万科怎么沦为不良房企了（房地产进入黑铁时代）

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坚决去金融化，守住“黑铁时代”……房地产行业的“焦虑贩卖大师”郁亮最近又焦虑了。

2月11日，在投资者互动平台上，一篇名为《万科2022年会上郁亮总结发言》的文章被各个投资者评论方疯狂转载。

随后，多位万科企业工作人员对其真实性的确认，更是将对郁亮发言的讨论推上了新的高潮。

作为万科集团的董事会主席，郁亮在万科内部的年会上公开直言：“2022年这一年万科集团需要背水一战破釜沉舟。要么死，要么活，没有中间态。”

郁亮的焦虑并非空穴来风。

毕竟近年来，“房住不炒”的口号一直甚嚣尘上，房市去库存的乏力也是有目共睹。

政策压力、融资遇冷……房地产经营环境更是在2021年急转直下。

作为曾经令人瞩目的“宇宙第一房企”，恒大债务危机的迅速崩盘更是让人始料未及。

而在恒大暴雷之外，泰禾、华夏幸福、蓝光、新力……诸多房企也都是“不好过”。

在经历了伴随着城市快速发展的房企红利期之后，房地产行业终究告别了躺赢阶段，进入了“黑铁时代”。

中国的房地产到底怎么了？

从“黄金时代”逐渐步入“黑铁时代”的源头，还要从2018年说起。

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虽然是地产圈里有名的“焦虑本焦”，可郁主席“黑铁时代”的发言并非耸人听闻，而是早有预兆。

虽然从市场表现来看，过去3年的房市大盘整体保持稳定，但实际上早在3年前，房地产企业就已经开始悄然走上了下坡路。

原因很简单，逆势。

先说房地产行业整体的历史趋势。

从21世纪初至今基本保持一路上涨水平的20年房产大牛市里，实际上出现过两次房价下跌的节点：2008年和2014年。

2008年，在所有行业都一片哀嚎的全球金融危机之下，房地产行业也未能幸免，就连当时飞速发展的广深房市也是一片惨淡，双双房价回撤30%。

然而，2008年的金融危机毕竟是全行业的系统性金融风险，在第二年四万亿的刺激下，房价重新回到了飞速发展的高速路上。

如果说2009年的四万亿救市把脱离正常上涨轨迹的房价拉回了正轨，那么到了第二次下跌的2014年，情况就截然不同。

随着过去15年楼市的不断上涨，2014年楼市已然步入了高库存阶段：一二线房价下调，三四线成交量寥寥。

然而，原有的高库存楼市却在2015年呈现了进一步的上涨，棚改货币化安置的政策直接将房市的价格推到了一个更高的水平。

要知道，棚改货币化安置同过去棚改拆迁的最大区别在于过去是“给房”，货币化之后就是“给钱”。

“给房”是不能买卖的，没有买卖，也就很难影响市场。

“给钱”则不同，货币化的本质在于先卖再买，卖的是拆迁前的“棚改房”“老破小”，买的却是“高大上”的楼房。

低卖高买之下，房价自然有了新一轮的飞跃。

房地产企业眼见房价上涨有利可图，自然是纷纷下注拿地博收入，完全忽略了房住不炒的大形势下，房地产去金融化回归实用属性这一大势所趋。

作为典型的周期性行业，房地产市场大盘的增长已经随着货币政策和居民需求逐渐放缓，企业却还像脱缰的野马一样放飞自我大规模开疆拓土，大批的土地被企业以极高的成本买走。

而一旦销售数量和速度不及预期，大笔待填补的资金成本窟窿就在不远的路上。

在这种情况下，恒大等积极拿地的激进派房地产企业其实更像是借着实体经济的壳玩一场庞氏骗局：借钱开发销售，然后再拿销售额借入更多的钱。

—直到泡沫崩塌为止。

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不同于恒大“头铁”疯狂拿地，在董事会主席“焦虑大师”郁亮的带领下，万科的发展方向相对要更谨慎，整个企业的画风都是“词汇发明大师”“消极节奏大师”。

