合肥学区房小户型庐阳区（最牛学区房直降2774元）

编者按：自进入传统销售旺季“金九银十”，合肥楼市就频频曝出各大楼盘打折促销等市场消息，首付1成、买房送车等众多优惠购房手段重出“江湖”，合肥楼市真的在“降温”？

9区3县在售楼盘打折优惠力度如何？安徽乐居独家策划《直击合肥房价真相》，了解真实的合肥市场情况，助买房人提前把握购房时机。

说到庐阳区，必须要提一下学区房，尤其是合肥经济广场。坐拥南门小学和合肥第四十五中本部，合肥经济广场的身价一路攀升，并且成交周期短的惊人。

然而，在浏览安居客时，我吃惊的发现合肥经济广场的10月均价降了！

据安居客数据，9月2日，合作经济广场的挂牌均价是50542元/㎡；10月4日，挂牌均价是47768元/㎡，一个月竟跌了2774元/㎡。

最保值的“超级学区房”也面临着降价出售的情况，庐阳区的新房市场又是如何的呢？能扛得住这波寒流吗？

庐阳多盘“花式促销”，20万买庐阳

1、和顺叶语溪最高优惠42.3万

自进入9月以来，庐阳区前单价地王和顺叶语溪多次推出特价房。

10.1-10.7推出8套特价房，户型面积约95-104㎡，原总价2.1-2.3万/㎡，优惠后均价仅1.8-2.1万元/㎡，最高优惠42.3万，总价最低仅需178.6万。

要知道，2016年7月29日，安徽水利的全资子公司蚌埠清越置业发展有限公司竞得N1604号居住用地，单价2595万元/亩，住宅楼面价16923.83元/㎡，溢价率281.62%。

如今，推出特价房源，不完全都是首顶层，几乎没有盈利空间，可以称得上是“亏本促销”。

2、江山庐州印91安家节

说到优惠周期最长的，必须说下江山庐州印。推出91安家节活动，活动时间9月20日-10月7日，9重厚礼1起购。

关于1起购，置业顾问给出2种完全不同的回复：

一说，最低首付是3成，如果申请通过的话，可以首付分期，1成首付买房。

另一置业顾问则完全否认1成首付的可能性，表示这是针对部分特殊楼层推出的一口价房源，推荐成交有10000元佣金。

3、合肥院子特价房最高1.78万/㎡

合肥院子推出特惠房源，户型面积约143-387㎡，总价250-581万。

折算成均价，一楼底复均价0.94-1.83万/㎡不等，其他房源均价1.67-1.78万/㎡。均价最高的房源是15#701，为1.78万/㎡。庐阳主城1.5容积率，1.78万/㎡的价格并不算高。

4、庐阳7家楼盘启动分销

除了降价、低首付，庐阳多家楼盘启动分销。据内部人士透露，截至9月28日，庐阳区7家楼盘启动分销，分别是和顺叶语溪、碧桂园时代倾城、信达庐阳府、合肥院子、旭辉玖著、江山庐州印、上坤海棠四季。

当然，有优惠包装的楼盘远远不止以上这几样，各家“花样”各不相同，大体会用下面这3步“请君入瓮”。

1、分期付款。实际上就是低首付，但是楼盘不愿意承认。最大的作用是先“锁定”一部分房源，确保客源的稳定性，然后再催促客户一个月之内补齐首付。这种形式比较适合周边竞品较多的楼盘，一不小心客户就被“带跑”，落袋为安才是保证。

分期付款存在时间差，回款周期较慢，因而，实际上所享受的优惠并不多，仅仅是在购房门槛上设了“障眼法”，给购房者一个低门槛和缓冲的机会。

2、降价促销。实际上主要表现在特殊房源，表面是降价，实际上原价有所包装，这需要购房者擦亮“火眼金睛”。降价促销的底气在于购房者信息的不对称。

有的楼盘难去化，通过降价的形式来吸引客户，通常这些楼盘要么周边竞争过于激烈，要么板块配套存在不足，要么就是前期对市场预期过高，备案价高于市场价。需要注意的是，打折降价不等于亏本生意，开发商会始终捍卫自己的利益。像和顺叶语溪这般“毫无利润”的降价行为，毕竟少见。

而有的楼盘只是通过优惠来吸引客户，如近期在朋友圈流行的那个段子“我上次来，不是这个价”。

3、分销。万事俱备只欠东风，开发商牺牲利润，通过高佣金吸引中介或分销商，多家分销机构源源不断地带看客户，售楼部人潮涌动、灯火通明。

还有一种不算是优惠策略，更多地是开发商的战略选择，那就是控制面积。住宅的面积越做越小，最初110-120㎡，现在95-105㎡。面积越小，门槛越低，愿意购房的人群就越多。

庐阳14盘在售，最高2.57万/㎡

据不完全统计，庐阳区共14家楼盘在售，房价大多2万 /㎡，主要集中在四里河板块和主城区，庐阳北普遍较低。

自2018年4月份再无新的居住地用地，长达17个月的纯新盘空档期，庐阳区实际可选择的房源并不多，部分楼盘接近尾盘，房源主要集中在四里河板块和庐阳北板块。

庐阳区房价的天花板在四里河板块都可以找到，2万/㎡的房源可以用“可遇不可求”来形容。

万科森林公园除了万科物业加持和自身品牌溢价外，四十五中分校和南门小学分校的学区优势让众多购房者“追捧”，全款都难买；

普天合电world庐州公馆小高层备案价约17369元/㎡，主力面积166㎡，买房门槛并不低；

文一泰禾合肥院子同样也是大户型，主力面积155㎡，3成首付也要63万。

庐阳北的房价在1.7-1.94万/㎡，碧桂园时代倾城和江山庐州印喜提42中分校和南门小学分校，教育资源更加雄厚。

庐阳主城区的房价普遍在2.1万/㎡以上，首付64万左右。蓝光半岛公馆此前主打装修房源，改成毛坯后，1.7万/㎡的价格让人“心动”。

庐阳最高地价下调，竟惨遭流拍

主城区给人的印象是，配套齐全，寸土寸金。自2018年4月份以来，整个庐阳区就没有再出让一宗居住类用地，稀缺程度可想而知。

然而，庐阳2宗居住地入市“恰逢”合肥土拍新政出台，8月突然取消供应，9月再次供应，起拍价上调至965万/亩，最高限价下调至1254万元/亩，下调幅度51.68%。

然而，最终庐阳2宗地块纷纷流拍。

庐阳N1901号未达底价流拍，现场最高报价1066万元/亩，居住楼面价7268.15元/平米。

庐阳N1902未达底价流拍，现场最高报价1111万元/亩，楼面价7574.96元/平米

庐阳居住地“久旱逢甘霖”，却遭到开发商的“婉拒”，究竟问题出现在哪儿呢？

1、地块位于庐阳工业园板块，临近皖投天下名筑等小区，居住氛围浓厚，但地块周边有高压线和大烟囱，直接影响后期入市销售。

2、政府对地块的预期高于开发商的预期，且加上对后期入市的利润的考量，开发商认为庐阳地块最佳楼面价在7500元/㎡以下。

3、土地储备数量是房企实力考量的一方面，然而，楼市市场不乐观，房企在拿地方面更加谨慎，利润方面精打细算。

结语

楼市迷茫之际，打折、低首付、分销一个接着一个，买房人需慧眼识珠，辨别“真降价”和“假吆喝”，尽量选择知名度更高的房企。

【购房资讯轻松享，快来关注乐居网】

文章来源:乐居买房

,