央企地产公司以后的出路 地产行业的尽头是国企

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作者：王会成

问题一、为什么说，地产行业的尽头是国企？

问题二、为什么说，公私合营将是未来地产的改革方向？

其实，对每一个普通人来说，只要您读懂了国内的房地产市场（人均面积已超50平方，这是人类社会的天花板），那么，您也就读懂了国内经济的走向（就目前来说，房地产仍然是国内的支柱行业，因为它背后有近一亿人在为其服务）！

而本期内容，我就和网友谈谈，地产行业的尽头到底是什么？

实际上，以目前的趋势来看，若想解决地产领域的问题，那么就需要有一种机构，它不但能把巨量的地产存量做成固定资产（用证券化的方式解决行业问题，具体的方式可以参考次级债的运行逻辑），并且能用超低的利息、或者是零利率来支撑它们的财务成本。而且，它还需要有一种不受限制的融资能力。

很显然，这种属性是民企、甚至是上市企业都不具备的（它需要一个债务证券化的游戏规则）！

如果我们从不良的角度看地产的话。其实，就算是把他们都列为不良资产，那也得看看AMC们愿不愿意接，而且就算是接了，他们也不会把问题房企留在手里当孩子养，所以最终也是要把他们再卖出去的（这里可以参考两房债券）！

而假如、房企公开的债务违约越来越多，那么引发挤兑的风险也就越大，而且社会层面对房企的信用也会有更多的质疑，那么在这种情况下，就算是划为不良了那么处置起来也是非常困难的！

另外，就算是房企也可以用共益债的融资方式去做代建。但是以目前的房价来算，若想支撑年化15%的利率，它也是很难接受的（或许负利率在这里更实际）。

而且代建也只能解决局部问题，所以在后期，对民营房企来说，将越来越难。像融资渠道变窄，销售端持续低迷，资金面临两头受压，都将成为一种常态。

那么接下来，肯定还会有熬不过去的，也会面临卖资产、甚至是被收购的结果。所以，在后面、各类国企的比重也会持续上升（不少边缘地带的民营房企都在等着一刀切）。

如果我们抛开所有的外在因素，就算是以目前的房价打五折，老百姓会买房么（在增加容积率，锁定流动性之后）？

其实，老百姓也会算一笔账，因为，以当下的租售比来算，再加上房子本身不是永久产权，还有房产税没有落地（归零游戏，网友可参考国内三次土地规则的变化），所以说，若是房价不涨，那么买房投资就是一个亏本的买卖。

所以到最后，还是回到了原点，那就是谁能把库存的、还有在建的房子变成固定资产沉淀下来，因为只有这么做，才能从根本上解决解决目前房地产的问题。

如果站在房企的角度上说。

一旦暴雷，那么，它的腾挪空间是很小的。而为了将来能有翻身的希望，他们也会把未来放到某些压箱底的项目上！

所以说，大部分爆雷的房企心理都很清楚，那就是资产越是贱卖，或者是资产处置得越快，那么就容易死得越快，所以自保的方式、还不如先保住资产，之后坐等奇迹（目前是想和推出债务证券化的时间赛跑）！

但问题是，假如救地产的速度没能赶上它们失血的速度，那么对民营房企来说，到最后，也只有破产一条路可走了（目前国内有大约9万家房地产公司，按理性的逻辑分析，未来一万家地产公司就足以，所以，行业战损率超90%将成为一种过程）！

如果我们回到现实，其实很多城市要想再维持高房价，也只能让某些地方国企去配合它们，甚至是，都可以用土地空转的方式来稳定地价，从而去稳定房价。

另外，在这个阶段，也只有国企还能去拿地，因为它们口袋里还有余粮，而且国企的融资通道一直都是畅通的。

所以，这也让市场看清了，那就是，土拍的尽头是国企，而融资的尽头也是国企。

如果我们从三方的角度看，其实像租房、像试住、还有用时间去换产权的方式，很可能是未来的、主流的商业模式（可以拍砖）。

而在这种趋势之下，能把房子直接变成固定资产的机构，可能、也只有国企才能做得到！因为、也只有国企才能接得住这样的盘子（把烂尾楼，增加容积率的楼盘，存量楼盘打包为一个资产包，之后上市，之后发股票，债券……）。

而在房子的资本属性下沉之后（表面是在降低资本属性，但实际上，资本属性在逐年增加，也在挑战游戏规则，而除了证券化，它可选的路已经很窄了），如果说国企管理不了这类项目，那么它也可以把运营权让出去，这样就解决了自身的短板问题，这也算是一种公私合营的新地产模式（一个新循环的开始，可以参考西部世界的底层逻辑）。

所以综合来看，地产行业的尽头，或许、也只能是国企了（如果无法区分真假，那就不用在乎了）！

最后在和网友分享一个经济数据，那就是城镇化率，以目前的大数据来看，国内的城镇化率大约在65%，而若从人口流量来算，目前国内的城镇化率应该在75%左右，而这个已经是正常人类社会的天花板了（地产行业的尽头可能也到了）。

不过这里还有一个重要指标没放在里面，那就是老龄化，因为目前国内的老龄化普遍是在21%左右（暂且不考虑以后），假如两组数据放在一起，就不难看出，其实农村的真正的劳动力几乎已经处于枯竭的状态。

而在这种趋势之下，可以预见的是，未来农业农场化将是必然的。

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