楼市回暖是新房火还是二手房火（多地回购商品房）

PART 1

就在近日，一份苏州的专家会议纪要流出。据纪要显示，苏州将在6个区及4个县市共10个板块回购约1万套新房。

而且据财联社记者的调查，已经有多个项目房源已被相关部门回购，且多为国资企业操盘或本地城投公司参与的楼盘，但尚未确定收购房源的用途。

据报道此为苏州政府回购项目之一

PART 2

无独有偶，包括郑州、湖州、济南等多个城市都推出了类似政策。

早在7月，郑州地产集团就向全市收购四环内存量房源，首批将有2万套，用于人才公寓。

8月，湖州市房地产市场平稳健康发展联席会议办公室发布《关于持续促进我市房地产平稳健康发展的通知》，鼓励国有企业收购困难房地产企业的滞销房，作为保障安置用房等。

9月5日，山东省济南市国资委官网发布《收购存量房源助力租赁市场——集团公开采购社会优质存量房作为租赁储备房源》，将由济南城市发展集团下属企业在全市收购3000套商品房，用于租赁储备住房，项目资金来源为自筹资金。

9月24日，新疆阿勒泰地区发布了房地产健康平稳发展十五条。其中提到，鼓励国有企业收购市场房源用于保障性住房，鼓励房地产开发企业将库存商品房投入保障性租赁住房市场。

加上苏州，是越来越多城市开始下场买房子了。

PART 3

政府也下场开始参与商品房销售？

我们先来梳理一下整个房地产链条啊。

经过“政府卖地——开发商拍地、造房、销售——居民买房——开发商回款”这样的循环，是房地产大概的产业链条。

而开发商暴雷尤其是民企开发商暴雷之后，产业链条变成“政府卖地——国企/央企/城投拍地、造房、销售——居民买房——国企/央企/城投回款”

接着最近政府下场回购商品，链条再度变化，变成了“政府卖地——国企/央企/城投拍地、造房、销售——政府/城投/国企买房——国企/央企/城投回款”

额。。。真正要买房住的居民去哪了？

政府自己卖地、自己造房、自己买房，这是要搞楼市自循环？

PART 4

当然政府不是要自循环。

而是楼市到了硬托底时刻了。

截止到10月10日，全国各地累计出台的稳楼市政策已经超过500次了，几乎把涉及限购、限售、限贷、限价放松了个遍，还有各种税费利好、购房补贴，也是出台不少。

但楼市依旧萎靡不振。

按照易居对于50城住宅价格指数的监测报告显示：中国50个大中城市中，只有成都、北京、上海、合肥4城住宅价格指数已止跌转涨，其余46城住宅价格指数仍在下跌中。时长最久的郑州房价已经下跌46个月了。

房价的持续性低迷，带来的是开发商库存去化压力。易居监测的65家重点房企，2022年上半年现房库存占比为12.9%，仍处于历史高位，且一成房企现房占比仍在30%以上高位。

去化的压力导致房企开展投资更加吃力，目前已统计到全年投资“暂停”的房企超过30家（该数据的统计截止到9月末）。

PART 5

此时，政府下场进行商品房回购，能够达到多重效益。

第一，缓解开发商资金压力。大量库存积压导致开发商不敢投资，甚至降价回血。而政府回购则可以有效帮助困难开发商回笼资金，缓解资金压力。

第二，改变供求关系稳定房价。动辄几千套、上万套商品房的成交，在短时间回购将改变市场供求，稳住当前房价。

第三，完成保障住房建设指标。十四五期间，将建成保障性租赁住房870万套（间），其中，全国40个重点城市初步计划新增保障性租赁住房650万套（间） 。如此量大的建设任务，当然需要多渠道扩充保障房源。

PART 6

不过，回购只能是短期行为，用以重塑市场信心。

一旦演化为常态或者全面铺开，则更是将重创居民购房信心，进一步驱离有需求的购房者。

不要把稳定楼市，直接变成稳定房价！