双拼户型主要区别（什么是双拼房双拼房的枷锁）

最近双拼房又上了头条，很多微信群都有讨论，不少人也在问我怎么看，我们今天就一起聊一聊。

我在两年前也曾经写过一篇关于双拼的文章，《低价的诱惑 | 说说湾区双拼房》，里面也曾详细讲过双拼房的历史以及如何看待、选择双拼房。

一

双拼户型是什么？

双拼户型，单从字面意思上来看，是将两个户型拼凑在一起，在这里特指将两个90平米以下的小户型拼在一起，作为一个大户型进行销售。实际上，这类户型出现的缘由来自于国家出台的相关政策。

2006年，国家九部委制定《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，其中规定"自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。"这就是俗称的90/70政策。

俗话说，“上有政策、下有对策”，由于小户型本身的利润比较少，部分开发商本着既不违法又能获取利润的想法，再者投入少、利润高，就将两个小户型拼凑在一起，“发明”了双拼户型。这种户型在发达城市比较常见。

二

双拼户型的优势

1、 总面积大。两个90平米以下的小房子，打通连接后的总面积比较大。

2、 价格便宜。一般来讲，双拼户型的房子比单个户型的房子的价格便宜一些，购房者如果买和其面积相当的单户型房子，可想单个户型的房子比双拼户型的房子的总价要高出多少。

3、 两个房产证。双拼户型由于是两个小面积户型捆绑销售，因而它仍然是两个房产证，而单个户型只有一个房产证。这适合于组团购买的人群。有些人会自己留一个，给孩子一个，让孩子名下有房产，方便他们日后贷款、开展事业等。

4、 契税减少。大部分双拼户型都在90平米以下，契税比例为1%，相比于90平米以上大面积的房子，一套房子可以省下不少钱。

三

双拼户型的劣势

1、购买困难。双拼户型毕竟是两套房子，对于施行限购令的城市，一个户口本不能同时购买两套商品房。另外，对于不实施“限购”的城市，二套房的首付比例（根据2016年2月2日央行发布的通知，非限购城市二套房商业贷款首付比例最低为30%）对一些购房者来说，也是比较困难的。

2、手续复杂。双拼户型有两个房产证，按揭银行审批情况以及协议合同和资料准备复杂

3、居住不便。双拼户型设计相对单个户型而言设计并不合理，不符合一般的居住方式。

4、装修麻烦。在售的双拼户型主要有两种类型，一种是按两套房的格局来设计户型，另一种则是完全按一套房来设计，大部分的布局并没有单个户型的设计合理，对于后期购房者的装修相对比较麻烦。一般来讲，开发商对于双拼户型都是有两份设计稿，一份设计稿是在合并前的，一份是在合并后的，只要合并两套房时没有动到房梁一般都不会有问题。

综合来看，双拼户型有优势也有劣势，购房者需要在看房选房的过程中仔细斟酌，确认双拼户型的房子适合自己再购买，不要一时头脑发热导致后续问题频发。

上周正好深圳史上最严格的715调控新政落地，对于购房门槛有大幅的提高，尤其是严控离婚买房，对于未来双拼房的购房资格影响较大。

参考阅读：《靴子落地，江湖再见 | 715新政简评及后市判断》

1

双拼房确实是个怪胎，是政策与市场最终博弈而生的产物。

2006年5月29日，建设部等九部委联合制定了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》。其中规定“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。”市场一般简称“90/70政策”。

政府出台这样的政策也可以理解，希望增加中小户型的供应以平抑房价，但是却忽视了市场对于大户型的真实需求。

市场并不是说政府规定大家应该住什么房子就会买什么样房子的，尤其是对改善型需求来说，家里人口多的，必然要选择大户型。所以当时就有开发商开发出了双拼户型，既符合了政府90/70政策规定，又满足了市场对于大户型的需求。

深圳的房地产行业发达，早年学习香港，在全国一直引领行业发展。深圳的小区花园漂亮，各种户型设计实用，多年来各种赠送面积都玩得很溜，双拼这种变通之术更不在话下，在2010年深圳限购限贷之前，双拼房对于买家也根本没什么影响，买家可以像购买单本证房产一样在市场上任意购买双拼房，也可以在银行任意申请贷款。

简单讲，就是住起来是一套房，最初的功能设计原本就是按照一个大户型设计的，很多燃气、水电都只有一个户头，但是却有两本房产证，在住建部门的行政管理逻辑里也算两套房。

所以深圳很多07年之后开始规划建设的小区，只要想做170以上大户型的，基本都是大把双拼。08-09年以后面市的几个新盘集中区域比如深圳湾（当时还叫后海湾）、龙华，基本都是双拼的重灾区，这几个区域的新楼盘只要有大户型都有大量双拼，很多小区除了最小的和最大的户型，中间140-170面积段的，基本全是双拼。

