现在全国的物业管理新规（物业真该取消新规下）

物业行业作为与房地产行业相关联的下游服务行业，在房地产行业经历了飞速发展之后，物业行业也迎来的很大的发展。

本来物业和小区的业主是合作共赢的关系，不过因为物业服务中存在的一些乱象，导致很多业主感受到了极差的物业服务，极大降低的业主的居住体验。物业属于小区服务行业，服务行业应该把服务态度放在第一位，但是很多时候，物业弄错了自己的定位，认为自己是小区的管理者，认为自己是高高在上的。

因此现在网络上有一些不满意物业服务的业主发出“灵魂拷问”：小区的主人到底是业主的还是物业的？客观来说，小区肯定是属于业主的，毕竟花钱买房的是业主，业主才是小区真正的主人，但是在实际的物业管理中，物业管理者反而更像是小区的主人。

前一段时间笔者一个朋友买了一个空调，进门的时候被物业拦下，小区规定安装空调需要交纳安装空调的押金，因此不让朋友把空调运进去。因为物业服务中心并不在小区，距离小区有一段距离，朋友准备先把空调运进去，等运进去之后再交押金安装。

不过物业怎么都不肯放行，僵持了很长时间之后，负责搬运空调的师傅也不愿意等下去。最后朋友通过向总部举报的方式才解决问题，物业方面才愿意道歉，帮忙把空调搬到家里。虽然物业最后道歉了，但是也给朋友带来了很不好的居住体验，同时也耽误了将近一天的时间。

从这件事情我们就可以看出，业主在小区真的没有地位，连运送空调到自己家里的权利都没有。因为朋友所在的小区是知名的物业公司，可以向总部投诉，如果是一些小物业公司，恐怕连投诉的机会都没有，只能是“哑巴吃黄连，有苦说不出”。

基于目前的物业现状，物业真的应该取消吗？笔者认为，虽然有部分物业给业主带来不好的居住体验，但是物业还是有存在的必要性，如果没有物业管理的话，小区的生活环境将会变得一团糟，因此笔者认为物业不应该取消。

只不过对于购房者来说，在买房的时候应该提前了解物业公司的情况，对于物业服务水平有大致的了解，争取在买房的时候就购买物业服务水平比较好的房子。对于那些已经买房的人来说，如果已经遇到物业服务水平不好的情况该怎么办呢？事实上从2021年开始，《民法典》就已经正式实施，其中有一些关于物业的新规定，业主将会迎来3个新权益，这些新权益可以帮助业主维护自己的合法权益。

《民法典》第二百八十四是这样规定的：对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权利依法更换。

大多数情况下，购房者在买房的时候小区的物业就已经被确定，因为开发商在建设房子的时候就已经和物业公司有合作，确定了小区的物业管理。不过这种物业也会存在一定的问题，因为物业公司并不是业主聘请的，而是开发商和物业公司存在一定的利益关系的聘请的，这类物业的服务水平可能稍微差一点。

如果购房者不幸遇到服务态度很差的物业公司，在实际居住的时候必然会体验到很差的居住体验。而《民法典》中的新规定赋予了业主更多的权利，业主有更换物业管理人的权利，只要业主能联合起来，就可以成功更换物业。

其实更换物业不仅仅是业主的权利，同时在一定程度上还可以促进物业服务企业朝着更好的方向发展。当业主拥有更换物业的权利的时候，必然会有部分物业服务很差的物业被淘汰，物业之间的竞争力也会越来越大，物业公司也会想办法提高服务水平来争取自己不被淘汰。

《民法典》第二百八十二条明确规定：建设单位、物业服务企业或者其他管理人利用业主的公共部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

我们在乘坐电梯的时候通常会看到电梯里面有广告，这些广告会持续产生收益。除了电梯中的广告收益，小区中很多公共设施都会产生收益，比如小区地面停车位出租产生的收益，小区公共区域的店铺出租产生的收益等，这些收益在扣除合理的成本之后，剩下的钱归全体业主共有。

至于如何利用这些收益，相信不同的小区有不同的做法，有些小区把这些钱当做小区的维修基金，这样业主就可以在维修方面省很多钱；也有一些小区选择以现金的形式发放给业主，虽然公共区域产生的收益并不低，但是实际分给每一位业主的话，每个家庭分不了多少钱。

《民法典》第二百七十五条有明确规定：占用业主共有道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。并且在第二百七十六条中提到，这些车位优先满足业主的需求。

小区内的车位有很多类型，比如拥有产权的产权车位，这类车位属于开发商所有，购房者可以通过购买车位获得车位的产权，产权年限和商品房年限以上都是70年。还有就是人防车位，人防车位的产权不属于开发商也不属于业主，不过业主可以进行20年长租，很多人说的20年产权车位其实就是人防车位，购买的本质也是长租。

另外就是小区的一些公共停车位，这些停车位要么占用公共道路，要么占用小区的一些公共场所，而这些停车位其实是属于全体业主共有。物业虽然可以将停车位出租出去，但是出租停车位产生的收益归全体业主共有，并且对于这类停车位，业主拥有优先使用的权利。

可以这样说，业主在获得这3个新权益之后，在与物业的关系中不会再处于被动的地位，可以合理使用法律的手段维护自己的权益。当然这些新规定对于物业公司也有很强的规范作用。

关于《民法典》中3个物业的新权益，你有何看法呢？