旧改对附近商品房影响（老房子将统统升值）

开篇惯例问个问题：为什么要棚改、旧改？

答案可能多种多样，比如拆旧建新、提升居民生活、释放土地资源、改善城市面貌等。

这些答案都没错。但有一点才是最根本的，那就是很多以前的房子到了现在，已经垂垂老矣，形态、功能、舒适度都已经跟不上现代化节奏。

那么，多长房龄的房子算“老房子”呢？

按照这次国家旧改定位，对“旧”的定义是房龄超过20年的房子即已经到了需要改造的阶段。

很多人不禁感慨，房子产权70年，大部分人背上房贷20-30年，买上一套房也是打算居住几十年的。可这20年的房子已经被称为“老房子”了，以后难道自己才还完贷款，就得开始准备“旧改”了吗？

其实这倒也不至于。根据中金公司17年发布的一项报告显示，目前我国城镇住房，有大约11%是1990年前建造的，4%是1980年前建造的，约有27%的房子是1990-2000年之间建造的。2000年-2017年间建造的房子，数量占比只有58%。

而从房子类型看，21%的住房是1层的平房，57%的房子是2-6层的楼房，且多数没有电梯。7层及以上的房子占比仅有22%。

这才是之所以要旧改的关键。2000年前建造的房子，房屋建筑结构、外墙、保温隔热这些技术、材料都是上个世纪的产物，相对都不成熟，现如今已跟不上现代化居住需要。且随着老龄化的逐步到来，没有电梯成为严重影响生活的一个“缺陷”。所以，才有了棚改、旧改这些规划。

而采用现代建筑施工技术的2000年后房子，一般不会出现20年就面临“老化”的可能。

但是对于房龄超过20年的老房子，依然有两点值得注意。

一、一部分老房子升值，一部分老房子贬值

很多人、尤其是老城区的原住民，往往对老房子情有独钟。一方面是已经住习惯了，念旧。另一方面，老房子一般都位于老城区，交通、配套各方面都非常成熟，出个门、买东西都方便。

这样的地段，可以说除了房子旧一点，其他居住体验都是极佳的。况且等到旧改完成之后，房子外貌焕然一新，按理该全部升值才对，怎么反而有些会逐步贬值呢？

我们来试想下老房子未来的几种可能，并挨个做分析。

1、 旧改翻新，加装电梯、外墙粉刷、水电气网管道更新等；

这是目前正在大力倡导、实施过程中的一件事。笔者之前也写过类似文章，南京一些老房子在改造完成之后，也的确获得了市场价值的显著提升。

但我们需要明白一点：老房子的市场价值，是建立在什么逻辑上的？

举个例子就清楚了。同一个地段，新房子的价格往往是老房子价格的1.1-1.2倍左右，甚至更高。为什么房价会有如此差异？

答案是：老房子价格=土地价值。新房子价格=土地价值 房子价值。

我们都说普通商品房的建安成本是不高的，不含税成本大多数在2000元/㎡左右。所以，房子本身并不值钱，不过是钢筋混凝土的产物罢了。真正房屋的价值在于“土地”。

新房子之所以比同区域老房子贵10-20%，就是房子是新的，有全新的建造成本。而老房子的建造成本这一块，因为房龄的原因，已经无限靠近0。旧改，只能适当提升了下房子价值而已，但对土地价值是没有帮助的。

所以，老房子未来升值还是贬值，主要还是取决于 “土地”价值未来是升值还是贬值。

而分析“土地”未来升值还是贬值，就很简单了，3个字“中心论”。

大部分城市，房价都是中心最高、往外逐渐变低，四个边缘最低，这就是房价“中心论”。

南京之所以有些老房子改造完成后市场价值提升了，原因是这些老房子都属于鼓楼区湖南路，是典型的主城中心区域，地段价值始终在线，且城市越发展中心价值越大。

所以，中心不变城市的“老房子”，旧改之后房屋价值是得到提高的。

但问题来了，不是每座城市都像南京这样中心始终不变，也并不是南京每个老小区都位于湖南路。

很多城市的“中心”是会变得。因为城市扩容需要、扶持新区需要、扶持产业需要，很多城市都会规划全新的“市中心”。

比如深圳，以前中心在罗湖，而现在变成了南山。罗湖老房子房价涨幅最近几年都乏善可陈，远远落后于其他区域。换算一下，这其实就是贬值。

所以，如果“中心”发生迁移城市的原老城区的老房子，虽然旧改之后能够提升居住舒适度，但土地价值逐渐被新中心取代，房屋市场价值同步逐渐贬值，甚至最后沦为“贫民窟”。

2、 老房拆掉，土地重新上市交易，获得现金补偿或现房补偿；

这种可能，在以前概率还是比较大的，但从明年起概率越来越低。棚改撤场之后，市场主体就是旧改。除非当地有征地需要，否则大概率是不会拆的。

二、有电梯老房子升值，没“电梯”老房子逐渐边缘化

接着分析老房子未来的第三种可能。

3、卖不掉，只能出租，甚至租不出去；

这种可能性其实挺大的。

老房子的优势是配套完善，有地铁的话出行也更方便，适合自住。

但如果没有电梯的老房子，因为上下楼的不方便，有条件的住户会逐步选择搬走，住进电梯房。那么，老房子卖掉或者出租就成了必然选择。

卖掉的前提自然是有人愿意为“无电梯房”买单。但问题来了，能够接受没有电梯的老房子，一般多为年轻人，更看重生活便利性和价格。

但三四线城市的年轻人，一方面热衷向大城市跑，另一方面即使在本地购房，其实也没有太大压力。所以，只有一线和少数强二线城市的年轻人，因为购房压力，才会“委屈自己”买这种没有电梯的老房子过渡居住。

因此，如果是三四线和普通二线城市的没有电梯的老房子，不仅面临贬值、边缘化的可能，未来卖不掉的可能也正变得越来越大。

而有电梯或加装电梯的老房子则反而会迎来增值。

出租其实也是一回事。租客多为异地流动人口，流动人口多则租赁需求大，同样与城市等级挂钩。普通二三四线城市外来人口本身就少，没电梯的老房子只能依靠市场价格吸引一些低收入群体，甚至面临租不掉的可能。

4、变成文化古迹，比如无锡的荡口古镇、上海的石库门，但这种可能性极低，本文不予分析。

综上。20年以上的老房子是否值得持有，旧改对市场价值是否会有提升，关键取决于“土地”，而土地价值取决于“中心”是否迁移。所以，中心迁移城市的老房子，没有电梯的普通二三四线城市的老房子，未来有沦为“贫民窟”的可能。

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