仁寿的房地产分析（被房企包围的仁寿）

对于仁寿楼市的近况，一位当地的房企人士说：“前几年入驻的房企，已经打响了价格战、渠道战，竞争非常激烈。”

从仁寿县出发，沿天府大道一路向北，在视高镇和成都天府新区交界的路边，立着两块牌子，南边的写着眉山天府新区，北边的写着成都天府新区。从这里，可以看出仁寿“融入成都”“对标天府”的发展希望。

作为成都的南大门和成渝经济圈重点发展的区域之一，四川省眉山市下属的仁寿县从籍籍无名到满身光环，只用了几个月的时间。与同处于成都三圈层的青白江、都江堰、金堂等地相比，仁寿不论是热度还是房价，都超出了不止一个身位，也让这个根本不属于成都的地方充满了想象的空间。

从2014年，视高镇被纳入眉山天府新区范畴，成为仁寿县唯一位于天府新区的区域。2017年，这里爆发了房地产开发浪潮，出现一房难求的现象，房价从3000元/平方米一路突破万元大关。

对于仁寿楼市的近况，一位当地的房企人士说：“前几年入驻的房企，已经打响了价格战、渠道战，竞争非常激烈。”

在建楼盘多，街边房地产广告多，是仁寿楼市外象之一。但在这种繁华的背后，变化已经悄然出现。在当地房管部门看来，目前仁寿县的房价处在合理区间，楼市运行平稳可控。对于楼市调控，会有一些限制，但不会很多，会重点防范可能出现的问题。

“仁寿发展时间尚短，未来进步空间和潜力很大。”一位分析人士这样认为。

大房企的热战场

走在房地产市场火爆的仁寿县，这里不仅是一座座高楼拔地而起，更多的是这里的楼市变得从未有过的硬核，触手可及，愈发真实。

从成都天府新区沿蓉遵高速一路向南，约60公里之后进入仁寿县政府驻地的文林镇。在文林的门头仁寿大道，目光所及，似乎很难想象这是一个镇应有的景象：马路两边密密麻麻分布着数十个在建楼盘，起重机的声音不绝于耳，街边扑面而来的房地产广告仍然让人有一种被新区建设和房地产包围的震撼之感。这种“农村变城市、新城包围旧城”的景象同样出现在位于文林和成都中间的视高镇。

这一切源自两年前仁寿开启的房地产开发热潮。2017年，受国家级新区——成都天府新区利好，以及成都限购等因素的影响，与成都距离不足20公里的仁寿县视高镇，一房难求，房价突破万元关口。

房价飙升，仁寿的地块自然也成了各大房企争相抢夺的“香馍馍”。保利发展、北辰、万科、碧桂园、新城控股、融创中国等大牌房企开始纷纷入驻抢地，在当时，土地溢价率150%~300%是常态。

一位当地房企人士回想起当初情景，用了硝烟弥漫来形容这种突如其来的变化。据他回忆，一线房企在视高镇开的第一个盘，房价就已经接近10000元/平方米，而且卖得很好。在这之后，由于各大房企在成都拿地成本高，利润薄，就逐渐将视线转向了成都周边潜力比较大的区域，仁寿更是成为了当之无愧的房地产开发主战场。

价格战、渠道战已打响

这座被房地产开发热潮席卷、裹挟向前的城市，在中国房地产报记者采访时就有多位受访者认为，市场稳中有变，正在回归理性，热度有所下降，但前景仍然看好。

上述房企人士称：“现在客户对于整个市场是看跌的，因为从2018年下半年开始，成都周边的二三四线城市的市场一直在走低，除了主城区，其他地方很难快速清盘，可以明显感觉到市场下滑。加之突然之间涌入大批房企，供大于求，市场上观望情绪弥漫。”

一个显而易见的现象是，分布在文林镇仁寿大道两侧和视高镇（包括并入视高的钢铁镇）的数十个新开盘项目，虽然钢筋水泥打造的高楼已经平地而起，机器声轰鸣，但是售楼处并不热闹，销售人员介绍楼盘的热情似乎也有所下降。