2018年，在房地产行业整体还处于红利期的最后阶段，大部分企业幻想房产继续大幅增值一片向好之时，万科就别树一帜地喊出了新的口号：活下去。

到了2019年，郁亮更是意识到了粗犷发展带来的高管理成本，早早创造了一个新词汇：“管理红利”。

与之对应的，是万科成交合同销售金额的上涨速度，也从2018年开始逐渐放缓。

毕竟，到了2018年，棚改货币化的政策红利已经所剩不多了。

面对数目可观但上涨后劲明显不足的合同销售额，郁亮很清醒，为万科制定的发展战略在一众激进派的民营企业中也属实算得上保守，连续几年始终“稳固基本盘”。

“活下去”的口号已经非常直白了。而“管理红利”听起来好听，实际上背后就是“降本增效”。

毕竟，只有在收入增幅跟不上去的时候，企业才会想着降本增效，从“抢地盘”的粗犷式发展转向“求收益”的精细化运营。

郁亮稳扎稳打的经营策略，也确实卓有成效。

2020年，万科的已售未结资源年末余额高达近7000亿元，增幅近900亿。

2021年上半年，万科已售未结资源期末余额高达逾7800亿元，增幅800余亿，仅半年时间就达到了2020年全年的水平。

众所周知，在过去的十几年里，房地产本身也在做着“金融杠杆”的生意。

而已收未结资源，就是指已经售出但尚未结算的合同负债。

对比其他房企的合同负债，万科是融创合同负债的2倍有余，更是远远领先于华润置地和恒大。

手握巨额已收未结资源，虽然万科近年营业收入增速略有下滑，但好在“家底够厚”，心里其实倒也不慌。

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然而，虽然万科的“钱口袋”足够深，但到了2021年，房地产企业的整体形式却已然愈发严峻。

众所周知，在过去的十几年里，房地产本身也在做着“金融杠杆”的生意。

借钱买入低价的土地，卖出高价的期房收回钱款，然后随着期房的逐渐交付进行分批结算。

而在房市整体的飞速发展之下，下游的需求也在不断增加，售楼处甚至存在人挤人的“抢房”现象，堪称一时“奇景”。

与之相对应的是，房地产的“金融杠杆”也愈发扩大。

毕竟，如果下游能够收到40%的高额利润，谁会在乎上游20%的贷款资金成本呢？

在暴利的诱惑下，房地产企业在面对土地资源时你冲我也冲，你抢我也抢。反正在行业红利期，总能找到接盘的散户韭菜。

然而，下游的需求端总有上限，没有任何一个行业是永远只涨不跌的，也没有任何一个行业会是永远的暴利。

手握高资金成本和高负债率的房地产企业更像是在击鼓传花，快速购入土地又快速把期房卖出去。

所有人都知道，鼓声总会停下，手里的鲜花终究是一个定时炸弹，然而只要鼓声不停，被暴利吸引赚红了眼的玩家就还在，游戏就会继续。

而在一众房地产企业玩家里，恒大显然玩得最狠，激进的打法，不断斥巨资买入的土地……

高负债之下却难以维持高收入高周转，2021年，恒大暴雷引爆了定时炸弹，以一己之力拉开了房地产企业高负债下的遮羞布。

恒大暴雷，其他房地产民营企业也未能幸免，2021年，整个房地产行业指数低到了历史上的最低值。

郁亮心里苦，但郁亮不说。

毕竟，虽然房地产企业之间更像是一个囚徒困境，虽然大家都努努力就可以让整个行业平缓着陆，但只要有人动了小心思，行业就很难幸免于集体下跌的结局。

不过，万科也并不无辜，毕竟坐在了赌桌上，那就必须要面对赌徒的结局。

外忧内患之下，万科终于迎来了企图避免但终究不得不面对的生死战。

不同于过去“活下去”口号的预警，房地产缩表出清也确实是一场生死战。

房住不炒和租售并举的政策限制下，一方面行业规模会呈现逐步萎缩的状态，另一方面市场分化的趋势也会越来越明显。

房地产行业整体进入了去金融化缩表出清的阶段。只有甩掉了过去积累下来的高负债包袱，才能活下去迎来新的开始。

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对于这场缩表出清的生死战，万科也做出了相应的人员调整，“拥抱管理红利”。

