房地产行业的自述（跟房地产朋友聊聊出路）

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· 刘子 | 文 关注秦朔朋友圈 ID：qspyq2015 ·

笔者曾是一个广告人、地产人和金融从业者，回头一看，“前同事”最多的还是房地产业的。毕竟前二十年，房地产堪称中国最大的产业之一，上下游从业者无数。这几年，房地产进入低谷期，尤其今年，据说人才市场上收到的简历，有70%都是地产人投的。数据不可考，但从实际情况来看，确实多数房地产朋友都面临职业困扰。

最近跟各种类型房地产行业朋友集中交流，包括地产公司、销售代理公司、广告、媒体、制作等下游服务行业，他们有的还在坚持，有的已转型，有的正待业，还有更多在纠结要不要变。

企业层面情况也不理想。笔者曾上班过的虹桥核心商务区，原来有二三十家知名房企总部，这两年有一半已撤离，或搬回原来起家的城市，或直接关闭。前东家依然屹立，但总部高级管理层统一降薪50%，项目公司一线岗位降得少一些，大概在10%～20%，但销售佣金、各种奖金大降，总体降幅也在50%左右。且今年集团并未新拿地、新增项目，一些项目即将结束，这就意味着许多人不得不加入就业市场。

怎么办？这个问题是从行业到企业到个人都急需面对的共同课题。课题太大，本文不作系统研究，仅就一些代表性现象、交流和观点作初步论述，以供读者了解情况和初步思考。

老同事A，还在我们曾经战斗过的项目支撑，目前为营销负责人，今年降薪10%。但项目存货只剩下十几套住宅，还有一个商业地块，但商业压根不敢动，只要一动，就意味着老板至少要亏2个亿，所以老板倾向把地块卖掉。项目团队是多年的老同事，磨合得非常好，战斗力强，为了给大家找一条出路，这两年项目总经理四处找合作或代建、代运营项目，但困难重重，有类似的机会，对方也会优先选择资金、资源雄厚的央企。这也就意味着，年后他们中的多数人就得面临找工作。

怎么办？他们已经试过很多办法，但都没有实际进展。A已经选择躺平，“大势就这样，个体再挣扎也没用”，干脆就不去想，过完年再说。

我跟A讲的是某百强民营地产企业总裁B的观点。该企业源起于90年代后期，虽然主业并非地产，但第一个项目就因高品质大获成功。2000年后，房地产进入爆发期，但该企业的房地产板块却选择低调发展，除了将房地产赚的钱投回制造业，他们向来看重风险控制，包括地方政商关系风险，而且2000年后，他们几乎不在市场上拿地，而主要依靠自身工厂地块在城市化进程中的土地调整进行开发。

2018年后，中国房地产颓势显露，该企业却选择发力，逆势上扬，不光销售额破千亿，而且三道红线全部绿档，这在民营房企中十分少见。

今天，在房地产困难重重、风声鹤唳的时期，他们对房地产依然坚定。B认为，“衣食住行”为民生之本，地产从长期来看，也是民生行业：

第一、从美国经验看，近一百多年来房价年平均增长率为3%，高于通胀率，房地产的需求是长期而稳定的；

第二、中国的城市化浪潮还在继续，就算没有新增，按年折旧2%保守估算（即50年淘汰、置换一套房子），中国房地产也是一个10万亿级的产业；

第三、跳开地产看，中国的家电、汽车等重大行业，都经历过类似房地产的周期，而今天剩下来的家电、汽车企业依然活得很好。所以，一轮周期后，对品质、服务和成本控制得更好的企业来说，依然会有春天。

B认为，只有经历过周期，一家企业才会成熟，一个行业也是如此。所以我们可以很清晰地看到，在2015年后的最后一波房地产高潮中，几乎看不到早早杀入中国市场的香港房企的身影（反而选择逃离），因为它们经历过周期，有过惨痛教训，更成熟，也更长期主义，直到近年中国房地产低谷期，它们开始陆续回归。

