枫湖壹号资金链（玄武湖畔的财富密码）

▲玄武湖实景图

在南京，城北商圈曾盛极一时。以湖南路为核心的“南京第二商圈”，早在15年前年销售额已近80亿（数据来源于百度百科），论实力可与北京的王府井、上海的淮海路、成都的春熙路掰一掰手腕。但随着马台街夜市取缔、灯桥拆除、八佰伴闭店、山百大楼被拍卖……湖南路商圈渐渐消失在大家的视线中。

可毕竟，城北稠密的人口还在，紫峰大厦的商务人士还在，玄武湖门口戴着小红帽的游客们，也还在。得益于庞大的人口基数，鲜明文旅IP、实力企业扎堆的底子，城北的强劲消费需求并没有消失。

那么，湖南路之后，城北商圈该如何破局？玄武湖文旅IP该如何激活？

看上去并不清晰的答案，因金陵玖园·滨湖道的横空出世，才慢慢浮现了轮廓。让我们忘记已经不属于这个时代的湖南路夜市，以金茂览秀城、百子亭天地、华贸中心、金陵玖园·滨湖道为代表的中央路滨湖商圈顺势而来。

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正如湖南路商圈围绕湖南路这一灵魂铺陈，中央路滨湖商圈的顺势而来离不开“中央路、玄武湖”双重强劲基因。

先说中央路。作为南京主城的交通“大动脉”，中央路呈南北走向，将鼓楼、玄武两大双千亿区域叠加融合，凝聚成巨大的能量场。

承担纽带的角色，中央路将建宁路、内环北线、湖南路、中山北路、中山路等主干道纵横串联。在地铁1号线、4号线的锦上添花下，实现区域与河西新城，南京站、南京南站、禄口国际机场等的无缝连接，城市“流量密码”在握。

通则达，产业驱动创新、高净值人群汇聚的阈值被打开。中央路一带，有中国银行、招商银行、中国工商银行等20多家银行分布；百盛国际大厦、南京人才大厦、富升大厦等写字楼汇聚；并有江苏省医药公司、中国电信集团江苏省电信公司、国网江苏省电力公司等“巨头”扎堆，形成金融、创新、科技等高端产业凝聚力，从而吸纳大量的高净值人才。

▲南京实景图

再看玄武湖。玄武区是南京“创新名城中心区、美丽古都展示区”的排头兵，手握多张王牌，光是玄武湖这一张就足够震撼。

东枕紫金山、西依明城墙、南滨九华山、北连南京站，玄武湖是南京的山水城林集大成代表地，年适游日达320天左右。基于市中心的优越区位，每年可吸引超2000万的客流，即使是疫情期间，单日也能达到9万人的最大承载量（数据来源于玄武湖官网）。

▲玄武湖风光

遗憾的是，随着湖南路商圈的沉寂，缺乏规模化的商业成了城市轴心中央路、文旅地标玄武湖的痛点。中央路滨湖商圈的出现弥补了这一缺憾，顺势承接文旅、产业、人才导入的巨大消费需求。

没有金刚钻，又怎能揽瓷器活？中央路滨湖商圈的主力构成堪称神仙阵容：

既有建成多年、稳定运营的紫峰大厦、凯瑟琳广场、吾悦广场、香格里拉酒店、威斯汀酒店；由金茂汇提档升级而来的金茂览秀城；也有如火如荼建设的百子亭天地、华贸中心、金陵玖园·滨湖道。

▲示意图

而将审视的目光放大，南京作为全国重要的金融商务中心，主城中心的商业综合值至关重要。中央路滨湖商圈的崛起，将主城从南到北的三大商圈拼图补齐，实现夫子庙商圈、新街口商圈、中央路滨湖商圈的紧密牵手，让主城商圈重回南京C位。

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如果你觉得中央路滨湖商圈的玄机仅限于此，未免太小瞧它的野心了。

先来复习两份官方文件。

第一份，是玄武区的十四五规划纲要。纲要里明确提到，玄武区要紧抓紫金山-玄武湖城市中心公园建设发展机遇，以“全域旅游”为统领，以“项目建设”为抓手，推动全区旅游产业能级迈上新台阶。

第二份，是今年8月江苏省商务厅出台的《关于完善商业网点规划管理的指导意见》。意见指明，到2025年，南京、苏锡常和徐州等重点商圈集聚效应要更加凸显；重点突出建设城市商业中心、区域商业中心等。

值得一提的是，意见里将建设特色商业街区推到重要高度。结合实际情况，突出商旅文结合，以特色商品专业店、专卖店或特色餐饮服务、文化休闲服务为主，把特色商业街区打造成为景观提升、业态优化、特色鲜明的消费聚集区和城市文化名片。

▲图片来源于江苏省人民政府

就像老门东、夫子庙之于夫子庙商圈，德基广场、中央商场之于新街口商圈，南京主城商圈IP鲜明。两份官方文件的提纲挈领下，中央路滨湖商圈精准Get到出圈的关键：激活玄武湖文旅IP，将商业和文旅有机融合。而实现它的胜负手，便是金陵玖园·滨湖道。

为什么这么说？

综合官方的蓝图，玄武区要在旅游产业上迈入新台阶，未来特色商业街区不仅要成为城市文化名片，还要承担消费聚集区的重任。要想实现这一蓝图，得靠关键抓手玄武湖。由于免费入园的政策，仅靠玄武湖的文旅是无法带动消费的，那么就必须有一个集餐饮、潮牌、娱乐等于一体的特色商业体来承载。

