上海复工利好板块 上海这些板块已经被

来自米宅长三角

近段时间，我国东北95.6万人的小城鹤岗不断冲上热搜，由于产业衰败、人口流失，房价成了全国最便宜的城市，郊区板块甚至低至300元/m²，引发全网讨论。“90后男生带女友4万买房移居鹤岗”、“女画师逃离南京去鹤岗全款1.5万买房”等等一一被写成“鹤岗买房故事”。

然而，2019年第一批抄底鹤岗的人已经走了一大半，连他们也逃离了！

低房价，无疑成了鹤岗的流量密码。除资源枯竭、产业衰败、人口外流因素外，现实的居住环境也是鹤岗房价一“大杀器”。鹤岗、漠河都是离北极很近的城市，一年四季日出日落相比南方有很大的不同，比如在6月份的鹤岗凌晨2：47就天亮，晚上7：45才天黑，白昼将近16个小时：

现在进入11月份，早上6点多天亮还能接受，但下午3点多就开始天黑，白昼不过9个多小时，我相信那些移居鹤岗的人群很难忍受这样的环境、能长期坚守在这里，难怪很多人都选择逃离！鹤岗房价的低，是有原因的，而在交通落后（没有直达省会哈尔滨的火车）、人口加速流失（2010-2020年减少16.7万人，流失率15.81%）的情况下未来也许会更低。去年鹤岗的GDP只有可怜的354.2亿，但对于有着4.32万亿、全国第一经济大城的上海来说，竟然也有被“鹤岗化”的板块！上海被鹤岗化的板块有很多，第一期我们先来看一看宝山罗泾、浦东泥城、嘉定外冈、青浦白鹤、松江小昆山，它们都位置犄角旮旯、产业薄弱、房价很难涨，已经被本地人抛弃！

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宝山罗泾宝山区的罗泾镇被称为宝山区的死角，成了全区唯一一个不通地铁的板块。老、破、旧，交通也不便，这是罗泾给很多人的印象，多年前是这样，如今还是这样。

罗泾在宝山是一个被忽视的存在，发展几乎停滞，没有高端产业，也没有好的教育、商业和医疗，各方面都存在短板。虽然南部的宝山工业区和西部的华亭工业区都有很多厂子，但在里面工作的是一些普通厂工、缺乏高净值白领人群的导入，他们产生的购买需求有限并且会被太仓浏河所承接，对罗泾乃至罗店板块价值的拉升作用都不大。拿配套更好的兄弟板块罗店来说，2018年新盘开卖3.6万元/m²，而今新房交付变成二手次新后只能挂3.3万元/m²，4年过去房价不但没涨还跌了3000元/m²。罗泾的房价会压得更低，围绕镇中心主题广场和清漪湖而建的商品房都在2字头，很难涨得动。宝山过去在钢铁鼎盛时期是上海郊区中曾是最富的，随着钢铁业的没落和转型宝山整个产业和经济发展很受影响，要不是靠着离市区近、房价低这两个卖点，宝山市场都很难说。而罗泾却身在宝山北部是离市区最远的板块，很受伤，被鹤岗化后，连罗店在内价值都已然不再！

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浦东泥城浦东新区是上海举全市之力打造的国家级重点新区，盘子很大政策扶持力度也大，但不是每一个板块都是那么高光，泥城就是这样一个被边缘化的板块。泥城曾为临港早期重点发展片区，商业配套相较周边书院、万祥、四团、大团等几个镇最为成熟，但就是一直缺乏轨交，发展已经相当滞后了。泥城镇中心距离最近的16号线书院站驾车距离在9.6公里，乘坐公交接驳至少需要半小时，去市区上班想要坐上这趟地铁可谓不容易。泥城虽被列入了临港新片区，但发展重点不在此，而是在滴水湖周围，包括上述几个镇在内和老港等都成为被边缘化的区域，连原南汇区府的惠南都逃不过。从基本面来看，虽然泥城的商业配套还不错，但教育、医疗、产业、交通等尚存短板，服务还是乡镇级的水平，很难吸引人口的导入：1、泥城小学、外国语小学虽纳入了福山教育集团但还未收到优质教育集团成效，而泥城中学、彭镇中学整体办学质量一般，与滴水湖的建平中学、实验中学等相比差距是明显的；2、泥城社区卫生服务中心只是小型的社区医院，大病还是得前往滴水湖的上海市第六人民医院，路途遥远并不方便；3、虽说泥城西南部有特斯拉、沃尔沃、等大厂加持，但有钱的员工更加愿意考虑滴水湖核心区、而没钱的员工也有蓝湾（2.4万元/m²）性价比更高的新房可选，且有明显倒挂，未必非得买在泥城；4、虽有南枫线、心港快线（27号线）、两港快线二期、临港市区线等轨交规划，但短期还无法实现，交通硬伤会持续存在。以泥城最贵的新房和二手房来看，新房（光明星城2.6万元/m²）相对滴水湖差价在7000元/m²，而二手房（浦东星作2.89万元/m²）差价就高达1倍，同为临港新片区泥城升值已经拖了后腿。无法吸引新上海人的驻留，房市一直靠本地人支撑的泥城等这些浦东边角料区域，逐渐被鹤岗化。