有视高镇的餐饮经营者表示：“生意不如原来红火了，我们这条街都等着拆迁，虽然现在视高镇的配套不完善，但是距离天府新区十几二十分钟的车程，让大家特别看好这里的发展。”他还特别表示，虽然房价比较高，但是拆迁也多，多数本地人居住问题不大。“大家的心里很矛盾，既不希望房价飞涨，又想看到城市的发展。”

多位接受采访的当地居民印证了这一点。一方面是城市发展确确实实为生活带来了实惠，另一方面，房价也成为了大家所担忧的一件事，特别是至今无房的当地居民。值得一提的是，从夜晚的灯光分布来看，仁寿北部新城并未出现大面积的空置。

中国房地产报记者走访获悉，仁寿县两年前房屋均价不到6000元/平方米，虽然现在仍有不少楼盘挂牌均价超过10000元/平方米，但部分项目已经开始推出各种优惠措施。2018年10月，位于仁寿大道的一个由美的操盘的项目打响了仁寿楼市降价的第一枪，销售单价从开盘时的9300元~9400元/平方米，一路降到了现在的8000元左右/平方米。

“客户对市场很敏感。我们刚来的时候对市场是有预期的，毕竟存量大，供应多，那么客户分流就会比较严重，去化周期也比较长，当时大家多数认为应该低开高走。”有接近美的的房企人士表示，如果再不走量，现金流根本无法支撑。美的降价之后走量比较好，也正是从那时起，入驻仁寿的房企开始了价格战、渠道战，竞争非常激烈。相比之下，视高镇的情况略好，但同样面临去化压力。

在楼市高存量的背景之下，进入2019年，仁寿土地市场同样发生着变化。来自中国指数研究院成都分院的统计数据显示，截至2019年5月16日，仁寿全县已出让土地宗数达到43块，建设用地面积187.57万平方米，成交楼面均价2151.26元/平方米、土地均价3658.38元/平方米，平均溢价率2.15%。与这一数据形成鲜明对比的是，2018年全年仁寿出让土地宗数为67块，建设用地面积298.29万平方米，成交楼面均价3073.79元/平方米、土地均价5742.85元/平方米，平均溢价率达到48.15%。

进入2019年，大宗供地仍在提速，地价明显降低，溢价率更是不复从前。虽然年初时，万科曾一口气拿下清水镇的十几块地，但就当地房企的态度来看，拿地热情已有所消退。从位置来看，2019年新出让的宗地大部分集中在视高、清水等眉山天府新区管辖区域，以及仁寿县城城南湿地公园附近。

仁寿县住宅用地三年（2017~2019年）滚动计划和中期（2017~2021年）规划显示，仁寿计划住宅用地供应总量为10050亩，其中城北新城片区供地高达3600亩。未来3~5年，住宅年均新增供应也将达到60万~80万平方米，整个仁寿市场住宅容量将会在200万~250万平方米以上。

多重作用房价已趋平稳

地价已降，但房价被人们认为仍然偏高，这似乎是提到仁寿时无法跨越的门槛。特别是仁寿的工资收入、消费水平与成都基本持平，却没有成都较完善的配套设施。高房价靠什么支撑，这是很多人在关心的话题。

仁寿县住房和城乡建设局住房保障信息中心副主任齐刚在接受中国房地产报记者采访时称，支撑仁寿房价的因素一是国家差别化的信贷政策，银行对个人住房贷款比较支持；二是仁寿县老城区危旧房屋改造坚持的原则是只拆不建，通过货币安置和货币化安置进行拆迁，然后用做绿地、停车场等公益用途，这会产生一部分改善型需求；三是仁寿属于人口大县，常住人口160多万，刚需旺盛。

