深圳龙华观澜房价走势（龙华观澜置业全解析）

观澜对很多人陌生，暂时没地铁/也没过去，有的只听过观澜湖，山水资源丰富。经常有网友问到，观澜片区怎么样，自住有什么楼盘推荐？

观澜属于龙华区，位于深圳的中北部，南面是龙华，西临光明、东面平湖、北接东莞。一条梅观快速南下直通福田，开车距离福田中心区15-20公里。

2015年4月28日，原观澜街道被一分为三，分设为观湖、福城、观澜三个街道。

观澜地广，山水资源丰富，有观澜湖、山水田园、九龙山、鹭湖。

观澜的产业以工业厂房为主，写字楼少。观澜知名的企业有，富士康、富士施乐，宝德科技。

建筑形态，主要是工业园区、农民房，而商品房建设的少，商品房都是2010年以后的小区，并且主要公布在以南的观湖街道。

一、交通欠佳，期待4号北延线解燃眉之急

公共交通暂时只能依靠公交，在2017年10月开通了有轨电车，能对接4号线的清湖地铁站中转。运力来说，有轨电车相比公交车要好，车厢整洁，启动平顺，但是运力比地铁还是差多了。

观澜人民期待的4号北延长线，明年通车（2020年开通），最北到观澜的牛湖，4号线观澜段都是走的地下，相对没有噪音。

观澜开车出行，还算便利。南北向的主干道有梅观快速、观澜大道、大和路、龙澜大道。其中梅观快速，北上就是东莞塘厦；而观澜大道也是4号北沿线同走向，目前在修地铁，是容易堵车的。

二、大型商业分布少，逐渐弥补

观澜最大的商业体是观澜湖附近的MH mall，总建面近30万平，品牌荟萃，体量和档次都不错。位于观澜湖片区，辐射的楼盘有限，基本要开车过去，目前人流量并不多，没有万象城旺。

还有观澜天虹、比邻新天地则位于观湖，也就是新区政府附近。

规划的一些其它新型的mall规划，则主要沿着在建地铁4号沿线布局。

三、学位中等，没有特别突出的成绩。

观澜的学校，有参加过中考，并且成绩错的是观澜二中，招生规模和高分人数都比较多。

而新建的学校可以期待，比如观湖片区的龙华外国语，龙华教科苑附属。

四、城中村占主力，楼盘少但是新

观澜占据了龙华的大比例面积，建筑类型主要是农民房和园区厂房为主，商品房较少，且主要集中在观湖，还有目前的4号沿线分布。

楼龄整体都比较新，居家环境好，观澜山水资源丰富，还分布有较多的别墅和洋房。观澜的住宅，大部分都是3房起，很少有1-2房户型，要么是双拼分开在卖的。

正规2房只有观澜玫瑰苑、中航格澜郡，而且价格也要300多万，而且这种2房的房源放盘和成交都很少，价格也不具性价比，龙华也能买2房。

观澜楼盘列表：

（1）鹭湖片区：鹭湖的楼盘集中，很少农民房，有山景公园，也有湖景。

都有比较大的花园小区，居家氛围比较纯粹，主力户型是3-4房，成交最多的还是89平3房，均价4-4.5万，89平3房360-420万；如果是双拼分开卖的3房户型320万也能买到，户型格局就不方正，有的呈L型，像招商观园、招商澜园就有，大户型都是双拼多。

而4房大户型双拼较多，招商观园、澜园135平，总价550万内，单价不到4万，但是在限购的政策下，购房要2个名额，成交不算活跃，观园的别墅还有3本证。

招商观园和招商澜园是同期的两个档次类似的盘，都是招商的物管，3房户型也差不多格局，89平正规3房，每个房间都比较大，但是只有1个卫生间。

金地鹭湖1号成交最热门，3房户型格局比较好，看湖看山景，89平是3房2卫，而且小区园林也比较大，最低360万买3房是靠梅观快速的户型，小区劣势是离公交站远，适合开车出行家庭。

金地还有靠湖的洋房和别墅区，档次和价位门槛高。

懿花园是小高层，外观比较洋气，容积率低，都不靠主干道安静，户型房间也跟香港的类似，房间都比较小，但是89平3房有3个阳台，小区中间是别墅区，因为顾及别墅的停车，缺点是人车不分流。

仁山智水档次最高，最小户型是108平4房，起步门槛600多万起，全是单证大面积，赠送多，高层视野好、无遮挡，可以看山景和湖景，小区中间是别墅区。

（2）地铁4号沿线：楼盘分散，旧改多

地铁4号沿线楼盘少、且分散，主要是农民房，城区面貌只有等旧改来蜕变。地铁明年开通，带动片区的价值提升，租金会提高。

楼盘主要有观澜汇、美佳华首誉、华盛观荟、佳华领域广场、玫瑰苑，也是400万买3房。

观澜汇和佳华领域广场，都是地铁口，次新盘，而且自带商业体，关注度高，单价也要4.5以上，而观澜汇还有89平3 1房赠送多，客厅宽有40平宽5米跟大户型可以媲美。

五、总结：

观澜片区主打是绿化环境，楼龄普通较新，小区花园都不小。单价4.5万左右，大户型单价4万。

住宅主力户型是3房，2房户型很少，360-420万能买到次新3房，观澜还分布较多别墅和改善大户型，适合对环境和安静度要求高的家庭，空气好，比如鹭湖片区居家纯粹。

观澜地铁4号北延线要明年底通车，沿线楼盘可以关注，地铁开通能带动周边价值和租金，规划的旧改也多。

要说短板公共交通，暂且只能通过公交、有轨去清湖转4号线，开车出行还算便利。

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