太阳宫地块土拍新楼盘（售价或倒挂约4万）

太阳宫地块周边17号线地铁道路均在施工，塔吊后为即将竞拍的地块。 李凯旋 摄

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 李凯旋 李未来 北京报道

备受市场期待的太阳宫地块即将在北京2022年第二批集中供地中现身。据悉，该宗地块十分抢手，已经有多家房企虎视眈眈。根据相关出让文件，若在竞拍过程中价格触顶，该宗地块会转入竞政府持有份额环节，后续则很大概率会以新型共有产权房的形式入市。

值得关注的是，若太阳宫地块后续建成新型共有产权房项目，按照指导价和政府持有份额计算，售价约为11.7万元/平米，单价比周边同品质的二手房低约4万元，形成“倒挂”。因此，业内有观点认为，太阳宫地块“买到就是赚到”，甚至已经有购房者开始筹集房款，准备入市后便抢房。

5月17日，《华夏时报》记者到太阳宫地块进行了实地探访。

太阳宫地块现身

“这次是会拍的，现在这宗地块特别抢手。本来朝阳区的优质地块也越来越少了，这宗地块一挂牌就被企业和市场注意到了。”5月15日，一头部房企北京区域的内部人士对《华夏时报》记者表示。在经过多天的预申请后，太阳宫地块终于确定现身北京2022年第二批集中供地。

该人士向《华夏时报》记者透露，目前，已经有近20家房企报名参与了太阳宫地块的竞拍，主要是头部的央企。其表示，一家央企对这宗地块势在必得，已经在周边租了办公楼。

5月17日，《华夏时报》记者乘坐地铁来到了太阳宫。从太阳宫地铁站出站之后，大约走三四分钟便可以到达太阳宫地块。目前，地块附近还在规划地铁17号线，已经明确了施工范围，塔吊等设施也已到位。

由于城区内的地块越来越少，多数新房项目在交通或者商业配套方面总带有一些瑕疵。不过，太阳宫地块无论是地理位置还是相关配套，已然非常全面。《华夏时报》记者看到，太阳宫地块周边有两个大型的综合商城，分别是太阳宫广场和太阳宫凯德Mall，各类餐饮店、服装店等商铺林立，可以满足购房者的生活及娱乐需求。

地块周边商业太阳宫凯德Mall 李凯旋 摄

地块周边商业太阳宫广场 李凯旋 摄

同时，《华夏时报》记者注意到，太阳宫地块周边几乎已无空地，被各二手房项目包围，虽然区域内中高端二手房项目不少，但基本没有新项目入市。后续若入市，其将会是太阳宫区域较为稀缺的新房项目。

为何如此抢手？

4月19日，北京市规划和自然资源委员会挂牌北京2022年第二批集中供应的宅地，共计17宗地块。整体计算，第二批集中供地建设用地面积为97.7万平米，总起始价为559.7亿元，总规划建筑规模约175万平米，推地数量和相关金额基本与2022年北京首轮集中供地不相上下。

据悉，北京2022年第二批集中供地挂牌竞价起始时间为5月10日，挂牌竞价截止时间为5月24日。整体来看，朝阳仍是供地大户，共有5宗地块出让，剩余地块则主要集中在丰台和昌平。此外，海淀则与上轮集中供地一样，仍无土地供应。

那么，太阳宫地究竟为何能够从17宗地块中脱颖而出，成为“明星地块”？挂牌交易公告显示，太阳宫地块的起始价为58.1亿元，地块总用地规模为2.70万平米，总地上建筑规模为7.57万平米。太阳宫地块的价格上限为66.82亿元，当竞买报价达到土地合理上限价格时，则不再接受更高报价，转为在此价格基础上现场竞报政府持有商品住宅产权份额程序。

5月15日，上述房企内部人士以及朝阳区的多个新房项目置业顾问均向《华夏时报》记者表示，按照地块的抢手程度来看，不出意外太阳宫地块会在竞拍过程中因为价格触顶转而竞报政府持有商品住宅产权份额。后续入市，太阳宫地块项目应该是新型共有产权房。

