产税草案制定多年，依然“难产”？有专家直言，房产税牵涉利益太大，涉及面广，而且是从无到有地收持有税的过程。房产税如果面向个人或家庭征收操作难度也特别大，还有一个重要原因是房产税需向数亿居民直接征收，如何征也是一个很大的问题。如果符合纳税要求，只要拿着房子就必须逐年纳税，这与增值税、契税等交易税不同，不是买房、卖房时才产生。“房产税”设想很好，但如何推出还需要谨慎研究实践和探讨。另外开征房产税是为了解决财政收入、房价高的问题，还是解决社会财富分配不公的问题，现在各方没有一个明确和一致的意见。社会公众倾向把房价和税收联系在一起，认为房产税主要为了解决房价问题，通过收税抑制投资需求，从而降低房价，这样必然会导致现实和期望出现较大反差。