所以，以长期主义、匠人精神去做，熬过几年低谷期，房地产依然是一个值得坚持的好行业。

老同事C，年初从某地产项目离职，由于年龄超45岁，就业更加困难。前段时间，他问起我一些不良资产收购方面的事情，他正准备向金融转型。当时不便明言，在此，借机向一些朋友提一些建议。

在今天，房地产人首先要调整的是心态。在市场行情较好的时期，一个二三线城市房地产项目的部门经理，各种收入加在一起可以轻松达到四五十万，这两年许多人出来一看，市面上几乎找不到类似的工作了。很多朋友便陷入高不成低不就的状态。

过去，在地产黄金时期，收入超过房地产的市场化行业，几乎只有金融、互联网、科技之类，互联网、高科技行业技术门槛高，于是金融就成为地产人转型的不二之选。2017年底，笔者从房地产公司离职后，也走过这样的一段路。但客观来说，这并不是一条适合房地产人的转型之路。

其一、事实上，近些年金融行业的出清、监管力度尤甚于房地产，金融人的内卷、收入下降、转型无门，更甚于房地产。从一个“坑”跳到另外一个“坑”，未必是个好选择。

其二、以前，虽然房地产和金融走得比较近，业务也时有交叉，但隔行如隔山，正规金融机构岗位依然是知识、技能型工种，除非原来出身于房地产融资部门，否则恐怕一时难以胜任。况且，金融行业也存在“鄙视链”，重圈层、人脉、资源、关系，房地产人转型金融，要做好，困难重重。

那些动辄数亿数十亿的，看上去“三年不开张，开张吃三年”、机会大好的资产项目，不管看上去如何光鲜、伸手可及，几乎都不会跟刚入行的普通人发生结果。

其三、近些年，国家对金融发展的政策导向是服务实体。如果不是对某类实体产业熟悉且有一定积累，地产人转型就先失一招。而且高科技之外，实体行业普遍困难，即使转型成功，也需要更加踏实、勤奋的态度，以及接受更低的收入、更（接）辛（地）苦（气）地工作。

当然，金融行业跨度大，也并非都是高大上的。前几年的第一波地产人离职潮，有一个现象，那就是很多地产人转到保险行业，他们认为自己在地产行业工作多年，有较强的社会关系和资源，转型保险经纪人，只需要利用好自己手上的人脉资源，跑跑客户，比干地产容易，赚钱也轻松。笔者就被好几个前同事约出去谈过保险。

此类型的朋友、同事，可能开始还行，但核心资源消耗完毕，难以泯然众人。当然，长期坚持下去，作为一项可以同时兼顾家庭的、较为自由的职业，也无可厚非。

“转型升级”，作为地产人来说，我认为应当慎谈“转型”，多谈“升级”。因为“转型”往往意味着进入一个新领域，今天，情况比房地产好的行业并不多，而比房地产情况更好的行业，也不可能一蹴而就，直接进去摘果子。

一个“升级”的例子，是我的一位老同事D。2019年，他从上海离职回到老家武汉，进入一个地方小房企，后来这家房企也收缩，老板甚至转开酒吧去了，他只好另谋他法。

去年，他转投武汉一家国资文旅企业。2021年，武汉市推进“国企连村”行动，许多地方国企进入到乡村进行开发建设。D新去的国企，集中流转了武汉黄陂区木兰山脚下的一个荒废村庄，在不改变土地集体所有制度下，将农民房集中流转，再整体规划为艺术家村落，引入社会资本、资源，对外进行40年长租。在不突破地块限高、容积率，不违背整体规划的情况下，许多艺术家、建筑设计、广告设计等企业，充分施展各自特点，纷纷在此设立办公室或个人工作室。这一国企 政府 乡村 社会的文旅创新开发模式，值得关注。