挂牌交易公告显示，太阳宫地块设定由政府持有商品住宅产权预设份额10%。此外，当现场竞报政府持有商品住宅产权份额达到设定的预设份额时，转为现场摇号方式确定竞得人。同时，参与现场摇号的竞买人须提交《高标准住宅建设承诺书》。

买到就是赚到？

5月12日，计划在京置业的方启（化名）翻到了一条房产大V的微博。“那条博文说的是，北京近两年买到就是赚到的新房项目。”方启对《华夏时报》记者说。《华夏时报》记者发现，博文列出了北京10个新房项目，其中有9个已经备案，还有就是即将竞拍等待入市的太阳宫地块。

“目前政府给出的指导价格是13万元/平米，如果按照10%的政府持有份额来计算，那太阳宫地块的售价在11.7万元/平米左右。”同为新型共有产权房项目的学府壹号院的置业顾问5月12日对《华夏时报》记者说。

2022年，北京新型共有产权房开始入市。其中，朝阳的望京建发养云项目、海淀融创学府壹号院项目备受购房者青睐，开盘当日销售额便过亿元，连续多月位居区域销冠的宝座。因为政府持有一定份额，新型共有产权房的单价普遍低于周边项目。此外，新型共有产权房突破了共有产权房在户型和地理位置上的限制，同样可以满足改善型住房需求，是市场上的热门产品。

值得关注的是，由于单价低于周边项目，新型共有产权房的价格可能会与周边的二手房形成倒挂。“太阳宫地块这个项目很可能会和周边二手房形成较大幅度的倒挂，这也是项目现在非常抢手的原因。”上述学府壹号院的置业顾问对《华夏时报》记者表示。

同时，方启对《华夏时报》记者说：“尽管项目还未入市，也不知道是哪个房企操盘。但是我身边已经有朋友看中了这个项目，都已经开始准备钱了。”

5月16日，《华夏时报》记者在北京某楼市大V建立的购房者群里看到，不少人表示，已经开始筹钱，准备房企拍下该地块后预售的时候一举拿下。

“太阳公元二手房的均价在16万元/平米左右，是太阳宫板块项目配置和户型比较优质的二手房项目。不过，同在太阳宫的金星园、圣馨家园等二手房均价在7万元/平米至10万元/平米左右，整个板块二手房项目的售价分化还是比较大的。”5月12日，太阳宫的一位房产中介工作人员对《华夏时报》记者说。

太阳公元项目 李凯旋 摄

该房产中介工作人员对《华夏时报》记者表示，同属于太阳宫板块，太阳公元与金星园等项目售价差距较大的原因主要是因为太阳公元被划分在人大附朝阳学校学区内，而金星园等则不在人大附朝阳学校学区。学区差距也是太阳公元的房价高于金星园等项目的重要原因。

此外，由于和朝阳名校人大附中朝阳学校步行不过10分钟的距离，业内预测，太阳宫地块极有可能被划分至该学区。那么，按照当前北京朝阳多校划片但考虑距离优先的入学规则，后续，太阳宫地块的对口学校则也有较大可能为人大附中朝阳学校。

太阳宫地块位置图 图源：北京市规划和自然资源委员会

“假如竞拍过程顺利，因为有高标准建设承诺，太阳宫地块项目的配置以及户型设计值得期待，和其能对标的二手房项目也就是太阳公元。以太阳公元当前的均价来计算，太阳宫地块项目的售价每平米比其低4万元左右，这也是大家为什么说买到就是赚到。”上述房企内部人士对《华夏时报》记者表示。

同时，该人士还向《华夏时报》记者表示，除了太阳宫地块热度比较高之外，丰台区小瓦窑地块、昌平区北七家平西府地块的热度也比较高，报名竞争房企数量均超过15家。

至于土拍规则等方面，《华夏时报》记者了解到，北京第二批集中供地依旧采取“房地价联动”的机制，要求“限地价、最高溢价率为15%”“审查自有资金”“须具有房地产开发资质”等条件。同时，在地价触顶之后的续竞方面，仍以摇号、竞现房销售面积为主。