朝阳公园附近住的明星 明星扎堆的朝阳公园

踩盘缘由

其实这次跑盘缘由是前几天群里看到的一段对话：一朋友说观湖这个小区房龄老，品质不好，不能买，另一个朋友持完全相反的观点，说观湖小区很好，户型，环境，物业管理都很好。

我当时就特纳闷为什么对待两个小区会有反差如此之大的观点，今儿实地看了看，我感觉小区确实还不错，那只能理解为很多朋友判断小区好不好，不是去跑盘，眼见为实，而是过于依赖中介的看房软件或听网上说，别人说，所以经常会看到有朋友说08年前的房子一定物业差，品质差；流通好的房子一定保值好品质好，顶层出房少所以稀缺，更保值等奇葩观点。

我随便举几个小区就能反驳你，08年后的房子，旗胜家园，弘善家园，广安康馨家园等众多回迁房，流通好，品质好吗？08年前的房子，棕榈泉，星河湾，缘溪堂流通一般，但品质差吗？所以要我说，每套房子比喻成一道菜的话，都各自有各自的滋味，符不符合你的胃口，只有吃过（实地踩盘）才知道。

小区pk

一上来先说说我这次去的几个小区，泛海国际，观湖国际，公园1872，保利东郡，简单做个总结点评（之前我也去过东部几个大改，天鹅湾，星河湾，润枫水尚，棕榈泉，公园大道，阳光上东等，感兴趣的朋友可以翻翻之前的微博）。

1、泛海国际-朝阳公园品质标杆，地段略逊于棕榈泉和公园大道，但产品好于这两位大哥，毕竟房龄晚了5,6年，户型不进步说不过去。

2、观湖国际-我认为这小区是朝阳公园性价比标杆，品质上虽不算第一梯队，但更适合拖家带口居住，物业管理，小区环境能叫板泛海，棕榈泉，公园大道，同预算在这能办更大的事儿，能买到更大面积的房子。

3、公园1872，够不上朝阳公园上面1和2几个小区，不甘心离开这个板块，往南看看十里堡，我看了1套872板楼193平3居，报价1600万，这个面积的房子在1和2可下不来，虽然周边有点low，但小区里挺上档次，江南园林风格，大堂，楼道等细节还是下了功夫的。

4、纯粹追求户型产品，还一个小区叫保利东郡，位于1872北侧，167平起步的面积，2011年左右的纯改善社区，保姆间都带独立卫生间的房子，户型产品很不错，缺点小区规模小，活动场地有限。

小白观点：朝阳公园周边几个二手房从自住角度，我认为是，泛海（综合胜出），观湖（性价比社区），公园1872（园林细节制胜），保利东郡（产品至上），棕榈泉（地段为王），公园大道（外企高管最爱）。

小区评测

观湖国际

一、基本信息

这个小区给我印象最深的是内部人气很旺，入住率80%以上，工作日的白天，可以看到很多老人孩子在院里玩耍，说明拖家带口住的不少，这一点和棕榈泉，泛海相对年轻的居住人群还不太一样。

小区分两期开发，北院为住宅楼，05-06年的板楼，共9栋楼，基本都是25-27层的板楼（电梯看是30层左右，因为去掉了一些4,13的楼层），2梯2户，2梯3户，南院为3栋写字楼和军产的院落（不能出售），北院1600多户的体量，车位有2000 ，纯人车分流设计，地下1,2层为地库，月租金1000，产权车位40-50万，基本能保证每户有一个车位，但实际我了解的情况，这边需要2个以上车位的人还是不少的，所以泛海观湖外围社会道路，寸土必争，工作日找车位都不太容易，不过我看的几套房子都带1-2个车位，物业费3.98元，盛世物业，每栋楼都有保安巡逻守卫，供暖是地暖和中央空调。

