二手房旧房翻新注意事项（旧房二手房局部焕新还是整体翻新）

据统计，目前家装市场旧房翻新率高达80%，四成的存量房都超过17年。年代越久远的房子，因为装修过时，格局不合理，普遍存在通风差、采光差、墙体老化、水管老化等问题越需要大拆大改，重新设计，彻底砸掉重装。

而对于一些装修年限不长的二手房来说，全屋改造属实浪费，前一次装修如果硬装基础保持的较好的话，二次翻新可以只针对部分问题区域做局部焕新。

不同年代旧房房屋诊断

70、80年代建成的住宅，以砌体结构的红砖楼最为广泛，通常不会超过6层且没有电梯，南北通透的户型很少，窗户朝向东西南北都有。

重点改造：户型改善√水电改造√更换门窗√增加采光√

90年代的住宅，主要以砖混结构和框剪结构为主，除了多层，还出现了高层、小高层等多种住宅形式。在户型上，虽然优于70、80年代的房子，但仍然存在短板。

重点改造：户型改善√水电改造√收纳扩容√增加采光√

00年后的住宅普遍为现浇混凝土结构，承载力强，稳定性、隔音效果均表现优异，多为高层或低密度洋房，都配备电梯。功能划分更加细致入微，有干湿分离的卫生间，有通透采光的飘窗，卧室带有的卫生间或者衣帽间等。

重点改造：居住升级√人性化设计√智能体验√

旧房丨二手房体检评估

很多业主在向设计师提出改造需求时，仅仅以“确实没办法使用了，居住起来很不方便”作为改造理由，对于一些当下不影响但日后有可能带来巨大隐患的问题反而毫不在意，觉得等坏了再修也不迟。却不知等需要再修的时候就又是一次大动作了，搞不好需要重新装修。

哪里需要改？可不可以继续用？你需要给房子做一个系统而专业的房屋体检。

1、门窗体检

门窗老化是旧房中的一个突出问题，老化程度分为几种情况：一是钢制门窗表面漆膜完好，可以在二次施工时贴上装饰面板，加以利用。二是木门窗如果变形、开裂导致门窗关不严实，最好拆掉重做。三是如果原来的门窗不具备保温隔音等效果，也一定要拆掉换新的。

2、墙顶面体检

许多老房的墙面、吊顶也存在着令人难以忍受的问题。墙面和顶面通常是刷大白（石膏 腻子）。经过岁月的洗礼，墙面、顶面开裂严重，有些部分还会出现发霉、卷皮、脱落。

90年代的墙面依旧以刷大白为主，掉粉、空鼓、发霉、开裂、卷皮、脱落都是经常会出现的问题。

建议把墙皮全部铲掉，直到露出红砖，进行标准化的基层处理。加上后续要进行石膏找平，老房墙面处理的成本会比新房高。地面如果情况很糟糕，同样铲至基层，重新找平铺贴。

3、地面体检

地面一般视情况而定，总体来说地板更容易磨损折旧，所以地板还是拆除换新会好一些，等入住了再想重做那可就难了。

相比于地板，地砖、墙砖这类的瓷砖寿命要长得多，也不太用担心质量不好带来的环保问题。所以如果瓷砖的成色看着尚可则可以不用拆除。

拆除地面砖时，避免碎片堵塞下水道；只有表层厚度达到4cm的实木地板、实木复合地板和竹地板才能进行翻新。

4、厨卫体检

70、80年代的老房在建设之初，厨房通常面积狭小，并且没有燃气井和管道井的（燃气管道都是后来改建的）；卫生间也非常小，通常在1~2㎡之间，管道非常占空间，基本为蹲厕，而且通常为暗间，没有窗户，采光、散味效果都不佳。

很多老房子的卫生间是暗间卫生间，而且没有干湿分区。

建议整体拆除，重新规划格局，把每一平米空间都利用起来。做饭机会不多的家庭可以尝试开放式厨房，利用吊柜地柜增加收纳；卫生间做干湿分离，建议选择尺寸较小的卫浴产品，多增添收纳空间。

5、水路体检

70、80年代的老房子，镀锌管是当时最重要的水管，所有管线均采用明管布置，占用空间不说，还严重影响美观，使用一段时间后，管内聚集大量锈垢，造成水中重金属元素过高，饮用后危害人体健康。

90年代的老房子，大部分水管仍然使用的是镀锌管，且明管安装，不但影响水质还容易出现渗漏情况。面对这样的问题，建议还是要从源头改造。

老房原有的水路管线出现老化、锈蚀、渗水、漏水等现象，需全部更换；如果原有的给水管为PVC时，必须更换成PPR给水管，确保连接无渗水、漏水问题。

卫生间涂刷防水层后一定要进行24小时闭水试验：堵住地漏，放5cm深的水进行试验，在老房翻新时，如需改变墙体，要经过专业的勘测和设计来避免破坏建筑物原来的防水工程。

和新房装修相比较而言，旧房装修应优先考虑对左邻右舍、楼上楼下的影响，不仅仅是施工时间、噪声和气味，还有住宅结构缺陷、水电施工对其他住户的影响等因素。

6、电路体检

70、80年代的老房子，有线电视、电话以及网络还没有普及到各个家庭的时候，弱电路通常都是在后期自行改造时临时搭建的，而强电的原始配置早已不能满足如今的日常需求。

90年代虽然每家每户已经配有专门的配电箱，但是回路过于简单，比如大功率的空调、厨卫电器依旧在一个回路上，负荷过大还是会跳闸，使得其他电器无法使用，为了后期安全起见，建议重新布线。

如今家庭生活用电量普遍较大，所有的电线使用2.5mm²的电线，对于安装空调等大功率电器的线路，则应单独设置一条4mm²的线路，并且必须在埋线时使用PVC绝缘线管保护。

至于插座问题，老房装修中，以前的电线肯定会有一些不合理，而且开关插座都比较少，在翻新之前，就必须做好布线规划。业主可以根据自己的生活习惯来决定应该安装多少开关插座。

最后，旧房二手房装修，业主一定要有一个心理准备：越老的房子，需要改动的地方就越多，改造费用就越高。如果是彻底拆掉重装，二次装修比毛坯房装修费用要多15%左右。

但是，为了长久的居住体验，还是建议长痛不如短痛，一次性把问题解决完才好。

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