大亚湾区≠大湾区，大亚湾买房需正确解读片区未来区域发展

我国的文字博大精深，打个比方“张三还欠款李四三万元”这句简短的话，至少可以读出两种理解，一种是张三还欠李四三万元，另一种是张三还掉李四三万元欠款。

前段时间，有几个客户抛了一个同样的问题，问题是这样的：大湾区一万出头地段好的性价比高的楼盘推荐几个给我看下。

乍一听，顿时有点纳闷，于是便回问：您指的是大亚湾区还是粤港澳大湾区？

对方停顿几秒，疑惑的回复了：粤港澳大湾区不就是大亚湾区吗？我听有些中介说大湾区就是大亚湾区啊。

大亚湾区虽然字面上去掉一个“亚”字就变成了大湾区，但是，这是截然不同的两个概念，而且有天壤之别的区分。

大湾区指的是粤港澳大湾区，这是一个城市群，指的是：广州、深圳、江门、珠海、中山、佛山、东莞、惠州、肇庆九个市加香港和澳门两个特别行政区。具体关于粤港澳大湾区的介绍，这里就不作详细说明了，前期已经讲了很多。

大亚湾区全称是惠州市大亚湾经济技术开发区，于1993年5月经国务院批准成立的经济技术开发区，辖陆地面积293平方公里，海域面积1300平方公里。下辖三个行政区域，分别是霞涌街道办（大亚湾黄金海岸旅游区所在地）、澳头镇（大亚湾中心区和港口区）、西区街道办（我们统称的大亚湾西区）。

大亚湾海域面积(含海岛)1319平方公里，占惠州市的29.19%，海岸线63.1公里，海水清澈干净，沙滩绵延曲折，沙质柔软细腻，近海拥有近百个千姿百态的岛屿，呈弯月状分布，被誉为“海上小桂林”。

一说到大亚湾，很多人会联想到大亚湾核电站，事实上，核电站的具体位置是位于深圳市的大鹏半岛，因其所在位置面对的海域是大亚湾海域，故此取名叫大亚湾核电站，上图中三角形的位置就是核电站位置。

大亚湾区是属于惠州市下辖的一个经济技术开发区，在大湾区的九个城市当中，惠州位列其一，所以，大亚湾区是属于大湾区，但并不等于大亚湾区就是大湾区。

大亚湾开发区地处广东省惠州市南部，毗邻深圳坪山新区，距离香港47海里、深圳市中心约60公里、东莞市中心约120公里，拥有良好的投资营商环境和城市依托。为突出大亚湾滨海特色的规划布局,力争通过5～10年时间的努力，奠定将大亚湾建设成为惠州城市的南部滨海新区，南中国海北岸的璀璨明珠的坚实基础。作出如下区域发展规划：

（一）东区

主要发展石油化学产业。按高起点、高标准规划，努力建设成为一个反映当代最新技术水平的世界级石化工业基地。

（二）西区

主要发展电子、汽车零部件产业，规划面积约40平方公里。根据区位及产业特点，西区可分为石化大道西段电子信息产业带、西北部东风汽车城、西南部惠深合作开发区、南部汽车电子产业区和东南部汽车零部件生产基地五大片区（带）。

（三）港区

以惠州港为基础，重点发展港口、物流业，总用地面积为8平方公里。凭借其天然的位置和港口优势，加上香港和记黄埔的参资入股，惠州港将进入崭新的发展时期，推动物流产业快速增长。

（四）中心区

中心区总用地面积约22平方公里，以行政、金融、商务、居住为发展方向，是打造沿海城区，突出滨海特色的核心区域，也是完善城市功能的重点地区。按照区位可分为北、中、南三个片区。

（五）黄金海岸旅游区

主要包括霞涌、辣甲岛、三门岛、五洲岛和笔架山五大景区，目标是把大亚湾区建设成集游览、观光、购物等旅游活动于一体的、接待设施先进、服务水平一流、景色环境优美的区域性旅游胜地。

（六）沿海岸线

重点规划生活岸线和旅游岸线，挖掘港口岸线和工业岸线的潜力，使之形成一体，共同打造出充分体现惠州沿海城市特色的滨海景观带。

在提到大亚湾区未来哪里空间更大时，我们先来看一张图：

来惠州临深片区的惠阳和大亚湾看过房的人，如果有看过很多楼盘的话，会发现一个有趣的特点，在惠阳区，所有的商业几乎是以人民路为界限分布的，大型的商超多数都是集中在人民路沿线或者以西的区域，在大亚湾区呢，几乎大型的商业都是分布在大亚湾大道沿线或者以西的区域。