二、配套

配套的话，地铁目前不是很方便，14号线朝阳公园站距离小区1.8公里，正在修建的3号线姚家园站更近些，大约往南800米的距离，往西没多远跨过四环天桥就是朝阳公园，生活配套观湖，泛海有底商，餐饮小型便利店还是有的，大型商业平时也可以去蓝色港湾，大悦城，每周也有固定时间在小区东门附近有菜站，或者往南到十里堡那边也有商超和菜站，上学小区东侧就有公立幼儿园，泛海配建，750的学费，这俩小区业主都能上，南门是府学胡同小学朝阳学校，东门是华师大一附中朝阳学校（初中高中），这边谈不上学区，但步行300米内都能到了，挺方便，医院的话听小区里的住户说，朝阳医院是这边的就医首选。

三、户型价格

小区是比较纯粹的居住社区，社区内部空间，尤其是中心区域建造了一个大湖，所以观景效果和环境弄得挺好，大湖周边分别做了一些老人休息和儿童乐园的区域，而且从楼栋造型来看，为了照顾采光，所以不是正南正北坐落，均有一些角度偏斜。

户型分布，目前小区成交均价在8w5-9w（当年新房卖1w出头），超大面积户型也有7开头的，小一点的面积也有9w多的，户型分布以3-4居为主，最小户型82p的1居，价格在800-850w，2居118-145平，成交价在1000-1300w，3居131-251平，成交价1100-1900w，185-317平4居，成交价1500-2700w，另外小区也有部分6米多挑高的房子，位于小区的3号楼。

居住人群，cbd国贸一带企业高管，明星，使馆区的工作人员，卖学区房来这改善等等都有，人群种类覆盖面广。

四、踩盘感受

先说优点：

1）小区环境很好，楼间距目测比较充足，中心大湖确实是非常加分的元素，试想没有这个水系，一定会影响到小区的价值。

2）另外小区物业费3.98元，我没写错，豪宅的物业管理标准，这样的物业费我能想到的就富力城了，这还不算完，东西两个出入口有年轻小伙镇守，每栋楼每个单元还有保安小哥哥巡逻守卫，05年的房子，能坚守十几年这样的管理还是不错的，虽然不像其他部分豪宅，大堂还得放个管家，但住这的人说找物业有什么事儿也能第一时间给解决，还有其他豪宅没有的单元门保安小哥哥，这也是不多见的加分项；

3）再看户型产品，125平东西1000万出头的2居户型满足改善一族低价上车的需求，正常南北通透的3-4居，除了大阳台，每个空间都做了落地窗设计，主卧次卧也就算了，厨房都是落地窗，比较少见，再有就是大部分户型做了双明卫设计；

4）最后就是价格优势，以我看的其中两套房子举例，125平的东西2居，总价1000万出头，这个价格在棕榈泉只能买120平1居，泛海也只能极低概率碰到117平变异1居，一层极少出房；1800万左右的预算这里可以买到198平户型很好地大3居，在泛海是180平的3居，户型设计尤其是客厅的格局不如观湖，棕榈泉也能拿下180平的3居，户型不如泛海，也更比不了观湖了。

5）流通好，4月卖了12套，5月卖了5套，这个数据放在刚需盘可能没什么，但要是发生在一个1000万起步的改善社区上，可以说换手率就很不错了，所以从保值角度来看，至少在楼市平稳，大改产品整体流通不太灵的情况下，观湖的房子至少不至于砸手里。

五、小区缺点

1）小区人气旺也有人气旺的问题，有些人不选择这里的理由是闹心，湖边游乐园区域看到很多的大人和孩子，这对于年轻人，没有孩子的家庭或老两口养老的人群来说，选择这里可能考虑考虑。

2）小区西侧楼栋，虽然有隔离带把四环和小区相隔，但毕竟和环路也就百余米的距离，声音往高处传导，3,5,10号楼的西侧房源多少是有些影响的。

3）还有朋友说外立面太low，确实砖里面不如干挂石材看着那么上档次，但从保持状况来看，还是不错的，这也侧面反映了物业得管理，其中一个卖家说每年物业会维护一下外立面。

