九龙仓华府板块最新消息（隐隐觉得这一波）

前言

若谈及商业，2014年绝对是一个非常重要的年份。

这一年的6月，无锡宜家荟聚商场正式开业，首月客流量突破百万，创造了英特宜家购物中心在中国的开业记录，但这并非是宜家荟聚的高光时刻，因为同一年，同时开业的还有云蝠国际、无锡万象城、海岸城，能创下开业人气记录的，肯定不止一家。

但奇就奇在，经过了6年的运营，荟聚已成为无锡14个大型综合体中综合人气排名第一的商场，2019年度，其营业额突破20亿，也排在全市第一。

无锡荟聚

正文

要知道，与宜家开业同年，正是中国实体商业命运发生重大转折的年份。这一年，中国两大电商公司，京东和阿里相继上市，这一年，腾讯阿里为争夺移动支付老大的位置，打响了滴滴、快的40亿元的补贴大战。

也正是从这一年开始，互联网以无以伦比的破坏力颠覆了既有商业的逻辑和秩序，重估了一切价值。这些新兴商业体，伴随着互联网的兴起，将面对更加云波诡谲的商业竞争。

在这样的背景下荟聚的成功，无疑创造了无锡商业运营的传奇和新高度。

无锡人的周末，从此多了一个逛“荟聚”的选项，并且，由于荟聚地理位置的独特性和交通的便利性，其消费群体中，甚至有超过20%来自于无锡周边区域，一度改变了苏锡常三个城市人们的购物习惯，如果要推荐当时华东最值得一去的购物中心，那么，无锡荟聚绝对能占上一席之地。

逛荟聚的无锡人（来源拍客网 白雪）

而它更大的影响，则是单凭一家商场的力量，改写了无锡楼市板块的定义，荟聚板块，也成为无锡唯一一个以商场命名的楼市板块。我们甚至很难定义荟聚板块的边界到底在哪里，它并非单纯指代云林街道，因为它的影响力，甚至波及到了毗邻的新吴区江溪板块。

最早，荟聚板块的所在地云林街道，因元末著名画家倪瓒（倪云林）而得名，但显然此云林与彼云林有着天壤之别。在荟聚开业之前，云林夹在风头正劲的东亭板块和锡东锡城之间，并无太大的市场存在感，一度要依附在东亭之后，组成一个东亭云林板块，才能在市场上有些许声音。

甚至在荟聚开业之初，媒体对其的描述也是：“荟聚位于无锡锡山区团结中路3号，属于城乡结合部地段，而非城市中心。”

但事实证明，一家好的商业中心，对于板块价值提升，有着决定性的作用。

2014年1月20日，来自四川的蓝光和骏以56500万元的底价摘得云林XDG-2009-80号地块，成交楼面价仅为2697元/㎡，这幅地块，也就是蓝光在无锡的第3个项目，蓝光雍锦园。

蓝光雍锦园实景图

那时，距离荟聚开业，还有5个月不到的时间。显然这家购物中心，在地产行业的宣传中还不配拥有姓名，在当时媒体对地块的分析中，舍近求远地写道“地块紧邻东亭易买得生活购物广场，人流充足”，哪怕蓝光雍锦园距离荟聚只隔了一条二泉路。

但短短两年内，事情就发生了变化。

2016年，荟聚全年客流达2200万，日均客流量达6万人次，累计开票销售31.6亿元。

同年的9月22日，华润地产经过经过38轮、近1.5小时的激烈争夺，最终以32.35亿元，楼面价8449元/㎡竞得云林XDG-2010-24号地块，对比蓝光地块，成交楼面价上涨了213.27%。

在开拍前，这幅地块，就已经被媒体命名为宜家东地块，而后，对于地块上的华润江南府项目，在介绍时也总免不了强调“和荟聚隔了一条马路”，而当年抢了荟聚风头的东亭易买得早已被人们抛诸脑后。

华润江南府实景图

从地块分析中没有姓名，到整个锡山区纯新盘，都要去搭上一个临时展厅，荟聚成为无锡名副其实的城市生活消费“第二商圈”，并开始以自己独特的魅力，影响起了整个板块的发展走势。

至此，云林逐渐被荟聚取代，与后来板块中的所有项目牢牢挂钩。

在华润拿地后的一年，2017年3月16日，恒大以18.6亿元，溢价率95.79%，楼面地价11686.9元/平方米竞得二泉路北XDG-2016-34号地块，一举刷新了整个锡山区的楼面价天花板。

而到了今年 5月14日，二泉路北、云竹路东地块遭遇7家开发商激烈争抢，最终恒泰以楼面价13219元/㎡，总价7.7亿，溢价率25.93%，力压万科，成为了入驻荟聚板块的又一家开发商。

此时，相对于2017年，恒大地块楼面价破万时候人们的惊讶，大家对恒泰地块13219元/㎡的楼面价态度是：完全处于正常水平，还有上涨的空间。

正如滨湖万达改变了河埒口，那座名为“荟聚·云林”、外形酷似一个“大盒子”的购物中心，也成为了改变板块命运的礼盒。

问题是，为什么是荟聚？

在询问过多个资深荟聚粉之后，得到的答案五花八门，有纯粹喜欢荟聚美食的，也有爱逛宜家家居的，还有专门为了儿童游乐区的，但不难发现，爱荟聚的人，往往都会有同一个理由，那就是：方便。

