建筑面积跟总建筑面积有啥区别（建筑面积和使用面积）

最近朋友们热议的一个话题，建议取消房地产的建筑面积，用使用面积来统计和交易。

因为，世界范围内目前主要经济体都使用房地产的使用面积。中国所用的建筑面积最初也是从香港借用过来的，但是香港今天也已经改用使用面积来统计和定价了。所以就有了开头的热议。

可以说，用建筑面积统计和交易，产生了很多失真或暗箱操作的部分，比如购买房产的时候，购买的房子是100平米，但是无论如何丈量都量不出来100平，可能只有75平米，另外25平米是小区公摊部分。公摊部分包括电梯、车库、停车场、物业管理，甚至有一些小卖部都被统计进去了。真正的建筑面积只有开发商知道，业主们其实并不知道。

另外还有一个问题，在交纳物业费、暖气费以及未来缴纳房产税时，都是按照房本上的建筑面积，这就有20%左右并不是给我们自己来缴纳的，会感觉有点不太公平。

那么，真的用使用面积替代了建筑面积，会有什么样的影响呢？

道哥想先说两个优点。第一更透明了。消费者购买房产的面积，也就是房本上面积和实际丈量的面积是一致的，开发商失去了暗箱操作的任何的空间。第二也更公平了。交纳物业、暖气、房产税等费用时，按照自家的房屋面积，没有过多分摊。

但是，说完了优点，道哥想说一说改用“使用面积”带来的不利影响。

第一，房价毫无疑问要上涨。这个道理不复杂，羊毛出在羊身上，开发商在建小区时一共花了多少钱，他是心知肚明的。在房屋定价时，这些钱最后都会是消费者来买单。

如果计算的面积减少了，那开发商就会把公摊部分的成本，加到消费者的使用面积上去。这其实只是统计游戏的方法而已，在道哥看来，使用面积与建筑面积没有本质上的区别。

第二可能会继续推高房价。今天，中国人均城镇的居住面积已经达到了将近37平方米，但其实把建筑面积折合成使用面积，城镇居民的居住面积可能只有26平方米，统计数据一下子会降低十几平方米，在世界上的排名会相当的靠后。

整个城市居民，在讨论中国的房地产究竟是够了还是稀缺时，会有一个很直接的判断，中国的人均居住的面积的确太少了，未来的发展空间还会有很大。这种统计数据所产生的宏观面影响，会对房地产消费者产生心理作用，间接的推高房价。

第三公摊面积的设施会缩水。这个影响想必朋友们能够想得到。当开发商用建筑面积的方法把整个小区的公摊等都作价卖给消费者，开发商会比较热衷去建，比方说小区的大堂、停车场、活动中心等。

如果改用使用面积，房地产开发商在建设这些公摊设施时，一定会尽量控制成本，那些比较漂亮的小区和服务设施，有可能会缩水！

说白了羊毛出在羊身上，在道哥看来，不论是按照使用面积或者建筑面积，更多的是一种工具和方法而已，改变统计方法，购房成本未必会降低。