物业混改是什么（国企物业混改后）

康桥国投开设了金融服务、社区团购、房屋租赁等业务，作为新的利润增长点河南商报记者邓万里/摄

河南商报首席记者张恒

通过增资扩股，成立于2002年的郑燃物业已经完成混合所有制改革，并将公司名字改为郑州康桥国投科技产业服务有限公司（简称“康桥国投”）。

如果不是这次混改，王红阳可能不会想到，他的工作会发生如此大的变化。王红阳是康桥国投总经理，此前已在郑燃物业工作11年。不久前他从杭州考察归来，对他冲击最大的是绿城物业的智能化管理和阿里巴巴公司的企业文化。这些对于崭新的康桥国投来说，都是正在筹划的革新。

老国企物业在生存压力下改革

郑燃物业最早属于郑州市燃气公司旗下的郑燃地产，主要管理燃气公司家属院。2009年，华润燃气收购郑州燃气公司，为避免同业竞争，郑燃物业随郑燃地产剥离，并入郑州市国资委管理。

2016年6月，国务院办公厅印发的《关于国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作的指导意见》提出，2016年开始，在全国全面推进国有企业（含中央企业和地方国有企业）职工家属区“三供一业”分离移交工作，2019年起国有企业不再以任何方式为职工家属区“三供一业”承担相关费用。

“三供一业”是国有企业职工家属区供水、供电、供热（供气）及物业管理的统称。借着“三供一业”改革的东风，郑燃物业提出了从国企剥离、引入市场化知名物业公司、入驻高端项目和产业园项目等设想。

“因为当时都说物业公司是夕阳产业，很多国企物业公司面临盈利难甚至亏损的状态。郑燃物业也面临同样的问题，当时公司领导的意思是公司市场化以后，最好是再向前进一步，通过改制激发市场活力。”王红阳告诉河南商报记者。

据介绍，2019年，郑燃物业成立了国有资产改革小组。上报郑州市国资委后，郑州市国资委非常重视，要求合法有序推进。最终历经不到一年半的时间，郑燃物业通过增资扩股的方式，引入康桥悦生活。

去年10月份，混合所有制改革后，康桥国投成为康桥悦生活服务集团有限公司及郑州国投置业有限公司的合资子公司，注册资本858万元。其中康桥悦生活服务集团占股51%，郑州国投置业有限公司占股49%。

公司目前在管住宅8个项目；在管2个案场，分别为昆仑望岳艺术馆、智联网产业园展厅；已取得中标管理权1个项目，为昆仑望岳花园西苑。公司管理业态涵盖商务楼、多层洋房、高（小高）层住宅、产业园综合体、公寓、艺术馆、展厅等2，在管总面积近150万m，直接服务业主近6000户。

引入多种科技管理系统，寻找新的利润增长点

引入康桥悦生活之后，公司的第一件事是启动硬件和软件上的升级。

“要想提高物业服务水平，科技是不能缺少的，国有企业在这方面恰恰是短板。与康桥悦生活合资后，我们得以在科技方面借助康桥这棵大树，引进内部办公、线上管理、智能设备等系统。现在包括预算审批、报销流程等内部管控，已经实现无纸化办公。”

关于设施设备的智能化管理，王红阳举例说，新引进的系统会在设备出现故障时自动弹屏。比如设备出现故障了，此前需要人工到现场查看。上了智能系统之后，不再需要现场查看，显示终端会直接标出几号楼几单元等信息。

“原来在国企时也想过引进相关科技管理系统，2018年的时候，我们考察了一家软件公司，希望做定制化的服务。但是一年的费用在40万~50万元，另外每年后端维护费用是整体成本的20%左右。这就无形中造成了公司的额外支出。当时考虑再三没上这套系统。”王红阳告诉河南商报记者。

事实上，成本问题不仅成为国有物业公司难以迅速壮大的障碍，也引出了另一个问题：在无法提供比民营物业公司更为全面优质的服务时，国企物业又面临收入结构单一、盈利能力有限的窘境。

王红阳算了一笔账：目前公司经营管理的8个小区、两个案场，如果购买这些软件，一年可能要多支出50万~60万元，这个数字会直接造成公司亏损。

2020年，公司业绩为亏损状态。2021年，公司定下的目标是实现盈利。据介绍，为实现这个目标，公司制订了开源和节流两方面的计划。节流方面，由于半年多来各种科技管理系统的上线，公司节约了10余人的人力成本，一年可以节约开支100万元左右。公司目前没有上涨物业费用的计划，这就意味着，要想增加收入，需要开拓其他盈利点。

王红阳告诉河南商报记者，公司正在安排部署下半年的多种经营业务。所谓多种经营业务，是指收取物业费之外的业务，包括金融服务、社区团购、二手房买卖、房屋租赁等。

“比如我们已经陆续开展了二手房买卖和房屋租赁等业务，有的小区已经通过管家成交多套房屋。”王红阳认为，物业公司只靠物业费自养发展的时代已经过去了，即使按郑州较高的物业费算，如果物业公司不挖掘一部分客户资源的话，发展到后期仍然难以盈利。因为人员工资等在上涨，公司成本是递增的。

开拓产业服务体系，从管小区到管商场、产业园

“10年前的物业是比较传统的行业，物业服务模式较为传统，物业公司更像是房地产公司的服务器，基本只要做好客户服务、园区硬件设备维修保养就行了。但是现在的物业公司已经发生了巨大变化，可以说是科技、物业、资本的集合体。”王红阳说。

具体到河南省来说，已经有建业集团旗下建业新生活、正商集团旗下兴业物联、鑫苑集团旗下鑫苑物业等三家上市物业公司。康桥悦生活也于今年2月份递交了IPO申请。

与康桥合资后，王红阳明显感受到一家上市公司应该具备的规范性和专业性。他已经办理了涉及工商、税务、审计、房管等部门的10多份合规函。他认为，搭上康桥悦生活这家准上市公司的快车，原来的郑燃物业可以在更规范化的道路上稳健提升，在内部管理和团队素质方面会有一次大的提升。

“我们董事长说，这个混改一定不是卖股权，一定要在引进先进理念、引进硬件软件的同时，让公司进来一笔钱，从而促进公司稳步健康地向前发展。所以混改后国投公司一分钱不要，走的是增资扩股，进来的资金全部进入物业公司，作为后续发展资金。”王红阳告诉河南商报记者。

对于混改后的变化，王红阳说，现在公司在经营意识、服务品质等方面有了很大提升。尤其是在服务的硬件和软件方面，“有种被追着的感觉，我们必须做出一些相应的变化”。

面对更加市场化的竞争环境，公司不但要做好现有业务范围的工作，还在洽谈一些对外拓展的工作。王红阳透露，在国企和康桥悦生活双品牌驱动下，康桥国投已经开始开拓新的项目类型。目前在洽谈的项目有五六个，主要类型为商业综合体、产业园区、政府办公大楼等。

“我们下一步的方向是产业招商、产业运营、产业服务一体化。产业招商是前端，产业运营是中端，产业服务是后端，把这三条线打通，做从招商运营到服务的工作。”王红阳说，目前公司内部两大体系已经初步形成，一个是住宅团队体系，另一个是产业服务体系。康桥方面已经把产业服务的团队搭建起来了，目前正在深入研究产业园区的发展，并制定标准化的管理制度。