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嘉定外冈嘉定区的外冈镇已经是上海的远郊了，处在安亭镇京沪、沪宁城际铁路的背面，完美错过11号线和嘉闵线等轨交，与嘉定老城还隔了一个嘉北郊野公园，连本地人都在往嘉定新城和南翔搬，更吸引不到外地人了！外冈已经很久没有新盘供应了，市场缺乏热度，新房价格低、二手房也很难涨上去。2020年开出的新盘路劲海尚湾均价2.88万元/m²，如今二手房只能挂2.91万元/m²，与同为远郊的徐行镇（@春申阳光2.85万元/m²）都成了嘉定的低洼板块。外冈镇政府旁的大量地块已经沦为动迁基地，缺乏商品房开发，这对板块价值有很大的影响。如2006年的外冈新苑仅1.6-2万元/m²，2013年的外冈佳苑2.2万元/m²，往南看次新联排别墅上海院子也不过2.7-3万元/m²，市场冷冷清清。缺乏成熟的大型商业配套、为数不多的小区周边还被安亭的汽车厂子和一些工业园包围，交通也不便，显得外冈并不宜居，不管是新房还是二手房都没有购买的价值。不只外冈，嘉定盛产葡萄的华亭镇也处在轨交的盲区，很难吸引外来人口的导入，产业薄弱，一一被鹤岗化！

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青浦白鹤青浦区的农业镇白鹤镇夹在北部汽车工业第一镇安亭和南部青浦宇宙中心青浦新城中间的尴尬位置，没有轨交、没有产业、与上海主城通勤不便，论未来潜力还不如有示范区线经过的重固镇，是个没人去的地方。目前白鹤有一盘宝业·活力天境（2.8万元/m²）在售，11月8日开出的279套房仅85组认购，开盘遭遇滑铁卢是远郊盘普遍的现象，如非本地自住需求外地人就没必要看了。虽然白鹤远期有一条嘉青松金线市域铁路经过，但这是一条串连上海西部郊区南北方向的轨交，无法与主城发生联络，对于白鹤来说吸引不到魔都上班族的居住，也就意义不大了：

嘉青松金线示意图

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松江小昆山松江区的小昆山镇，很多人都不知道松江还有这个镇，当然它的名号一直被北部相隔不远的江苏昆山市所掩盖。小昆山已经处在上海绕城高速外围，距离松江地铁9号线驾车距离远在12公里，如果是魔都上班族住在这里通勤简直是一场噩梦！相对松江宜居价值高地的大学城来说，小昆山是实打实的工农业居住区，拉胯的镇级配套、满满的城乡结合部即视感，这里开发出的新房不出意外地惨遭遇冷，连本地人都不受待见。如2019年小昆山开出的地王盘中海九峯里，洋房4.3万元/m²、别墅5.4万元/m²，结果开盘一年只卖出3套，闹了大笑话。除中海外其它开发商很讨厌来小昆山开发房地产，目前中海仍有一盘阅麓里在售，相较前期项目洋房3.67万元/m²有所下跌，2020年9月就已开盘至今2年多也没卖完！再看看镇上的二手房，在中海之前竟然没有商品房开发出，文晋苑、平复苑、翔昆苑都是房龄近10年的动迁配套房，单价不过2.3万元/m²，相对2019年涨幅仅有2000多元/m²。像小昆山这样的远郊板块充其量也就适合松江工业园区西区的上班族购买，其他人群还是不碰为妙，包括佘山的别墅和洋房在内，一张珍贵的房票都没有必要浪费在这里。-END-