夫妻抵押房产法律规定（一男子瞒着妻子抵押婚房）

我们知道夫妻对共同财产，有平等的处理权。根据《民法典》规定，房屋符合抵押的条件，经夫妻双方同意的，配偶可以单方抵押房屋，办理抵押登记后，抵押权就设立。

也就是说，共有房屋是可以抵押的，但不是所有情况下都可以，来看一个案例。

故事的主人公李女士在家里打扫卫生的时候突然发现一份抵押合同，上面载明了先生擅自将他们婚内购买的一套房屋抵押给了他的朋友，现在先生还不了钱，他的朋友有可能会起诉他，李女士很苦恼：要怎么做才能让她的房子不被法院执行？

律师来解答

双方在婚内购买的房屋属于夫妻共同财产，李女士的先生虽然属于共同共有人，但未经李女士的同意擅自以该房屋设定抵押，属于无权处分。虽然无权处分不影响抵押合同的效力，但房屋属于不动产，抵押权要自完成抵押登记时才算设立完成。所以遇到这样的情况，李女士要先确认房屋有没有办理抵押登记，如果抵押登记还未办理，那么抵押权就还没有设立。

但如果因为房子只登记在李女士先生一人的名下，而不动产登记部门又办理了房屋的抵押登记，在司法实践中，可能会认定因配偶的名字未出现在房产证上，所以未经过李女士同意，将房产进行抵押的行为是有效的。

律师建议，如果出现了这种情况，那就只能通过举证证明抵押权人对抵押权不构成善意取得，而主张抵押权无效。证据可以是抵押权人明知男方已婚且房屋是夫妻共同财产，这样抵押权人就不构成善意取得，抵押权无效，法院也就不会执行这套房产。

从这则案例中，我们知道如果对方擅自抵押共有房屋，需要证明抵押权人不构成善意取得，来主张抵押权无效。

但实践中也有抵押权人已经善意取得的情况，这又是怎么回事呢？我们接着看另外一个案例。

夫妻二人结婚前，女方支付首付款购买房屋，因种种原因，房屋登记在男方一人名下，婚后双方共同偿还了全部的贷款本息。男方在未征得女方同意的情况下，两次将房屋设定抵押权，用于同日办理银行贷款。在第二次抵押中，因作为债务人的男方未能偿还贷款，债权人主张以房屋折价或拍卖、变卖所得的款项优先受偿。女方知道后，认为这是夫妻共同财产，并提供其出资支付购房首付款及其与男方签订的补充协议予以佐证。但债权人认为房屋登记在男方个人名下，不属于夫妻共同财产。

法院认为

房屋系双方婚前购买，并登记于男方一人名下。女方对房屋主张所有权，但其权利未在不动产登记簿上进行登记。该房产并非夫妻婚姻关系存续期间取得的夫妻共同财产。双方婚后共同还贷的事实行为并不导致房屋权属性质发生转变，女方可在夫妻共同财产分割时获得相应债权请求权，向男方要求取得所支付的首付款，共同还贷及其增值部分的财产权益。

其次，即便女方在男方购房时进行出资，双方在购房后约定房屋由双方各占50%的份额，但该房产的产权登记人一直为男方，一直未按照约定份额进行物权登记，未产生公示效力。双方签订的关于夫妻财产约定的协议，仅对双方具有约束力，不能对抗善意第三人。即双方的内部约定不具有物权变动的公示效力，亦不能产生物权变动的法律效力，女方不能仅以夫妻内部约定而主张案涉房产的所有权人为双方。

律师总结

1.不动产抵押权的设定，必须到不动产登记中心进行登记；

2.抵押登记由不动产记载的权利人登记即可，配偶如果认为抵押无效，需要提供证据证明抵押权人明知抵押人已婚且抵押物是夫妻共同财产；

3.夫妻间内部财产约定的协议，无法对抗善意第三人。

生活中经常会有夫妻因为共同财产发生纠纷，学会管理财产，感情才能更加牢固。夫妻都是家庭的顶梁柱，财产要靠双方共同守护。

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