房地产开发全过程及流程（房地产开发全流程解析）

今天我们有请李主任跟大家介绍一下，在行政审批过程当中，房地产开发公司的审批流程。

我们律所在接到相关的商品房纠纷案件的时候，很多的业主来找到我们的时候，其实他已经走过民事维权的诉讼，民事维权的诉讼要么败诉了，要么是胜诉执行不了，所以他们是很多打的民事维权，不能解决他跟开发商之间的商品房集团诉讼的一些纠纷问题，带着这样的认知过来的，但是很多的业主他其实并不了解我们律师为什么跟开发商之间发生的纠纷，不跟开发商打官司，跟政府打官司。思路在哪里，它的方式方法是怎么产生的，很多业主是带着这样的疑虑过来的，所以针对我们在实务中很多业主提出的这些问题，我们做一个房地产开发流程的梳理，房地产开发流程的梳理主要是针对我们的审批行政监管，它所涉及到的环节来做一个梳理的。

现在我们来看房地产开发的第一个阶段，第一个阶段我们简单地把房地产开发分为几个阶段，第一是拿地的阶段，第二开发商拿完土地之后进行建设销售的阶段，第三阶段是验收交付的阶段，大概分为三个阶段，我们从三个角度三三个阶段里头涉及到的不同的行政审批，那么从我们的五证分布在不同阶段的哪个步骤哪个位置，从这个角度来给大家做一个房地产开发流程的梳理，我们把它称之为房地产开发行政审批流程的梳理。

第一个阶段：房地产开发的拿地阶段

拿地首先是什么？房地产开发，我们开发商在取得土地，也就是正式签订土地出让合同之前，它会有一个叫勾地阶段，就是我们日常生活中比较通俗的一个说法，什么叫勾地阶段？

就是我开发商意向跟政府去协商一块土地，这个时候我们土地的大概的设计情况，它会有一个概念设计图，也就是说我通过一个概念设计图让政府知道我想在土地上建设什么类型的房屋，我想做一个什么样的事情，它的大概规划的构想是怎么样的，那么这个时候根据初步的构想，政府如果有意向把这块地通过招拍挂的方式给到开发商之后，它就会有一个叫项目符合控制性详细规划，所以勾地是什么？

是开发商和政府的意向拿地的协商阶段，这个时候虽然没有正式的行政审批文件，但是会有一些概念的设计图是会出来的。

那么初步的意向确定了之后，进入到真正拿地的环节是什么？

是土地出让合同，签订土地出让合同，交纳土地出让金之后，我们开发商取得土地的使用权证。

其实我们在实务中开发商在拿地环节里头出现的行政审批，以及跟政府之间的纠纷，相对是比较少的，但是我们也看到个别的项目是这样子的，别的项目是因为开发商在土地出让金缴纳的环节里头，有的土地上是分批分次缴纳的，或者是缴纳之后通过一定的税收优惠政策返还的，那么这个项目最后如果出现了烂尾的情况，可能会在土地出让合同履行的环节里存在一些跟政府之间的纠纷，但是在我们实物维权过程中，这个环节就涉及到行政诉讼还是相对比较少的。

那么土地出让合同签订了之后，缴纳了土地出让金，那么进入到一个环节叫什么？取得土地的使用权，取得土地使用权，是我们五证的第一个证，你取得了土地使用权之后，你就取得了土地开发的权利，那么往下你就要办用地规划许可证，办工程规划许可证，那么我们现在知道房地产业可以用一个土地来撬动一个项目，他用一个少量的资金来撬动项目，就是因为我们的开发商在取得了土地使用权之后，是可以用土地使用权来进行抵押贷款，对吧？

抵押贷款，但是土地使用权的抵押贷款，还有在建工程的抵押贷款，那么是要在取得预售之前进行解押的，也就是说你现在取得了土地使用权，你是可以用土地使用权向银行贷款的，但是最后你房子建完了，在你要卖给业主之前，你要把用土地抵押借银行的钱还掉，用你的在建工程借银行的钱来还。这里头最终最重要涉及到的一个是什么？是不是在预售之前把欠银行的贷款去还掉它？