沿着玄武湖湖岸进行地毯式搜索，10公里范围内规划建设展览馆、医院、产业园、学校、写字楼、零散商业等星罗棋布。特色商业的施展空间在哪？好在还有一块可开发的完整商业用地，即金陵玖园·滨湖道所在地。直接扼守玄武湖的主入口，承载玄武湖文旅IP的商业外延。

▲南京实景图

而作为中央路滨湖商圈的入口，金陵玖园·滨湖道以差异化的优势脱颖而出。

中央路滨湖商圈的个体们，都有独特的Title。比如金茂览秀城，从南京国际广场、金茂汇变身而来，呈现一个潮流、文艺、多元的社交聚集地；百子亭天地，充分挖掘玄武的历史文化底蕴，借鉴1912的经验，将零售、餐饮、娱乐、文化有机融合；华贸中心，将打造成南京的国际化窗口、金融和科技中心，成为地标性企业总部聚集地。

金陵玖园·滨湖道，则立于明城墙下、玄武湖畔。紧扣江苏建设特色商业街区的大趋势，借力玄武湖的文旅IP，用建面约6万方的沉浸式城市文化商业街区引领风骚，实现文旅和商业的融合，焕新“玄武印象”。

▲鸟瞰图

想象一下未来的某一天，你用了大半天时间环湖、泛舟、遛娃，体力即将消耗殆尽。想休息休息，吃吃喝喝补充体力？玄武湖公园里的商业单一且分散，而出了玄武门，只需右拐走个几百米，就能来到令人身心放松的金陵玖园·滨湖道，喝一壶温茶、品尝舌尖上的美食、挑选金陵文创礼品，岂不快哉？

所以，这介于繁华与生态间的最后一块留白地，有多稀缺和重要不用多说了吧。

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投资不动产，李嘉诚的地段论早已被认可。而在行业洗牌、楼市降温的大环境下，不把鸡蛋放在同一个篮子里，同时收藏优质住宅、商铺或公寓已经成为聪明人的共识。

现在，投资城市中心、投资玄武湖最近的机会来了。

紧扣玄武湖超级文旅IP商业外延的主题，金陵玖园·滨湖道打造了沿街商铺、金陵文化藏馆、TOD花园总部办公、健康生活中心四大产品系。即将推出D地块（奕园）、E地块（玠园）的沿街商铺，首付约200万起，就能解锁玄武湖畔的“财富密码”。

▲玄武湖实景图

敲黑板：立于玄武湖畔，金陵玖园·滨湖道的沿街商铺汲取了放松式环湖的精粹，呈现可走走停停的城市文化商业街区模式，为南京“南赏夫子庙、北游滨湖道”的商业格局奠定基础。

这一点，其实见缝插针地散落在杭州西湖边的网红商业街已经给出了参考样本。这些商业街区依附西湖，以独特的魅力吸引着国内外的游客，日租金高达33元/㎡/天（数据来源于58同城·房产）。异曲同工，依附玄武湖这一超级文旅IP的金陵玖园·滨湖道，未来的“钱景”自然也充满想象空间。

▲西湖实景图

硬核的是，由金陵玖园·滨湖道带来的“财富密码”还拥有三把金钥匙叠加保障。

第一把金钥匙，四重人气聚集。

金陵玖园·滨湖道周边的人口稠密度，超乎想象。玄武湖的年均客流超2000万人次；金陵玖园、湖景花园等高端住区超10万高净值居住人口；银行、科技、金融等高端产业吸附了超5万人才；中央路滨湖商圈聚集起人流磁场……

这四重人气哪怕只有10%的导入，滨湖道的客流就足以堪称“顶流”了。放眼南京主城，哪里还有如此成熟的商铺呢？

第二把金钥匙，产品业态丰富。

为了承载文旅、生活、办公等多元化消费需求，滨湖道的沿街商铺汇聚零售购物、餐饮美食、休闲娱乐、配套服务四大业态，将雅趣、轻奢、潮流、文艺一网打尽。搭配顶流人气，“钱力值”看得见。

▲业态规划示意图

在品质圈层生活场，私教健身、高级网咖、定制沙龙会所等，为周边的菁英办公人群提供休闲、社交的能量场。在高端财富轻奢地，小到电子产品零售，大到新能源汽车旗舰店等应有尽有。

环湖之旅没尽兴？在时尚潮流商业地，私服定制、高端美妆、珠宝腕表、潮玩买手店、人文书店等一应俱全，轻松吸引形形色色游客的目光。黑金美食体验地里，网红奶茶、南京本帮菜、日本料理、米其林餐厅等“乱花渐入迷人眼”，令人流连忘返。

第三把金钥匙，银城品牌护航。

今年，民营企业暴雷的情况时有发生。在金陵玖园·滨湖道完全不用担心，深耕南京28年的银城，打造了众多有口皆碑的项目，品牌形象深入人心。

这位南京人的老朋友，将为滨湖道提供全方位的招商运营服务，长期经营、低换铺率，当个快乐的包租公or包租婆原来这么容易。

康波理论中，每个人一生能遇到7次机会，只要抓住1次就能做人生赢家。首付约200万起，金陵玖园·滨湖道“城心唯一可售商业”仅有31席，你准备好了吗？

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