北京各区买房的优劣（一河之隔价差200万）

2015年开始，北京地产逐渐豪宅化，价格连年攀升，2021年10月份，北京主城区房价普遍在10-15万/平米，五六环的房价很多也超过了5、6万高台。近些年，随着环京限购后，更多的投资目光转到了北京远郊区。

北京怀柔、密云、平谷、延庆等远郊区域，均价基本在2.3万-2.9万/㎡之间。有人认为这些地方虽然是远郊，但毕竟是北京，环京毕竟是河北，远郊如此低的价格是一个机会，真的是这样吗？我们先从通勤、区域发展和市场等方面对比来看下。

1、通勤距离

通勤距离是避不开的一个问题，先来看下北京远郊到底有多远。

从地图上能看到，与密云延庆相比，平谷离北京市区还算稍近，但却和廊坊、固安的通勤距离相差不大，远远高于燕郊的通勤距离，这也是为何环京房价近几年能迅速火起来的重要原因。

由于距离和山道的硬伤，北京远郊区域通勤交通优势甚至还不如环京东部和南部的平原区域。

2、区域发展

怀柔、密云、平谷、延庆还有房山西北部、门头沟西部等大部分山区，开发很少。

《北京城市总体规划》明确指出，生态空间只增不减、土地开发强度只降不升。北京西部和北部远郊地貌是山区，不利于开发，并且这些区域定位是生态涵养区，决定了远郊的发展趋势和区域建设。

并且密云、怀柔、延庆等北京远郊与市区相对独立，这些区域的城区没有和北京市区联在一起，被农业和林业性质土地分割开来，这一客观存在将远郊在中短期发展的可能性基本锁死了。

一个区域从开发、规划、建设再到投入产业，这需要一个很长的过程，足够财力，人口及资源引进，即使要发展，也会先从近郊开始。通州和大兴等稍近的郊区目前尚且急待完善，远郊需要等的时间自然会更久。

3、谁来接盘

当下选择远远郊房的购房者基本可分为三类群体：本地居民、投资购房者、度假养老人群（包括住别墅的高净值人群）。

北京远郊也有当地年轻人需要住房，也有一些富裕的人想更换住房，这些都是正常的居住需求。

度假或者未来养老买远郊也没问题，毕竟远郊环境好，有稀缺的生态资源，除了环境好这唯一优势，医疗、教育、商业、轨道交通、生活配套根本就差的太远。远郊的房子贴着北京房产这几个烫金大字，但是却不能承接北京的各项利好，除了自住，会有多少人接盘呢？

一些资金实在捉襟见肘的北京刚需也会考虑远郊，但从通勤的可能性来看，很多人还是选择了环京，更何况远郊房再远，还是需要购房资格啊，更多人还是会把宝贵的购房资质用在更有价值的区域。

价差200万的北京远郊盘和环京该怎么选？

近日，北京一远郊盘热度不低，“北京150万一套52平一居室”的消息在网上流传甚广，有人宣传这里是“北京刚需上车的最好机会”。

该项目位于北京大兴榆垡镇，地处北京“最南端”，紧邻北京大兴国际机场，与环京区域的固安只有大约5公里的距离，仅有一条永定河之隔。

但两地却有巨大价差，该项目均价3万左右，而固安目前均价只有1万出头，一套100平的房子，两地大概有200万的价差。

相比较而言，两地最大的不同，一个北京一个河北，对于不能落户北京人群来讲，其实区别并不大。但200万的价差确实有些离谱，那用这200万弥补两地5公里的距离是否合算呢？

据网上资料显示，该项目以小户型为主，其中最小户型52平左右价格150万，均价约3万，最大户型85平左右。

以其最小户型为例，150万的预算可以在固安有太多更好的选择，首先品牌开发商的房子可以任意选，还可以买到楼层好户型好的优质大三居，居住体验将会有质的提升。

固安高端项目大三居户型图，该项目均价1.6万左右

从配套环境来看，两地差距很大，榆垡镇人口较少，整体配套略显滞后，整体完善还需要一个很长的过程。

榆垡项目周边现状

而固安产业新城多年规划发展，城市环境整洁漂亮，中央公园、大湖公园等公园众多，大湖花园天地、幸福港湾等商业配套齐全。从这方面来看，两地完全不是一个段位，固安生活配套更加齐全更加宜居。

固安大湖公园

固安儿童公园

固安中央公园

固安中央公园

固安兴安湖生态运动公园

固安城市街景

固安城市街景

固安城市街景

幸福港湾

固安大湖花园天地

从区位发展来看，固安榆垡同处北京大兴国际机场临空经济区总体管控区，同享临空经济区利好。

而且大背景下，北京大疏解，城南计划政策大力支持和推动，北京向南发展是肯定的，北京榆垡和固安一衣带水，同享北京大疏解的利好，未来发展前景也是一致的。

从进京通勤来看，京德高速公路固安段、荣乌高速新线固安段、京雄高速公路固安段同期建成通车，再加上大广高速、106国道，5条高速通道接入北京，30分钟通勤圈全面建立。固安进京公共交通也极为便捷，828、849、943三条公共线路联通京固，每10分钟便有一班通勤车。

接下来，随着京雄高速北京段即将竣工通车，固安进京检查站年底完成整改，可以说，固安的进京通勤效率将会有质的变化。

其实放眼望去，至少有一半北漂属于收入不足，无法落户。北京远郊和环京、榆垡和固安相比较，京南固安通勤还可以，配套及居住环境又十分优秀，并且现在已经开放落户，在固安可以用更低的价格获得更好的居住体验，200万价省下来出去逛逛难道不香吗？

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