12万小户型二手房（无豪宅基因15002500万）

真如近两年最大的变化，倒也不是高楼大厦起来了，而是明显感到上海本地人的市井感回来了。

以前三个水产蔬果批发市场都还在的时候，真如一带真的就是脏乱差，载重电瓶车、金杯面包车、五菱宏光，满街串，根本不管那条道是走机动车的还是走非机动的、还是走人的，完全不管，更没有什么逆行的观念。

人员结构就更混乱，都是外地过来做生意的、学徒的，都是没好好读过书就出来混社会的小年轻，胆子大、不计后果，众所周知的，没有好勇斗狠的横劲，是干不了这档买卖的，人数都无法统计，然后就各种的群租、乱拉电线，各种小偷小摸，没有什么规则意识。

白天批发市场生意红火，晚上周边各种餐饮小店、大排档更热闹，出来喝酒吹牛了嘛。

当然现在这批外来流动人员已经随着批发市场的拆除离开了，树倒猢狲散，生意没了，还留在这儿干啥？

因此大家能明显感受到，真如的“上海人”多了、老年人多了（人口比例）。

（图片来源于网络）

白首观点

➤ 真如这块土地，并不具备豪宅基因。

白首上面也说了，三个超大型批发市场脏乱差，从60后~00后，对这块地的认知就是下支角里的战斗机，要说治安差，整个传统浦西7区里面比这更差的大概只有上海火车站了。

现在也不过就是刚刚拆完，界面开始步入现代化，人口层次“回正”到上海市区的平均水平，一个正常的下支角，仅此而已。

另外，从历史底蕴来说，上海流行的是海派，说白了，有百年前英法文明“深耕”过的才叫海派、才叫洋气。

真如虽然是千年古镇，一来传统本地古镇，上海人民不吃这套。二来在电影《八佰》所反映的那个年代里面，对吧，不适合明说，这块地儿不在“隔岸观火”区域，连人口带瓦屋，啥也没剩下，也就是传统的那一套古镇底蕴其实也没留下来。就连真如塔都是2000年前后新建的。

（图片来源于网络）

简单来说，中西两方面都没有底蕴。

所以豪宅基因的角度来看，这片土地，啥也没有，别说没有底蕴内涵、颇有几分泥腿子刚进城的意思，就连暴发户都轮不上，因为真如副中心爆发的并不够厉害。

➤ 在讲究“开明睿智”的上海，心理认同更低

再说了，大普陀的管理能力有目共睹，就上个礼拜对吧？上海滩众所周知的《我为歌狂——偷偷开放的KTV》，把大半个上海的老百姓都搭进去了。

三个批发市场虽然历经十年，终于拆了，但是论作风和能力，还是我们熟悉的那个“又大又破”的大普陀。

真如的现代化建设、商业和产业多少还过得去，属于城市副中心里面偏弱的，但是增长速度仍然可以超越上海全市房价增幅的平均水平。买套中上品质和面积的改善房、综合考虑自住和升值问题不大，1500万以内，真如副中心的名头和升值空间是扛得起的。

（图片来源于网络）

但超过1500万，跨过了“入门级豪宅”的基准线，真如这片土地的历史背景就显得实在太差了，现在与未来最高的水平也就是刚刚实现现代化城市，管理水平也不支持，农民企业家可以穿西装打领带、可以是代表、委员，但是它那三句之内必骂娘、随地吐痰的习惯，就永远成为不了贵族。豪宅就是这个道理，要有底蕴、才有教养和前途。

补充一句，关于真如城市副中心规划与潜力的详情，白首之前有过专题，对这一带有浓厚兴趣的朋友可以看合集。

点击下方蓝色查看

袋鼠炼金合集｜了解上海未来城市格局，从这里开始

（图片来源于网络）

白首小结

对于1500~2500万的资产配置和豪宅欲望，白首介绍几个二手楼盘:

真如没有能被称为豪宅的房子，只有相对新一点的大面积、高总价高档房子。而且，提示大家避雷的比值得推荐的要多……

推荐——品尊国际(铜川路)

• 2009年~2011建成，2800户

• 143㎡，成交价1400万

• 165㎡，成交价1600万

• 205㎡，挂牌价2200万

• 房龄刚过10年，也是当年推广花了大力气的，知名度很高，这干挂石材一上去，档次感就来了，属于区域内的高档楼盘。另外，据说物业服务不错。因此二手出货很少。

推荐——曹杨五月天（三源路）

• 2005年建成、900户

• 240㎡，挂牌价1600万

• 小区本身就是中档的，但胜在保养不错。中小面积为主，但有极少数特大户型。

（图片来源于网络）

二手市场价不建议（9折以下可以买，自住为主、不多考虑增值）：

不建议——中骏天悦(固川路)

• 2019年建成

• 128㎡，挂牌价1700万

• 无他，唯新尔。旧了就立马跑输板块速度了，而且现在的挂牌价是真贵了，虹口的瑞虹都能挑一挑了。

不建议——星光域(潮州路)

• 128㎡，挂牌价1700万。

• 2014年建成，400户

• 145㎡，成交价1250万

• 200平米，成交价2500~2700万

• 品质感很强，重点是，房龄还算不错，不到10年，而且尺度很到位，乍一看，是买大额资产的好选择。但是，白首非常不建议，因为，人家不是住宅产权性质的，属于商办类型。

不建议——天汇广场（兰溪路）

• 2003年建成，1100户

• 老绿城跟合景泰富合作的，硬件做得很到位，可惜的是，本身就属于小型城市综合体，不但密度高，最关键还是商住两用。买住宅的、要落户口的、孩子要读书的，避开。

对这一带包括全上海的二手房选择有所迷茫、需要深度咨询定制，可以直接联系袋鼠安家的顾问。

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