无独有偶，人民路和大亚湾大道是无缝接驳，共同构建了惠湾（惠阳和大亚湾）片区重要的南北走向城市发展轴，而在这条轴线以西的临深区域，也是目前房价最贵的。

房地产市场流传一句名言“地段、地段、还是地段”，这句话的来源主要是依据房产增值的因素而来，一个房产未来的增值，地段对其的影响占到近80%的比例，而楼盘自身对于房产的影响只占到20%的比重。

那么在大亚湾区，什么地段未来增值最大呢？

首先，要明白的一点是大亚湾作为环深圳片区之一，未来引爆楼市增值的核心因素是深圳的人口外溢红利，那么在大的环境下，选择临深片区就是未来增值的重点区域，而从上述的大亚湾区域功能定位当中看，满足这个条件的只有西区和中心区是最佳的选择。

从区域功能规划中可以看出，西区主要是大亚湾的电子信息和汽车零部件产业园，但是如果细分的话，西区是分为两个片区的，以石化大道为界，石化大道以南为南部片区，主要是上述的产业园区；以北为北部片区，主要是打造的深圳东人文居住生活区。

中心区以行政、商务、金融、居住为发展方向，但是真正能看到的元素只有行政和居住，商务以及金融处于后期规划当中。虽然这里是大亚湾的行政单位聚集地，但是，目前部分行政职能也在慢慢往西边的行政服务中心转移，行政职能开始逐渐分散。以居住为发展方向，体现的相关配套发展则主要是表现在公园休闲方面，而最受民生关注的教育和商业这两个方面，都集中在了大亚湾西区的北部片区。

如果说中心区有商务和金融规划，那也只能说是规划，具体将来怎么发展还要看实际，但是到过中心区看房的人，多多少少能感受到，目前我们能看到的主要是两种情况：

（一）成片的住宅楼盘，住宅楼盘的商业也仅仅是局限于社区底层的裙楼街铺，没有单独的大型商超。

（二）被住宅楼盘穿插的分散未开发地块，这些地块规模不大，很难做出相应的高起点规划，且任何规划要看资金来源，如果依赖开发企业来开发，无疑又是一个非常严重的考验，毕竟房地产企业都是逐利的，当下的大亚湾市场环境，没有比开发住宅更加赚钱的了，所以，未来虽然有金融和商务的规划，但真正要落实到位，是非常困难的。

因此，在大亚湾中心区最终对于楼市利好比较突出的因素就只有行政中心，而在沿海的发达城市，真正对将来楼市起到最大作用的因素不是单一的行政中心，而是商务中心或者高科技创新中心。

说到这里，就还是回到了西区。从图片中我们可以看到，大亚湾最主要的大型商业几乎是分布在石化大道沿线或者以北的北部片区，同时，还有一点值得注意的是，大亚湾目前写字楼分布最多最密集的区域也是在西区北部片区，除此之外，这里还有大亚湾最密集的酒店群（片区唯一五星级酒店华美达酒店也坐落于此）、大亚湾最密集的教育配套分布。

教育 商业 办公 酒店的全系配比，打造了大亚湾西区北部片区的人文居住中心区，同时又是商务中心区。

再来看西区的南部片区，虽然是电子信息和汽车零部件产业园区，但是这些都只是属于初级制造业，这些制造业区虽然能够聚集人气，但是是无法让其形成核心地段的，真正让一个片区能够因产业园而成为核心地段的产业，必定是高科技研发产业园，就像深圳的南山区。

因此，未来真正能带动大亚湾楼市领跑的地段是以第三产业为主的商务核心地段，而不是以第二产业为主的制造业，所以，相信大家已经看明白，未来大亚湾的楼市空间最大的片区在哪里了。

当然，并不是其它片区就没有很好的投资机会，相对于西区北部片区而言，在南部片区或者中心区，那些具有房价绝对值相对较低优势的，又是品牌开发商开发的品质楼盘，同样具有很高的投资价值，这类楼盘也是值得买入的。

文章来源：微信公众号-罗志刚看楼市

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