取得了土地使用权之后，下一个才正式要取得的叫建设用地规划许可证，还有建设工程规划许可证。涉及到比较专业的证的时候，很多的业主来咨询到我们的时候，就不太理解什么叫用地规划许可证，什么叫工程规划许可证，这两个证之间有什么样的区别，那都是规划许可证，用地和工程它的区别在哪里？建设用地规划许可证它这个证所管的内容是什么？

开发商建一个住宅，或者建一个商业用地，它在土地的总体利用上与城市的土地利用总体规划是不是相矛盾？也就是说开发商要在这个地方建住宅，这个地方不能是工业园区对吧？现在你要在这里商业的话，那么好，住宅和商业不能建得离工业园区太近，甚至你不能建到工业园区里头，你在大的土地利用总体规划上和城市的规划不相矛盾，那么我就可以给你发一个用地规划许可证。

但事实上我们开发商现在拿地在取得用地规划许可证上，一般存在的问题都比较少，因为这属于大的土地用途的分类，对吧？我只要不在这个不许可的土地用途的范围内，我不在工业园区，简单讲我不在工业园区里头建房子，不挨着这个化工行业化工的企业，化工企业建了一个大型的住宅区，那么它的用地规划许可证都不会有太大的问题，现在基本上不会在用地规划许可证上出现一些原则性的问题。

那么现在更多的问题出现在哪？建设工程规划许可证，什么是建设工程规划许可证？我们通俗的讲，用地规划许可证管的是你这个土地的用途，对吧？你是哪个种类的土地用途的对吧？工程规划许可证管的是什么？土地以上的地上物是怎么建的？工程上面我建住宅建多少层，它的容积率是多少，那么上面建的建筑物是什么样性质的，就由工程规划许可证来进行相关的规范。

那么我们在实务中很多工程规划许可证在实施建设的过程中，对最后的验收过程中其实会出现一个问题，问题在哪里？我们的法律规定，我们开发商在任何一个地方建房子，那么这个房子怎么建多少层，它的容积率，它的车位的情况，它的公摊面积，这些都是由法律严格进行规规定的内容，就在建设工程规划许可证，那么既然政府给你颁发了建设工程规划许可证，你就得按照工程规划许可证上许可的内容来进行建设，你不能擅自改变规划的，擅自改变规划是违法的，那么我们法律对于工程规划许可证的规定是怎么样的？

是原则上政府怎么给你发工程规划许可证，你的地上物就得怎么建，多建1层多建一平米都是违法的，原则上你不得变更工程规划许可证，那么原则上大的方面不去做变更，比如说我不从10层变成15层变成20层，但是我在10层的基础之上，大的框架不变的基础之上，我发现我小小的卧室设计不是很合理，它的空间小，我从5平米设计稍微变更成6平米，那么我的空间布局会更合理，更适合未来的居住，更具有一个居住的舒适性，那么我们法律允许它原则不改变，主体不改变的情况之下，局部小范围可以申请规划部门进行变更，但是变更它必须是局部的小范围的，一定不能是涉及到大的主体方面的变更，为了使得我们建筑更具有一个合理的居住实用性，那么我们可以进行小的局部范围的变更，但是变更也不是你开发商想怎么做就怎么做的，必须走一个合法的审批程序，那么会有相关的职能部门专门针对你的规划变更申请来进行一个审批，那么审批发现你确实是不对主体原则上的内容进行变更，只是小的局部范围的变更，那么审批部门会同意你的规划，如果说你现在涉及到大的方面的变更申请的话，变更申请就不会被批准，如果你是未经批准的擅自改变规划的，那么是构成违法的，我们相关的规划行政监管部门是有职责对他进行相关的行政处罚的，所以对于工程规划许可证，如果开发商如果不是完全按照我们政府给他颁发的工程规划许可证来进行建设的话，就会涉嫌到违法，那么开发商在这方面涉嫌违法的话，政府在这里头就有监管的职责，如果政府在这里头没有对违反规划的建设行为进行查处的话，就会存在一个法律上的失职，那么这就是我们去切入一个案件，提供一个思路的点，在这里头我们给大家介绍一下，我们现在的拿地开发的阶段，它涉及到前面的主要的三个证是土地使用权证，用地规划许可证，工程规划许可证，再简单总结一下，我们开发商如果未经规划审批，然后擅自改变规划，给我们这个项目带来的一个法律后果的话，带着一个违法的行为的话，我们的行政机关是有监管职责的，那么这个给大家介绍到了，可以让开发商以及相关的行政机关一起来承担不作为的法律责任。