深圳湾08-09年开盘的几个大户型为主的楼盘，比如卓越维港，除了别墅，其他平层户型全部都是双拼；三湘海尚，除了208/228两个最大户型是一本证，其他140/148/175全部为双拼；君汇新天，除了201/230两个最大户型，其他全是175/177双拼。

观澜的招商观园，除了大户型双拼，更还有三拼的别墅。前海的某个别墅小区，有的独栋好像也是三本证。

去年罗湖有个历经十年磨难才开盘的神盘，十年前就是为了规避90/70政策而设计了很多双拼甚至三拼户型，去年不得已只能全部拆开成各种奇葩的原始户型出售，幸亏有深中学区房的概念，也还能卖出去，如果是按双拼卖，恐怕很难在市场上消化。

2

双拼房的变化，是2010年限购限贷之后，不断加码的房地产调控政策影响。

限购方面，从最开始的深户家庭限购两套，单身也算深户家庭，到后来单身只能购买一套，再到最新的严查三年以内的离婚记录，以历次离婚时夫妻双方所持有的房产总套数来计算限购。

刚开始民间还可以变通各种办法购买双拼，现在715新政之后，基本上能符合政策购买双拼房的人已经很少。再加上银行贷款的各种限制，现在购买双拼已经非常困难，门槛非常之高。

市场经济下，流动性也是影响商品价值的重要因素。双拼房从最早2010年限购限贷之前，跟单本证的房产价值无差别，过去十年也与单本证的价格一直保持有20%左右的差距，新房、二手基本都如此。现在房价高了，总价差别就显得更夸张了，像现在深圳湾有的小区同样177大户型的产品，双证户型与单证户型，价差最多可以有1000w之巨。

正因为双拼户型与单证户型存在相当大的价差，所以一直以来都有很多预算受限或者看重性价比的买家依然会买入双拼户型，毕竟基本同样的房子，功能配套都一样，只是产证数量差别，能便宜大几百万甚至上千万，在房票够用的情况下，性价比绝对高，房住不炒，何乐而不为。

既然明白了双拼房的这些背景和特点，那么要不要买入双拼房，其实就是一个极其个性化的选择了。

我自己早年也曾经买入过两套双拼房自住。在过去多年的咨询实操中，很多朋友也会问到我想买双拼房，我一般都会建议能买一本证就买一本证，如果确实非要买入双拼房，那么只有在一种情况下会建议买入双拼房：即明确知道双拼房的特点和问题、确实预算有限、能够接受投资属性偏弱、更多考虑自住、标的是能够解决终极自住需求的170以上大四房、而且是核心地段的优质小区，这样的大双拼绝对可以果断买入。

因为符合以上条件的双拼，不管名额限制多么严格，在与一本证的巨大价差之下，也绝对是有人接盘的，只要有人接盘，就不用担心。

事实上，深圳湾的一些顶级双拼户型，过去几年的增长幅度绝对不算差，只是比深圳湾的优秀一本证弱一些，但是相对中东部很多一本证户型或者南山其他老破旧户型，都好很多，也绝对跑赢深圳大势。甚至在过去其他区域横盘的时候，深圳湾的双拼也还在小幅增长。

3

如何解开双拼的枷锁。

如果说双拼房诞生之初算是开发商合法钻政策空子打擦边球的产物，那么双拼房到现在确实也受到房地产调控政策的影响，主要体现在交易难，难买难卖，早些年还算好，现在新政之后，就更难了。

房地产调控绝对是中国特色，双拼房也算是时代特色、深圳特色，当中国特色遇到深圳特色，不可避免的总有一些事物会被误伤，双拼房目前的交易难算是，离婚三年买房难也是，深户没满三年没交三年社保没法买房更是。

解铃还须系铃人，要想解决目前双拼房的困境，大概有两种出路。

第一，按照目前网上双拼业主们的诉求，将双证合单证，但是这会涉及各级政府国土、住建部门的现行政策制度，政策修改、执行难度较大，时间也不会很快，不同城市的情况也不太一样，其他城市行得通的处理方法未必会适合深圳。

第二，适当微调715新政，给予市面上的双拼房一定特殊通道。无论是在购房资格，还是贷款政策方面，都可以实际房产情况出发，而不是一刀切。这样的处理方法相对柔性，灵活度较高。

政府部门肯定会有自己的考量，无论是那种办法或者怎么处理回应，也都需要政府部门有足够的智慧和全局的思考。因为最新的715新政，确实也有不少真正自住买房的刚需被政策误伤了，不仅仅是在双拼房这件事情上。

我们经常讲，中国的楼市就是个政策市，时刻把握政策风向，做好自己的选择，顺势而为，才能真正行稳致远。

没有买卖，就没有伤害。

房地产市场，一定要房住不炒，平稳健康发展才好。

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