小区地面车位的产权归属（住宅小区车位的产权界定及收益归属全部说清楚）

要解答这些问题，有必要对住宅小区中车位的类型进行详细梳理，并在此基础上厘清其产权归属，进而探讨各项费用收取的合理性和应有的用途。

普遍而言，依据物理空间为基础进行划分，住宅小区的车位大致分为上图类型（此外，当前各大商场多采用机械车位，鉴于其与传统车位差异较大，本文暂不作探讨）：

产权车位是指建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库，此类车位通常具有构造上的独立性，能够明确作出区分。例如许多小区的产权车位出售给业主之后会在车位上贴出车牌号，明确表示该车位属于个人。

人防车位是由人民防空地下室改造而成的地下车位。
在构造上，人防车位可能位于产权车位的更下层，也可能处于相同层的不同区域。由于人防工程的目的是战时防范和减轻空袭损害，因此往往有战时出入口、防护通道和密闭通道，门为比较厚重的防护门和密闭防护门，门口会贴有人防办的说明，在外形上很容易分辨。

《中华人民共和国物权法》第73条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”，第74条第三款规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条规定：“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位”。

依据上述规定，地面车位应当属于小区的全体业主共有，此项并无争议。

《中华人民共和国物权法》第74条第二款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”。依据此条规定，产权车位的所有权归属要依据实际情况而定：如果业主向开发商购买了产权车位并办理了过户，则应当属于该业主所有；尚未出售给业主的产权车位，所有权则属于开发商。需要注意的是，产权车位如同房屋一样，需要办理权属转移登记并取得产证，仅签署买卖合同业主无法取得所有权。

产权车位必须首先满足业主的需要，业主有权选择以购买或租赁的形式获取。笔者认为，“优先满足业主需要”应解释为效力性强制性规定，开发商不得变相违反，否则将导致转让合同无效等法律后果。

对于人防车位权属问题，理论界和司法实务中目前均存在争议，主要观点包括开发商所有、国家所有和业主共有三类。笔者认为，现有的法律法规实际上已经对人防车位的权属问题做出了明确规定，从解释论的角度而言，此问题已无争议的价值。

《中华人民共和国人民防空法》第2条第一款规定：“人民防空是国防的组成部分。国家根据国防需要，动员和组织群众采取防护措施，防范和减轻空袭危害”，第22条规定：“城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室”。据此，城市民用建筑必须修建人民防空地下室，人民防空地下室属于国防的组成部分，性质为国防资产。由于人防车位位于人民防空地下室中，实际上是人民防空地下室的组成部分，也应当属于国防资产。而《中华人民共和国物权法》第52条第一款明确规定：“国防资产属于国家所有”，因此人防车位的所有权应当属于国家。

探讨本部分之前，首先要明确两个概念：

（1）容积率。依据住房和城乡建设部《建设用地容积率管理办法》第3条的规定，容积率是指一定地块内总建筑面积与建筑用地面积的比值。总建筑面积是指地面以上各类建筑的建筑面积总和，建筑用地面积是指城市规划确定的用地范围中，建设单位土地使用权证登记的面积，不包括规划的城市道路、河道、绿地、中小学等城市公共设施、市政设施等代征用地面积。
（2）配套公建。指开发商按照国家及地方有关规定在住宅区土地范围内与商品住宅配套修建的各种公用建筑，一般包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用、行政管理及其他八类公用建筑。配套公建的建设成本通常被开发商分摊到地面商品房购房款中。

依据前述概念，计入容积率的建筑并不必然属于业主专有部分建筑，也可能属于配套公建（例如小区的物业用房），但是不计入容积率的部分实际上连建筑物都不属于，只能作为非建筑对待（例如绿地、垃圾房、配电室）。如果架空层已经被用于计算容积率，应当视为配套公建，依据初始登记情况确定其权属；反之，如果架空层未被计入容积率，即便具备建筑物外观，也属于未被列入建筑面积的小区公共场所，在权属上应属于全体业主共有。

与此类似，配套公建的权属均可以依据是否取得房屋权属证书进行确认。《房屋登记办法》第31条规定：“房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书”，因此，若开发商初始登记之时将配套公建在房屋登记簿上进行了记载，但未办理房屋权属证书，则说明配套公建属于全体业主共有，小区内的非营业性配套公建大多属于此类；反之，若开发商初始登记时办理了配套公建的房屋权属证书，则该配套公建属于开发商所有，可以进行转让，小区内的经营性配套公建多数属于此类型。

对于架空层建筑是否计入容积率，不同地区的规定不尽相同。以苏州市为例，苏州市规划局《苏州市实施细则之一“指标核定规则”》规定：“在核定建筑容积率指标时，以下情形可不计入：架空层并且对公众开放的活动空间或车库，但门厅、楼梯间等为楼层服务的围合空间应计入”，可见苏州市将架空层车位通常不计入容积率。

车位的收益来源于汽车停放收费，对于收费项目与标准，很多地区发布了政府指导价作为基准，并允许上浮或下浮一定比例。以苏州市为例，苏州市物价局发布的《苏州市区住宅小区汽车停放收费政府指导价标准》如下：

对于地面车位（露天车位）停车收费，苏州市政府指导价为125元/车位·月，仅此一笔费用，不区分汽车停放费和车位租金。笔者认为，依据所有权占有、使用、收益的一般权能，地面车位既然属于全体业主共有，其收益也属于公共收益，应当归属于全体业主。换个角度，地面车位的使用人尽管也是共有人，但由于并非所有共有人都会使用地面车位，故使用人实际上从集体财产中获取了利益，因此使用人应为一定的对待给付，作为对集体财产的补偿。