第二个阶段：开发商拿完土地之后进行建设销售阶段

刚才介绍了五证的前面的三证，现在就讲五证的第4个证建设工程施工许可证，施工许可证是在规划许可证的基础之上，针对我这个施工队要到现场。第一，有了这个证你的施工队就可以进现场去建设。

第二，到我的施工队在现场进行所有的建设的话，需要的详细图纸都会是证里头的附件内容，那么有了工程规划许可证，再根据工程规划许可证作出的的这个，工程施工许可证，那么就获得了一个施工的权利，获得了施工的权利之后，还会有每一个空间布局应该具体怎么建设它的施工图纸，那么在我们各个房地产开发项目里头，我们项目完工之后，所有的工程施工许可证里头的施工图纸都需要保存在我们城市建设档案馆进行备案的。

那么这个工程的施工图纸也是我们审查开发商是不是完全按照工程规划许可证进行建设的一个重要的依据。

所以当我们用行政诉讼的手段来切入一个项目的合法性审查的时候，它的工程规划许可证，它的工程施工许可证里头的所有的施工图纸，当然不是所有我们都申请，我们会根据我们的问题来确定我们申请工程施工图纸里头的哪一部分平面图还是剖面图，确定来审查这个项目到底存不存在规划违法建设的问题，这就是我们现在的第4个证。

那么开发商取得了工程施工许可证，拿到了施工许可证之后，那么就正式开工建设。

我们原来很多地区的对于开工建设到什么时候可以进行销售，没有太严格的规定，你看我们西安在原来的时候建设到地上三层的时候，他就可以去办预售，在这种情况之下，开发商就可以用比较少的资金来撬动一个项目，那么很多现在的烂尾的项目都是因为没有要求到封顶的环节就允许他进行销售。但现在在我们全国绝大多数范围地区里头的法律都要求你开发商开工建设，必须到这个项目封顶之后，那么你才可以取得预售许可，那么取得预售许可之后，你才可以合法的卖房子。

现在取得了预售许可之前，我们刚才讲到我们开发商需要做的一个是什么，一个叫价格备案，现在我们不能突破政府对这个地区的价格备案指导，你想卖房子，你先把你想卖多少钱。房屋的均价到政府相关部门备案，获得通过了之后，你才可以拿到预售许可证，你才可以合法的进行销售。那么我们在现实实物中看到有一个问题是什么？比如说我们现在北京的燕郊前几年比较火的时候，房价已经炒到4万了，但是政府对它的限价，这个地区所有的价格备案不能超过25000，我不允许你25000以上的价格来卖，开发商他就面临一个很难受的境地，市场上明明能卖到4万，但是你要求我卖25000，那这个时候就会出现开发商通过什么样的途径来规避法律要求的价格备案制度，那么我们在实务中看到开发商常见的规避情形是什么？