另一个不可忽视的因素是成都限购所产生的巨大外溢购房需求。仁寿县住房和城乡建设局住房保障信息中心市场股股长曹艺耀补充道：“按照目前的发展趋势，成都天府新区将逐渐成为高端商务区和经济中心，视高镇也就承载了一部分天府新区的红利。整体来看，包括仁寿县城、视高镇在内，进入仁寿房地产市场的纯投资客比较少。调查数据显示，视高镇的购房群体中，刚需占比约60%，改善型和提前置业（投资）各占比约20%。老城区（县城）改善型和刚需购房多集中在城北新区，从今年1~3月份的交易数据来看，本地刚需占比达到80%，交易均价8000元左右每平方米，成品房（精装）略高一点。”

另一组数据显示，仁寿全县商品房销售量呈现逐年增长的态势，2016年约120万平方米，2017年约200万平方米，2018年约280万平方米。今年1~4月份为70万平方米，较去年同期下降了2%。

曹艺耀认为，总体来说，仁寿县的房价仍然处在合理区间，楼市运行平稳可控。原因在于目前的房价抑制了一部分投资需求。此外，去年成都“5·15”新政之后，实行以家庭为单位购房，相对比较容易买房，再加上成都部分片区房价在10000元出头，配套设施较好，也减少了成都外溢的投资需求。

调控不会很多看好后市发展

在房地产市场引发关注的同时，不可忽视的是仁寿并没有限购等政策。对于未来的政策走向，齐刚表示，仁寿县对于楼市调控会有一些限制，但不会很多，还是会遵循市场经济的原则，主要从管理方面入手，重视过程监管，例如预售资金监管、专项整治行动、信息平台公示等办法。

城市的高速发展是摸着石头过河，在这一过程中，又该如何防范和化解来自于房地产市场的风险？对这个问题，齐刚坦言：“作为房管部门，在城市发展的过程中也会遇到难题，最主要的就是房地产市场遗留问题处置，特别是资金断裂之后出现土地抵押、房屋抵押、查封等问题导致的购房人办证难的问题。为此，我们专门成立了遗留问题信访领导小组，县领导任组长，相关部门任成员，想办法盘活项目，释放资产。现在，我们在招商引资时会明确一个原则，新入驻的房地产开发企业，必须是资金雄厚，综合实力强的公司。”

在城市发展方面，作为成都正南第一城的仁寿，全域为天府新区辐射影响区，其中9个乡镇纳入眉山环天府新区经济带，作为核心的视高镇更是早在2014年就被纳入了天府新区范畴，坐享天府新区政策红利。

公开资料显示，仁寿位于成都中轴线位置上，享“成都区位，仁寿成本比较优势”，拿地成本远低于中心城区，市区通达性佳，人口众多，有一定产业支撑。最重要的机遇是2017年天府大道修成后直达县城，这也是全球最长城市中轴线。在交通不拥堵的情况下，原成都主城区到县城自驾1个多小时便可到达，串联成都原主城区和城南两大发展极核，紧邻双流、天府两大国际机场。

多重利好的加持或许是仁寿房地产市场自信的来源。仁寿某一线房企的营销负责人表示：“去年年底，很多人都在唱衰楼市，但是在这之后，仍然有新的房企入局。成都楼市一直很火爆，对比之下，周边城市就显得很萧条，但这才是房地产市场应有的表现。现在进入淡季，我们对后市比较看好，特别是即将到来的‘金九银十’”。

中国指数研究院成都分院的一位分析师称，限购政策持续，仁寿会承接部分四川省外投资客及受刚需摇号影响的客群。“仁寿房地产市场目前态势较稳，其发展时间尚短，产业基础不足，规划主导向北向东发展，未来进步空间和潜力很大，尤其是北部新城及视高区域，二十多家品牌房企进入，未来配套跟上后对房价会有一定支撑。政府规划主导向北向东发展，近几年大多数产业入驻，目前还处于建设阶段，等到规划配套大部分实现，估计还需5年以上时间。”也就是说，除了政策红利，人口基数大、城镇化较低、自身及天府新区产业人口吸引，连带品牌房企进入效应等，都是不可忽视影响仁寿房地产市场的因素。

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