容积率2.8的小区（在钢筋水泥的南CBD）

大疏大密、疏密有致

——向来是城市规划中的一个经典手法，而且是CBD建设中常用的一个美学范本。

例如纽约曼哈顿，密不透风的摩天大楼中，居然有一个面积多达3.4平方公里的中央公园。

在广州珠江新城，楼宇森林的正中心，穿插着花城广场、珠江公园、海心沙等多处生态公园。

这些成功的CBD，都以“大疏大密”的规划理念而著称。

而在这些CBD，靠近生态公园的房子，向来是一座城市高端居住的象征。

曼哈顿中央公园 图源：微信公共图库

例如曼哈顿中央公园旁的顶豪——中央公园壹号（Central Park Tower），每平米可以卖到100万元。

广州珠江公园旁的凯旋新世界，每平米也卖到20万元。

总之，住在CBD、睡在公园里，是全球高净值人士的一个共识。

01

大疏大密、疏密有致

万博与珠城，同样的配方

如今，传奇仍在续写。

珠江新城向南10公里，广州正在打造一个全新的CBD：汉溪-长隆-万博商务区（以下简称万博CBD）。

政府给它的推介语是这样的：

一个雄踞中心、融通四方的城市枢纽CBD，一个高端要素汇聚的欢乐繁华CBD，一个“办公就在家门口”的宜居宜业CBD，一个绿色、共享、智慧的高端前卫CBD。

万博CBD，是继天河CBD、琶洲之外又一个超大规模写字楼集群区域，有南CBD之称

其占地面积约15平方公里，相当于2.5个珠江新城。商业体量则相当于10个天河城，4层地下空间等于3倍珠江新城地下空间。

在规划理念上，万博延续了珠江新城“大疏大密的经典手法，一边是大规模、高密度的摩天大楼，一边是满目青翠的是主题乐园——长隆欢乐世界。

需要注意的是，这个主题乐园的总占地面积高达5平方公里！而且拥有大面积的亚热带雨林原始生态绿地，也是全球动物种群最多、最大的野生动物主题公园之一。

5平方公里，相当于4个二沙岛、18个珠江公园那么大，远远超过曼哈顿中央公园、伦敦海德公园的面积！这在全球CBD中，都极为罕见。

关于这个公园的价值，曾担任广州市委书记的林树森早在20年前就有过深刻的预见：

“像现在番禺香江野生动物园（长隆所在地），就是将来的市中心，计划扩大到7、8平方公里，以前市中心都是盖房子，现在有意留出空间给动物园，主要就是出于生态的考虑，将来的市中心就是一个郁郁葱葱的野生动物园。”《林树森：未来市中心将是野生动物园》新快报，2003-11-20。

未来的城市中心应该是一座公园，可以视为广州近20年的一个梦想，长隆主题乐园的成功，以及万博CBD的建成，让这个梦想照进现实。

如今，万博的名气越来越大，有南CBD之称，与北CBD珠江新城相提并论，共同组建华南地区最强的城市新中轴

02

“迪士尼效应”在广州再次上演

且看长隆如何带动万博CBD

而CBD 主题乐园的这种组合，在全球并非孤例，有人将其称之为“迪士尼效应”。

所谓“迪士尼效应”，是指迪士尼乐园建成之后，对周边地区经济发展以及人们生活方式的影响。靠近大型主题乐园的片区，不仅工作机会多、薪资水平，而且会成为富人扎堆的优质生活区。

在美国洛杉矶、日本东京、法国巴黎、中国香港等城市，“迪士尼效应”早已多次上演，成为带动当地经济发展与楼市升级的流量利器。

如今，这个效应，已经被上海迪士尼乐园所在的川沙板块印证。

从2009年确定选址到2016年开园，迪士尼乐园所在的川沙板块，房价由”1字头“涨至“3字头”，总体上涨347.6%！

如今更是突破了6万/㎡，可以说远超上海的平均涨幅

在广州，长隆同样发挥出显著的“迪士尼效应”！

数据显示，广州长隆旅游度假区每年吸引游客超2000万人次，年直接收入超50亿元，同时还提供就业岗位2万多个，带动相关产业就业10万多人次。

如今，万博CBD已汇集希音、欢聚时代、虎牙、长隆、海大、携程等龙头企业，注册企业4300多家，成为名副其实的广州南CBD。

其对周边房价的拉动同样显著，2006长隆开业之前，周边一手房价约为4996元/㎡，而一年之后，周边年房价便升至7134元/㎡，涨幅超40%。

如今，长隆周边一手房价已经升至5-7万元/㎡，是整个番禺均价最高的区域。

03

住在CBD

不是比谁更繁华，而是比谁更“森”