把一部分的房屋购房款做到装修里头去，比如说我现在400万的一个房子，市场上价格已经400万都已经抢着要买，都买不到房子的情况之下，你要我卖250万，那好，这个时候我把其中的150万做到装修里头去，我是精装修交付的，但事实上是什么？开发商站在他的角度说我的房子市场上能卖到400万，那么我通过装修去规避价格的备案制度，那么这个时候他是不是真的想要给你提供一个价值150万的装修的，那么像这种情况下在我们实物中到了消防的环节就会出现一个什么情形？

这个业主去收房的时候，看见合同约定150万的装修，根本不值150万可能连50万都不到，因为规避价格备案制度，然后用装修来进行相关的合同的规避的时候，在实务中还是会出现很多的纠纷的。

这个时候我们认为开发商这么做他其实是违反了我们行政审批的价格备案制度的，那么既然它在价格备案制度上有违法，我们相关的职能部门在这方面就有监管的职责，如果监管不到位，监管失职，那么相关的行政部门也会承担一系列的责任，所以这就是我们思路产生的出发点，从过程开发的过程来剖析我们的思路。

那么除此以外，我们开发商还有其他常见的规避方式是什么？车位对吧？一个车位其实卖个5万10万都是比较正常的，但是在某些地区房价涨得太厉害，我要通过车位来规避价格备案制度的时候，我们就看到实物中有什么？有卖40万60万的车位，那么还有现在3万的电商费，10万20万的电商费，那么在这里头我们就要说你真的是车位值40万60万吗？你的电商费真的合理吗？如果不合理，你是不是在违反政府对你法律所要求的价格备案制度，如果你违反了价格备案制度，好我可以申请查处你这个违法行为，那么我们就跳开了从合同本身去追究开发商的责任，从行政监管的角度里头给开发商施压，达到这么一个目的，这就是我们预售之前的一个价格备案制度。

在这里头给大家再稍微把前面的提到的预售许可证取得之前，我们要进行一个什么？在建工程以及用土地进行抵押的一个抵押的环节，那么法律规定预售许可你取得之前，说白了你预售是什么概念？我现在拿着土地拿着在建工程向银行借钱来把这个房子建起来，那么建起来当你要把那个房子拿去卖的时候，你是不是得还掉银行的钱，让这个房子变成属于你的之后你才能卖对吧？你不能说我借钱建起来的房子我钱还没还，我又去卖房子，那么就会出现你卖了房子的钱你是不是用来还给银行？

如果你不用来还给银行的话，银行是不是存在资金风险？

所以我们法律规定是什么？开发商取得了预售之前，在取得预售许可证之前，必须得把在建工程的抵押款，还有用土地向银行的抵押款去偿还给债权人，如果说债权人同意你在不同偿还的情况之下取得预售许可也是可以的，我作为债权人现在他没钱还给我，但是我希望这个项目赶紧销售，销售完了之后回款能尽快还给我。

这个时候原则上法律是要求你必须得还银行的钱，如果说你不还银行的钱的话，必须征得银行或者其他债权人的同意，而且这个许可他不去撤押的行为要做，在房管局要做备案，也就是说我作为债权人，我是可以同意你不还钱去卖房子的，你就要确保这个房子卖了之后钱给我就行了，但这个时候你要到房管局去做一个备案，我同意他不还款，先去卖房子，但是这里头备案，你要放弃你的优先受偿权，所以我们通过这里头要了解一个取得预售许可之前的解押的这个行为，那么现在我们看到有些项目为什么会存在一个违法的行政监管或者是银行的违法放贷，银行的资金的违法，现在我们看到有的项目是什么，它银行里头的款没还完然后他又取得了预售，取得了预售了之后，我在买完房子之后，被告知我所买的房子还欠着银行的钱，正常的情况下如果有预售是不会出现这种情况的，没有预售很有可能你买了这套房子还欠着银行的钱，要是银行来申请拍卖的时候，你能不能申请业主物权的问题，所以预售许可证是我们在整个房地产开发环节里头很重要的一个证。