最典型的人员调整，是把刘肖放在了万科集团执行副总裁这个位置。

在谋求“管理红利”上，刘肖也确实是一把好手。

1979年出生的刘肖麦肯锡战略咨询出身，有着MBB背景的他，最擅长做的就是战略解码，通过调整重构组织架构，从而在“人”的角度推动战略落地。

比如刘肖就曾开创性发明了一个组织管理的方法论“GTVK”，声称可以通过扁平化的组织架构，将传统的职务驱动型组织转变为任务导向型组织，用任务代替职务。

换言之，以任务为导向，完成了销售额，项目组自然有钱拿，完不成销售额，高职务的管理人员也就没有了存在的必要。

在刘肖基于“GTVK”方法论的一番大刀阔斧的推动整合下，也确实做出了不少成绩：北京的望京小街项目、杭州的大都会项目、沈阳的万科中日产业园项目……在住宅作品、城市更新和产业城都堪称作品级。

刘肖初上任万科北方区域时，北方区的销售额只有472亿。

而在刘肖转任万科集团执行副总裁，离开北方区时，销售额已经飙升到1500余亿元，翻了3倍。

万科为了打赢缩表出清做出的高层调整不止于此。

根据万科的大调整公告，作为郁亮的左膀右臂的张海，其主要负责的部门也被改组为“开发经营中心”，归集分散能力对产品进行储存研发。

如果说刘肖是一个擅长战略管理的“管家”，从组织架构上为企业省钱；那么张海就更像一个用兵精准的将军，可以把手下待开发的土地实现最大化。

不同于开发小区的独立性地块，张海最擅长的是基于手中的地皮形成城市建筑群，“由建筑的视野延伸到城市的视野。”

而有了配套设施的产业群，万科持有的土地也就更容易发挥最大的价值。

从高层调任的消息不难看出，万科在缩表出清阶段，打的是降本增效的精细化运营策略。

经营战略变化引发高层调整，高层调整则必然会带来组织架构变化。

而大型的组织架构变化牵一发动全身，这也是不少房地产企业即使明白过去的“草莽式”扩张不符合行业发展趋势，却依然动作寥寥的一个原因。

毕竟，船大难掉头。

从这个角度上看，万科的“活下去”也并非“警世危言”，毕竟组织架构大调整之下，开弓就注定没有回头箭。

还是那句话，要么死，要么活。

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大多数企业在面对行业快速发展的红利期时，都会过低看待风口的力量，而过高看待企业自身的战略竞争力。

于是在行业上升期不断加大资本杠杆疯狂扩张，他们充满乐观地坚信，加大的杠杆都可以快速赚回。

然而，任何一个行业，在黄金上升爬坡期之后，终究会迎来自己的顶峰，以及顶峰转折点后不可避免的行业衰退。

物极必反，盛极则衰。

行业整体衰退的覆巢之下，焉有完卵。

当大多数企业需要为自己的高发展预期付出“入不敷出”的代价时，就注定行业里所有的企业都无法全身而退，需要共同承担风口过后的苦果。

从这个角度讲，黑铁时代，对于房地产市场整体而言，或许并不是一件坏事。

相比于“黄金”“白银”的高溢价，“黑铁”虽然价格相对低廉，却确确实实有其实用价值。

黑铁时代并不意味着房地产市场整体会出现剧烈降温的情况，毕竟衣食住行对于百姓来说不可或缺，民族的传统更是讲究有地有房。

但是房地产企业在黄金时期用高资金成本借下的大笔高负债，在黑铁时代，就很难还得清了。

郁亮的发言并非耸人听闻。

毕竟在黑铁时代下，房地产企业的生死局，已然不远了。

本文作者：海边的风声君，经风声岛独家授权万小刀头条号发布。

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参考资料：

1.证券时报：郁亮5000字讲话刷屏，飞机不坐头等舱、节衣缩食，2022背水一战

2.中国企业家：万科背水一战，郁亮会怎么打？最新解读来了

3.腾讯网：频繁讲危机感的万科，危机一步步到来

4.地产界：房地产行业正在发生深刻变局，当前经营环境复杂严峻

5.中国质量新闻网：万科郁亮预判房地产入黑铁时代 称2022年缩表出清是生死战

6.腾讯网：行业进入黑铁时代，地产人的机会在哪里？

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