4）楼栋角度偏斜，这里极少有正南正北的房子，但从流通来看没有受到影响，而且户型格局没有因为楼栋角度偏斜，而作奇葩户型，相对规矩一些，所以这一点能不能接受因人而异。

六、置业建议

1、整体来看，如果是自住兼顾保值的朋友，这个小区我认为在朝阳公园板块是值得一看的，无论是将来小区内部再置换，还是换到周边泛海，棕榈泉这样的小区进一步改善，都是不错的选择。

2、从带看中介的介绍来看，看得几套房子都有10%的议价空间，而且很多挂牌房源高于之前成交价不少，真心卖的实际的底价有可能比10%还要大，您还要遵守近期成交去判断目标房源的市场价值。

3、一些高抵押房源，比如民间借贷，房子押给朋友或其他第三方，还是要谨慎点，担保和资金监管做好，尽量不交太多定金。

4、这个小区东西户型卖的也还行，就是1号楼那种125平左右东西户型，缺点是楼挨着公交加气站，会有噪音，也导致这栋楼价格便宜一些，5号楼为楼王，也就是我拍的这个观湖楼栋，位置和视野会好一些。

5、对于一个客厅控来说，这次看房我比较喜欢198平3居和261p4居，分别报价1800w和2400w，预算在2000万左右的朋友可以重点关注。

泛海国际

一、小区好在哪？

都说泛海是北京东部最好的高端社区之一，首先说说他到底好在哪？泛海国际位于朝阳公园板块，光有公园还不算完，到国贸cbd，燕莎，丽都，三里屯这些国际烙印商圈都不算很远，都在5公里范围左右的距离，再加上离第三使馆区也不算远，公司高管，使馆区工作人员，明星，网红纷纷热衷居住于此。随着14年，15年泛海世家和容郡建成，这里又有了个新的名字，泛海居住区，区域内没有老楼和喧闹的市场，连回迁房都显得和豪宅区融为一体，底商也做了精心规划，以品牌餐饮，进口超市，银行等配套为主，再看房子之前，我觉得地段和区域规划是这里房子价值体现的基石。

泛海国际04年拿地，关注度比较高，有小户型房源的是香海园，碧海园，樱海园，澜海园四个园，为08-09年建成，14年建成的泛海容郡，属于高端社区了，200平起步，15年建成的泛海世家东府和西府，是泛海的顶配社区，329平起步，5000万左右的起步价格。

二、基本信息

香，碧，樱，澜四园，每个院落300户-500户不等的规模，6-8栋18层板楼，2梯2户，户型产品方面，无论2居3居还是4居，起步面积要大于观湖。

碧海园均价9.5w，在售8套，为142平、152平的2居，179平、183平、186平、198平、208平的3居，246平的4居，层高3米-3米6都有，底层房型3米6，2居成交价1200w左右，3居近期成交价1460-2050w，4居成交价2500w左右，作为客厅控的我在这个小区没有找到喜欢的户型；

香海园均价9.6w，在售12套房源，户型为145平的2居、182-188平及198平的3居、248平的4居，层高3米1-3米6，2居成交价格1200w左右，3居近期成交参考价1480-2060w，4居该院落2年没有成交，参考价格2500w左右；我比较喜欢198平的3居；

樱海园院落大一些，无两居产品，四居房源主导，均价10.6w，在售10套房源，户型为187-228平的3居，250-276平的4居，3居室近期成交价2000w-2300w，4居近期成交参考价2300-2600w；个人比较喜欢250平和275平的中心楼栋4居；

澜海园均价10w，在售13套房源，有上300p的户型，同样没有小面积2居，户型为187-192-212平的3居、245-295—310-320平的4居，3居近期成交参考价1920-2250w，4居成交价2600-3100w；澜海园户型整体都还不错。