预售许可首先是什么？有了预售你的房屋买卖合同是有效的，如果没有的话房屋买卖合同无效，从而我们业主是没有办法在未来的纠纷中取得一个准业主物权的，那么你买一个没有预售的房子，他也没办法申请贷款，也没办法备案，甚至有可能是什么？你买了这个房子之后，银行告诉你这个房子还欠着我的钱，我要过来拍卖，但是正常的情况之下，有了预售就不应该再欠银行的钱，如果我这个房子我是在有预售的情况之下买的，买完之后又被告知这里头可能会有欠款的纠纷，而且进入到拍卖环节，那么这里头银行的资金监管也会存在一定的问题，我们政府的相关的监管部门可能也会有一个监管不力的问题，所以这些方面都会引发一个行政的追责，这就是我们的预售许可完了之后，开发商取得预售许可之后会进行一个什么？资金监管，资金监管是什么概念？资金监管它是一个制度，是一个法律上的规定，它的意思是什么？你开发商在这里头，其实你建一个房子你卖多少钱，你能挣多少钱，你的利润空间是多大，我政府是不管的，但是我政府要管什么？管理开发商把这个楼盘建起来，你对外销售之后，最起码你得确保这个楼盘能够顺利地交付，对吧？你不能在我的审批之下拿到了开工许可在这里建设，那么你卖了之后，最后这个房子烂尾了建不起来，那么这个时候我们几百几千的业主购房，然后又面临烂尾违约的问题，形成一个社会不稳定问题，政府为了防止风险的出现，他就做了一个资金监管，

资金监管是什么概念？

当你开发商取得预售许可证之后，你需要跟住建局、开发商、银行三方共同签订资金监管协议，那么这个钱有我们购房款里头必须有一定比例要打到资金监管账号里头去，那么这个资金监管账号里头的钱你要动的话，必须得提供相关的工程进度的相关材料，向我们的住建局提出申请，住建批准了之后，根据你的工程进度来给你划拨这个款项，那么如果说我们完全按照资金监管制度来进行监管的话，那么我们市场上绝大多数的商品房开发项目都不应该会出现烂尾的问题，因为我们政府的行政机关的监管就是为了确保你所收到的购房款，必须有一大部分是用于保证建设，保证这个项目的顺利完工的。

所以说我们反推来看，如果说我业主购买的房子，那么它是有预售许可证的，有预售许可证它就应该有资金监管，有资金监管就不应该出现烂尾，有烂尾，那么它一定是存在一个资金监管不力，甚至是没有监管的这么一个情形，所以如果说烂尾了，我们又发现资金监管不力，那么我们能不能通过申请相关部门履行资金监管职责，通过这种方式同时给开发商以及监管部门来施加压力，来争取一个双方调解的机会，这就是一个大概的思路。

这个思路的确定是因为我们法律上对价格的备案制度，对预售制度以及资金监管制度都是有一个明确的规定的，是建立在明确的法律规定的基础之上，这就是我们现在的销售环节。

那么销售的时候，你看我们刚才介绍到他封顶了之后可以去销售，那么销售的时候仅仅是项目封顶，他其实还没有建设完毕，那么他取得了预售之后，就会进入到边销售边建设的这么一个环节，这个时候的建设可能是更多的是什么？主体工程以外的配套设施的建设。

那么相关的装修的建设，我们通常买的期房就是这个概念，我们买的是期房，大概会约定在1~2年1~3年之后我们来收这个房子，当然等的时间越长，价格可能越便宜，买的是现房价格就更贵一点，我们现在说的是我们买的是期房的这么一个情形，它取得了预售进行了资金监管之后，它会有一个过程，叫什么？我一边来销售一边来建设，那么一边销售一边建设。后期就会进入到主体结构验收环节。