无论是观察纽约曼哈顿，还是看珠江新城、万博-长隆，都能发现一个共同的规律，那就是：

CBD内的房子，越靠近公园，价值就越高。

为啥呢？缺啥买啥呗！

CBD这种地方，遍地都是钢筋水泥，不缺产业、不缺商场，不缺地铁，最缺的是公园绿地！

所以，住在CBD这种话地方，不是比谁更繁华，而是比谁更“森”——森林的森。

最近两年，相信很多人都听过万博板块的一个网红盘，叫做越秀·和樾府，它便以公园、森系为卖点。

如今，“森系”仍在升级，万博CBD内又一个公园大盘，惊艳亮相！

它的名字叫做越秀·瑞麓府

瑞麓府项目大平层外立面效果图

有人可能会问，同处万博CBD，瑞麓府与和樾府有什么不同？

首先必须说明的是，二者各有优势，和樾府更靠地铁与商场，瑞麓府更靠主题乐园，园林面积更大，容积率相对更低。

大家可以通过以下这张图辨别一下越秀·瑞麓府的位置

如上所示，越秀·瑞麓府与长隆的关系一目了然，简直就像镶嵌在生态绿洲的一颗明珠。

据了解，项目紧邻长隆野生动物世界，相当于把一个巨型天然氧吧搬到了家门口，出门就能融入大自然的怀抱。

身处这样一个沁人心脾的绿肺之中，仿佛空气都是甜的

项目鸟瞰效果图

更让人兴奋的是，小区旁边就是长隆野生动物世界，你平时看到的景象或许是这样的，

长隆野生动物世界 图源：南方

又或者是这样的

图片来自长隆野生动物世界官网

大熊猫、长劲鹿这些可爱的珍稀动物，别家小孩往往只能在课本里才能看到，而你家小孩，却可以把它们当成日常所见。

04

现代人大多有“自然缺失症”

住在公园旁很有必要

外部环境给力，小区内部环境同样别出心裁！

还记得和樾府令人惊艳的大园林吗？瑞麓府延续了这个优势，而且来了一个大升级：打造了约11万方半山园林，面积是和樾府的3倍左右，绿化率高达75%。

这个绿化率没得说！可以与二沙岛媲美了，就算住在森林里也不过如此吧

项目园林效果图

为保证园林的品质感，项目邀请全球顶级团队「山水比德」规划设计，该团队的作品曾获得过GHDA环球人居设计大奖金奖，功力可见一斑。

社区以长隆欢乐基因为主题，创造了七大洲私家园林境，足不出小区，便能尽享全球的自然美景

七大洲四家园林境效果图

为了给小孩营造更好的成长环境，项目不惜成本打造了熊猫、考拉、斑马、河马四大IP主题乐园，童趣十足！

更让人兴奋的是，越秀·瑞麓府容积率仅1.6！

容积率1.6！

容积率1.6！

重要的事情说三遍！容积率1.6是什么概念？

据不完全统计，珠江新城约15公里半径范围内，在售的一手住宅项目容积率低于2的仅有4个，瑞麓府是其中之一。

而且，项目主动摒弃高低配，采用板式字楼设计，是这4个在售小区中唯一一个纯洋房社区。

统计范围：珠江新城周边15公里范围内

CBD这类地方，能住上容积率1.6的小区，恐怕只有二沙岛等极少数住区才会有。

大家来看看同为CBD的珠江新城，小区容积率普遍在4.5-10之间

以上数据仅供参考

嗯，“低密度”在CBD这种地方，真、的、很、值、钱。

项目效果图

更让人惊喜的是，项目配建的学校！

这算是填补了万博CBD在优质教育方面的空白。

项目不仅规划有3班托儿所、9班幼儿园；还在社区门口斥资数亿打造一所九年一贯制公办教育：广东番禺中学实验学校，预计今年9月正式开学。

据悉，这所学校由设计规划中国工程院院士、首届“梁思成建筑奖”获得者——何镜堂院士团队打造，堪称“全市至美森林学校”。据悉，学校可能引入全课程新型教育理念，孩子在家门口就能接受更好的教育。

广东番禺中学实验学校效果图

也许你会问，很多人已经习惯了大城市的钢筋水泥，低密度生态住宅，真的那么重要吗？

答案是：重要。

因为现代人大多都有“自然缺失症”。

斯坦福大学的一项研究表明，人们在大自然中跑步的时候，大脑里面负责抽象思考的前额叶皮质和影响焦虑情绪的前扣带皮层，活跃程度都会明显降低，然后让身体分泌大量的血清素——一种让人心情愉悦的神经递质。

在此背景下，把房子选在公园旁，尤其是让小孩子经常亲近大自然，显得尤为紧迫！

编辑了解到，万博CBD内这个升级版的中央公园住区——越秀·瑞麓府即将亮相，感兴趣的朋友可以去看看，顺便呼吸一下5平方公里生态绿洲散发出的负氧离子。

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