小白观点：从成交来看，大中介近30天有成交的是碧海和澜海，我理解原因可能是碧海小面积户型多，户型选择多，适合上车泛海的人关注，澜海位置好，而且大户型只有这个院落有，适合四个园内部置换或够不上世家，但又想买个大面积的改善需求。

三、园林物业

泛海国际小区园林四个园各有特点，就看您更喜欢哪款了，香海园（意式园林）像公园，注重景致，樱海园（法式园林）活动场地开阔，适合滑板少年，澜海园（西班牙式园林）自带室内篮球场，水系做了层次感，碧海园（英式园林）中规中矩。值得一提的是我发现澜海园和樱海园这两个稍新的院落，部分楼栋配有观景电梯。

泛海四个园，每栋楼分别配备24小时管家，24小时巡逻保安和白天会有前台，来保证私密性，安全性和随叫随到的居住服务，每个园区都有会所，听一卖房大哥说，办卡可以通用，有游泳，健身，羽毛球，篮球馆等，我最爱的篮球馆在澜海园，物业是泛海自持，物业费5块5，现在的豪宅都得7,8块起步了，小区车分流设计，地下租金1200一个月，车位管理费150，产权车位40-50w，要说这的物业管的有多严，比如家里有亲戚朋友串门，车也不能进入地库，除非是您自己有车位，而且当时正好车位没停车，才允许放行，小区供暖是地暖 中央空调。

配套因为和观湖共享，您可以翻翻之前的微博，在这里就不赘述了，观湖那边有底商，泛海也有自己的商业体，回迁房那边还有超市，未来观湖北侧的地块还会有商业规划，地铁3号线姚家园站，在香海园和碧海园南侧就是。

四、缺点和置业建议

这种豪宅小区优势太多，有机会您看房的时候细品吧，我主要说说缺点和置业建议，也包含了泼冷水环节。

1、楼间距百米虽好，房子内部南北通透设计，短进深大面宽虽香，但别因此疏忽，部分房源1-2层因为绿植过于茂盛，还是会被挡光，3层虽然进光不受影响，但树木仍然挡住了半扇窗户，有种犹抱琵琶半遮面的感觉，对于高端改善社区，除了采光，观景视野我觉得您或许也会在意，毕竟卖房的时候，也是卖高价的加分项。

2、澜海园东侧单元靠近底商的房子，因为底商有餐饮用途，所以当我开窗实测会听到空调和机器轰隆的噪音，而且赶上饭点儿走在小区里或是家中都能闻到飘过来的菜香味和油烟味，这可能是一个小瑕疵，在意的朋友可以实地感受下能否接受。

3、小区外围虽然停车不收费，但即使平时白天也极难找到车位，我建议您买房还是小区里搞个车位。

4、高铁星火站正在紧锣密鼓的施工中，该站点位于容郡的东北角500米方位，未来可能对容郡的自住和区域内的楼市有一些影响，但因为东侧还有回迁房挡着，且离铁路有些距离，所以对其他园自住影响还好，主要是看您介意不介意了。

5、泛海把小户型都留到了南侧楼栋，临姚家园路，所以选择2居和小3居的朋友，注意噪音能否接受。

6、产品我觉得泛海做的已经可以了，非要挑毛病，我踩盘看到的就是部分房源暗卫，比如三个卫生间，俩暗卫，而且一些户型是假通透设计（客厅没有完全做到南北通透）。

7、如果泛海国际还不满足，追求更大的户型，还可以看看泛海容郡，泛海世家西府和东府，容郡5栋25层板楼，不到300户的规模，户型209平3居室、286平3居和320平4居，单价12w，总价2400w的起步价，物业费7块8；世家分为西府和东府，8栋10层小板楼，300户的体量，户型329-464平4-5居。单价14w，总价5000w起，精装修据说15000的标准，去点水分打半折也挺横，电梯间也做了精装处理。

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