第三阶段：验收交付的阶段

商品房和普通商品是一样的，你去建设完成了之后，要政府部门给你打一个合格证，这个商品是合格了之后，那么你才可以放到市场上去进行销售的。

如果说他没有一个产品的合格证，事实上这个房子它和普通商品一样，它是不能进入到市场的流通环节的，那么我们商品房的合格证是什么？第一个是我们的主体结构，当你建设到一个主体结构完工的环节里头，要先针对主体结构进行验收，进行主体结构验收完了之后，他继续施工，把配套都建设完成了之后，那么就会进行一个分项的验收，分项的验收包含了规划的验收，消防的验收，还有人防的验收。

那么这个分项验收完成了之后，会做一个实测面积图。

那么这个时候所有的这些环节做完了，做一个总的竣工的验收备案，竣工验收备案是什么？这个房子主体结构没有问题，各项配套也没有问题，各项分项验收都没有问题之后，我会给你一个总的验收，意思就是你这个项目所有商品房政府需要审批的项目，需要验收的项目都是合法的，你可以去交房了，对吧？这个时候会有一个竣工验收备案，

为什么要给大家介绍这个环节？

因为在这里头我们看到它的每一项验收都是有具体的法律标准，并且有具体的法律规定的。

那么这个时候规划的验收查的是什么？我验收的是什么？验收你的工程规划图纸是怎么批给你的，施工图纸是要求你怎么建设的？最后你建设完的实物是不是跟你的工程规划许可证以及你的施工图纸相吻合，那么当你的规划没有发生变更，或者是发生变更的时候你经过了合法的审批，那么这个时候验收才会通过，否则你随便改变规划的话，你规划验收是通过不了的，那么规划之后会有消防人防的验收要求，你完全符合我政府的审批要求，但是现在我们在实务中有一个问题是什么？一个项目太大了，通常会涉及到几十万平米，我们现在就会看到一些规划以局部代替全部对吧？

可能在局部某个地方验收不合格，或者是验收上有疏忽，使得我们开发商可以把公摊部位变建成违章建筑来赠送给业主来卖给业主，这种情况我们在实务中都是很多见的，在这个时候不仅是开发商存在违法，其实我们行政机关监管部门还在一个规划的验收环节上存在一定的失职，那么只要我们能找到这些违法点，也就是我们案件的切入点，所以我们要了解房地产开发里头的行政审批流程的这些验收流程，那么是对我们的思路的开拓以及工作的开展是非常的有帮助的。

下面我们要说实测面积图。

前面其实我们在预售许可证之前会有一个叫预测面积图，预测面积图最后和实测面积图是要做一个对比的。法律规定我的实测面积，也就是说我建出来的实物，那么跟你当时预测的不能相差超过3%，超过3%之内，我们法律认为是一个合理的建筑误差，但是如果你超过3%以外的，那么它就是一个违法的超面积超规划的建设，那么这时候开发商需要自己来承担责任的。

所以我们要了解到最后这里头这个环节会有一个实测面积图，它是我们面积误差的结算的依据。

我们在了解这个流程的时候，我们就可以看到分割开零销售售后返租的商铺，它其实会在什么地方出现问题，那么它的现场其实是没有商铺，我们说它是概念商铺分割拆零销售，既然你是分割拆零销售，那么其实你在验收的环节里头，你是没有办法做出一个实测面积图的，实测面积图很有可能是造假的。

那么我们在很多项目里头发现的一个问题是什么？在这个环节里头，开发商以部分验收，以部分的实测图来代替全部的商场的实测图以及验收。那么如果说我们能够把它整套图调出来，看到它实测图里头的一些问题的话，那么我们就能发现在这里头的猫腻，发现开发商打的擦边球，这就是我们对流程解释的意义所在。

好，接着我们刚才讲的是什么？竣工验收备案取得了之后，也就是说我整体商品房的合格证拿到了，拿到了之后我就可以去交付房屋，交付房屋来办理产权证，那么至此的话我们整个从通俗意义上的理解，房地产开发的流程，结合他在这个过程中，行政部门对他的审批环节，审批的节点我们就介绍完了。

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