D说，房地产其实越来越没有发挥空间，“地块容积率、地价直接决定了房地产项目的产品、打法，不要说个人，连房产企业本身都没什么操作和发挥空间，大家做的事情，大多是按部就班”。而他此前在房地产从业中的规划设计、圈层营销推广之类的经验、综合能力，正是目前的文旅企业所需要的，他各方面的发挥空间也要大得多。

对D来说，服务乡村、做文旅，工作环境和心理感受都要比传统房地产更好一些，成就感也更强。待遇上，虽然薪水只有原岗位的一半，但佣金水平更高，总体收入并没有太大下降，尤其对比降薪潮之后的房地产同等职位，收入还要更高一些。

事实上，文旅、乡村建设之类的领域急需各种人才，收入对比房地产行业现状，并没有明显差距，甚至还有一定综合优势。叠加发挥空间、社会价值、工作环境、各种激励，有的还能称得上“升级”。

何谓“升级”，不停留于往日“荣光”，向前走，找到和发掘自己的核心优势，拥抱新技术、新工具，再找到适合自己特点的领域，扎下根去，实现自我的新价值和新突破。这，比“转型”更为实在。

朋友E，某头部地产营销代理公司杭州策划部门负责人，刚刚经历公司的一波裁员而留了下来。

对房地产下游服务商来说，情况可能稍微好一些。一是裁员不像甲方那么厉害，很多房地产企业都是成建制地裁撤，乙方只是个别岗位调整，或者项目到期后自动离职；二是乙方干的，相对甲方来说多是技术活儿，有技术在，换工作可选择面更宽；三是乙方收入不及甲方，即便调整，幅度也没有甲方大，心理落差更小一些。

不过甲方乙方裁撤的焦点不同，甲方主要针对“一头一尾”，即年龄45岁以上管理层，以及新入职的年轻人，而倾向保留30多岁的中间群体，他们成本相对较低，又具有丰富经验，算是一笔不错的“资产”，留着将来进可攻退可守。

乙方则倾向保留一头一尾，裁撤中间群体。E所在的部门就留了她，带着三四个刚毕业的大学生：年轻人成本低，能加班，有一个经验丰富的老将带着，战斗力还不错。内卷背景下，他们只要放低一些姿态，比如原本看不上的五六万元的小单子也接，一年接上几单，养活一个部门不成问题；而原本30多岁的“壮劳力”，由于收入较高、功能单一、容易被年轻人替代，反而成为裁撤的重点对象。

E公司的一些人，本地家庭条件还可以的，一些转向开店，比如酒吧、生鲜之类，当然，疫情下受到的冲击也比较大；一些年轻人，则转向自媒体、短视频，他们跨界成本更低，创新动能更强，也有一些做得不错。

朋友F，南昌某大型营销代理公司行政部门负责人。两年前，她就预判到困难，在工作之余，兼职社区团购团长，积累两年下来，渐渐做成主业，收入与在公司上班相差不大。今天，面对随时可能发生的裁员，她已经很坦然。她知道，这事儿不可避免，但好在她已经花了两年时间做好准备……

诗人北岛曾写过一本随笔集《时间的玫瑰》，其中题诗一首：

当守门人沉睡

你和风暴一起转身

拥抱中老去的是

时间的玫瑰

……

当笔画出地平线

你被东方之锣惊醒

回声中开放的是

时间的玫瑰

镜中永远是此刻

此刻通向重生之门

那门开向大海

时间的玫瑰

诗歌朦胧，一如北岛以往的风格，晦涩不易懂，此不译述。本文用作结尾，想说的是，终究时间才是生命的主导力量，终究只有时间无可逃避。它有时让人沉睡，有时是把刀割得人生疼，有时又是“东方之锣”“重生之门”。但历经时间的洗礼，最终握在手中的，终将是“时间的玫瑰”。我们也终将在“时间的玫瑰”中与自己、与时间、与时代握手言和。

让我们一起度过这段时间。

• 作者：青年经济学者、自由撰稿人。研究领域为行为与实验经济学，关注政治经济学、国际关系、政商关系、博弈论。

「 图片 | 视觉中国 」

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