到荟聚去的方式真的有很多，可以搭乘地铁二号线，无缝对接到荟聚商场，也可以选择自驾，沿锡沪路从无锡东站出发只要15分钟，从西面市中心大约20分钟，相当便捷。而周边城市，比如苏州、上海则可以走沪宁高速，出口距离荟聚开车也就5分钟左右。

在对于荟聚的分析中，交通无疑是其中最重要的要素之一，人们通常也会用“道口经济”这一新兴的经济学概念，来对荟聚进行研究层面的解读。

的确，荟聚是无锡“道口经济”的典型代表，但在更早之前，没有荟聚的荟聚板块就已经凭借着地利优势，在无锡率先开始了“道口经济”的发展，并且创造了无锡商业史上的多个第一次。

1997年，德国最大、欧洲第二、世界第三的零售批发超市麦德龙首次进驻无锡，选择了这个板块；

2000年，欧洲第一、世界第三的国际装饰建材连锁店百安居，开拓无锡的第一站也在这个版块；

2006年，法国最大及世界第三大运动用品零售商迪卡侬，同样在这里开启了第一家门店；

直到2014年，瑞典宜家集团在中国投资运营的首家一站式购物中心，无锡荟聚开业。

道口经济发达的荟聚板块

什么是群星荟萃，这就是群星荟萃。

如今，这些商业体，已经成为了荟聚板块V-Park信息服务和创意产业园的重要组成部分。

除特色商圈外，经过9年的发展，V-Park信息服务和创意产业园已经先后被认定为国家级服务业标准化示范园区、国家级公共检验检测认证服务平台示范区、国家级众创空间、江苏省国际服务外包示范区、江苏省科技创业园。

园区内，仅创意产业园产业产值达200亿元，集聚各类规模以上软件、信息服务、文化创意企业达200家，吸收各类中高端IT人才达6万人。

如果非要评价一个“产城融合”的优秀典范板块，那么荟聚板块绝对算得上数一数二。

实际上，在荟聚之前，这个板块就已经牛逼了起码16年，之所以最后被荟聚占据了全部光芒，最主要的原因，还是要回归到最初“道口经济”四个字上。

在荟聚开业的同一年，无锡地铁二号线也正式宣布通车运营。

交通，一直被认为是一个城市的命脉，一个板块的高速发展，往往都是以交通层面的变化为起始。

同样，自地铁二号线通车后，自东向西，一下子打通了东亭、荟聚、锡东新城三大板块的任督二脉，也造就了锡山区的高速发展之路。

如今，锡东新城已然发展成型，锡山实验小学已经建成开学，南京信息工程大学滨江学院，签约落户，商务区的大厦拔地而起，产业招引也取得不错的成绩，电商物流园和央企中铁一局城轨公司进驻，车联网小镇、海尔国际创智谷正式落地。与此同时，近年来主城价值回归，也让东亭板块再度受到了市场的高度关注。

而在夹在两者之间，又有产业傍身的荟聚板块无疑成为了两者价值外溢的最好去处。

从整个锡山区8大板块在售项目价格区间以及储备土地最高楼面价排行看，荟聚板块的在售项目价格，明显低于锡东新城和东亭两大板块。

如果将数据面扩大到全市的话，能清楚看到，荟聚板块的综合实力，在全无锡30个板块中，仅排行15位，处于中等水平，除一众乡镇板块外，只有天一新城、太科园两个板块综合实力排行略逊于荟聚板块。

并且，不难发现，就目前在售项目价格来看，荟聚板块的价格天花板仅2万元/㎡，这显然极不合理。

那么，荟聚板块处于无锡什么样的位置，才算是合理呢？

重新审视这个板块，商业实力强劲，本身又具有不错的产业支撑，同时又是地处无锡重要的交通线之上，距离主城也不算太远。如果，综合板块内产业、大型综合体、与城际交通枢纽位置、交通通达性、以及与中山路商圈位置四大维度进行比较的话，可以发现，荟聚板块的实力，仅次于如今无锡地价最高的河埒口板块。

那么，以河埒口、天一新城、太科园的在售新房价格区间为参考，可以很容易推导出一个结论，那就是各方面条件都相当优异的荟聚板块，目前的新房售价至少要2.5万元/㎡左右，才能与板块价值匹配。

说起来可惜，本来能成为拉动锡山发展的荟聚，这些年来却因为没“踩准点”而成为了无锡妥妥的价格洼地。

从2014年到2020年，整整6年时间，板块土地出让几乎处于停滞状态，参与土拍的地块寥寥无几，让板块内长期缺乏新产品迭代，也因此价格停滞不前，逐渐与板块脱节。

最让人扼腕叹息的是，明明在2017年，荟聚板块完美地抓住了无锡楼市价格迅速上涨的有利时机，无奈当年恒大虽拿了好地，但长期以来毫无作为，恒大御峰几乎在市场上成为了非主流，直到改名为恒大翡翠公园，才重新回到了无锡购房者的视野中。

后记

如今，华润江南府、恒大翡翠公园已经售卖多年，房源所剩无几，但所幸是，今年荟聚板块的土拍成绩相当不错。

5月14日，恒泰以楼面价13219元/㎡竞得二泉东路金光地块，一个多月后的6月23日，美的又以楼面价12073元/㎡拿下纺城大道地块，并且力邀深圳开发大鳄卓越进行操盘。两个项目都颇具看点，成为了托举板块价格体系的重要支点。

现在，被严重低估的荟聚板块，终于要起势了。

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