尽管有法律明文规定，但实践中由于业主缺乏法律意识、小区没有成立业委会等原因，此项公共收益业主很难取得。一方面，很多物业服务企业即便在包干制的前提下，仍会在物业服务合同中约定代为收取的地面停车费用于补贴物业维护管理费用，此类条款虽严重损害业主权益，但在司法程序中并不会当然认定为无效物业服务企业。另一方面，物业管理部门发布的规范性文件也可能存在漏洞，进而难以有效保障业主权益。例如，《苏州市业主大会议事规则（示范文本）》第56条规定“公共收益主要用于：根据《物业服务合同》的约定，补贴本区域物业服务费的不足”，该条款间接肯定了物业服务企业在合同中约定公共收益补偿物业服务费。示范文本虽然不是法律规范，但实践中物业管理部门往往会要求遵循，不允许筹备组或业委会进行重大修改。

笔者认为，物业服务企业给业主提供服务，有权利收取物业服务费，除实行物业服务包干制之外，在费用不足之时依照合同约定从公共收益中获取补偿也具有正当性，但是补偿的程度应当予以限制，不能完全依据物业服务合同而“意思自治”。《江苏省物业管理条例》第65条第一款规定：“业主大会成立前，需要占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，应当在前期物业服务合同中约定。物业服务企业应当将汽车停放费单独列账，所得收益的百分之七十纳入住宅专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业服务费”。据此，地面停车费30%用于补贴物业服务费，70%纳入住宅专项维修基金，已经有明确的地方性法规作为依据，实践中应当遵循。

产权车位（室内车位、车库）的苏州市政府指导价为汽车停放费50元/车位•月，车位租金200元/车位•月。两类费用的归属存在差异，具体分为如下情形：

（1）车位所有权属于业主时，业主自然享有使用权，因此只需要缴纳汽车停放费，不需要缴纳车位租金。由于产权车位具有构造上的独立性，这一点类似于业主的住宅，因此汽车停放费在性质上属于物业管理费，相当于物业服务企业对产权车位单独收取的物业费，应归物业服务企业所有。

（2）车位所有权属于开发商时，作为车位承租人的业主需要缴纳汽车停放费和车位租金。汽车停放费的性质不因所有权变化而变化，仍归属于物业服务企业。车位租金是业主向开发商租赁车位的对价，因此应当归开发商所有。实践中，车位租金可能由开发商收取，也可能由物业服务企业代收，两种情形均存在。

人防车位的苏州市政府指导价是参照同区域停车收费标准，即与产权车位相同，汽车停放费50元/车位•月，车位租金200元/车位·月。结合前述论证，汽车停放费属于物业管理费性质，归属于物业服务企业。《中华人民共和国人民防空法》第5条第二款规定：“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”，因此人防车位的车位租金应当归属于投资者。
尽管有明确的法律规定，司法实践中认定人防车位的实际投资者却不容易。一般理解上，小区的建设单位即为人防工程的投资者，但实践中建设单位将人防工程作为配套公建分摊给业主，或者即便不作为配套公建却仍将建设成本分担到地面商品房购房款成本中的现象均广泛存在。

例如，（2015）北民初字第1925号无锡市益多投资发展集团有限公司与无锡金马物业管理有限公司、无锡市金马国际花园业主委员会所有权纠纷一案中，法院依据益多公司报送无锡市物价局的《关于龙船浜项目“金马国际花园”销售价格的报告》和无锡市价格认证中心的《关于无锡市金马国际花园商品房开发成本的认定结论书》，认定了金马国际花园小区人防工程的建筑成本已分摊至地面商品房的购房款中，进而判定人防车位收益归属于全体业主。因此，认定人防车位的投资者，还需要结合建筑领域的相关文件，判断开发商是否已经将人防工程建设成本分摊到地面商品房的购房款，如果已经分摊，则投资者为全体业主，并非开发商。
此外，也有一些地区对于人防车位收益的归属问题直接作出了明确规定。例如《江苏省物业管理条例》第66条第二款规定：“人民防空工程平时用作停车位收取的汽车停放费、租金，应当依照有关规定，用于该人民防空工程设施的维护管理和停车管理的必要支出，有剩余费用的按照本条例第六十五条第一款规定使用”。依据此条规定，人防车位的收费扣除物业管理所需的费用后，参照地面车位费处理，即30%可用于补贴物业费，70%则纳入住宅专项维修基金。

有观点认为，此条款违反了上位法，可能侵害开发商的合法权益。《江苏省物业管理条例》由江苏省人大颁布，性质上属于地方性法规，而《中华人民共和国人民防空法》性质为法律，在效力位阶上显然是后者高于前者。在人民防空法已经明确规定了人防车位收益属于投资者的前提下，作为地方性法规的《江苏省物业管理条例》却不考虑实际投资者，直接规定归属于业主，这显然与上位法相违背，极有可能侵害开发商的合法权益。

对前述观点笔者表示认同，但并不否认此条款在司法实践中的积极意义。第一，此条款实际上是一种推定，即推定开发商将人防工程的建设成本分摊到了地面商品房购房款之中，但开发商若能充分证明己方未分摊，完全可以依据上位法推翻这一推定，保障己方的合法权益。第二，在与开发商、物业的纠纷中，业主通常属于弱势群体，在政策上有必要予以倾斜保护。此条款恰好实现了举证责任的倒置，将证明人防工程建设成本未分摊到地面商品房购房款的义务转移给了开发商或物业，否则，依据“谁主张谁举证”的原则，需要业主证明开发商已分摊，这对于业主而言几乎是不可能实现的。

架空层车位的收益归属，实践中还需要依据是否计容、是否有权属证明等情形而定，不可一概而论。以苏州市为例，架空层不计入容积率，架空层车位性质上属于占用小区公共场地的车位，与地面车位相同，停车费收益应当属于全体业主共有。