共有产权房什么时候分配房源（这边小麦抵房款）

是熟悉不过的故事情节：一波严厉的打压之后，终于把楼市打趴下了。一如所愿了罢？并不然的。君不见，各地而今又在忙不迭“救市”，举措鱼贯而出，五花八门。

这各式的救市措施，大部分是惯用的，一如程咬金的三板斧，来来去去就这么几招，套路也。但时不时地也有新的招式出现，为以往所未见。譬如说，前些天，云南大理州发布了26项稳定楼市的措施，其中有一项措施成功“出圈”，为外界所瞩目，一时议论纷纭。那措施，便是《关于印发促进房地产业平稳健康发展的实施意见的通知》之十六条，其文云：

“支持房地产开发企业通过“共有产权”方式销售商品房，购房人可以先期购买不低于50%的产权，剩余产权继续由房地产开发企业持有，由购房人租赁使用，再按双方合同约定购买剩余产权。”

“共有产权”房不是什么新生事物，早已有之。国内构建的保障性住房体系，共有产权房是其中一个不可或缺的重要支柱，行之多年。共有产权房云云，简而言之，是政府与购房者按出资比例，共同拥有房屋产权。经过一定的年限，购房者可以购买政府所持的产权份额，也可以将自己所持的产权份额卖给政府，也可以一仍旧贯，持续共有产权。其之退出机制和价格设定，各地政策不一。然而，“共有产权”房出现在商品房买卖中，却是绝无仅有的。将“共有产权”方式引入商品房销售，云南大理是第一个吃螃蟹的。

商品房不是保障房，开发商也不是政府，保障房之“共有产权”房与商品房之“共有产权”房显然不能同日而语，两者不可能是一回事。那么，大理此番引入的“共有产权”房究竟为何物？找不到“共有产权”方式销售商品房的具体合同条文，从“购房人可以先期购买不低于50%的产权，剩余产权继续由房地产开发企业持有，由购房人租赁使用，再按双方合同约定购买剩余产权”的政策表述来推断，余以为，所谓的“共有产权”房，其之实质，大抵是开发商以暂时垫资的方式来促销商品房的行为而已。

倘若是关注楼市之人，楼市低迷之时，市场往往会出现所谓的“零首付”或者“超低首付”促销活动，通过降低购房门槛来吸引购房者。举例以明，是公开报道的例子。某一线城市的一个楼盘近来推出了“首付40万”起的大促销活动。如果按照备案价首付3成，购房该楼盘最小户型，购房者需支付首付款约140万元，而今只要支付40万元，其余的100万元由开发商先行“垫付”。这“垫付”的100万元，需要购房者按合同约定在两年内分四期还清。按照央行的现行规定，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。因此从法律的层面上说，上述的“零首付”或者“超低首付”促销活动，其实是变相地绕开了这一法规，游走于灰色地带，名不正而言不顺。

大理此番“支持房地产开发企业通过‘共有产权’方式销售商品房”，其实质，与上述的“零首付”或者“超低首付”无二。无非是购房人出一半的房款——“购房人可以先期购买不低于50%的产权”，然后开发商垫付另一半的房款。后续则由购房人以按合同约定的时间、期数将房款向开发商还清——“再按双方合同约定购买剩余产权”。“共有产权”房不过是换了一个马甲罢了。说过了，“零首付”或者“超低首付”游走于法律法规边缘的灰色地带，名不正而言不顺。

开发商促销的“新花样”，今年以来最有创意的，莫过于“小麦抵房款”、“大蒜抵首付”。想到这一点子的是河南本地的一家开发商。该公司以“爱心助农”之名，对其开发的两个住宅项目分别推出了“小麦抵房款”——以2元/斤的价格收购小麦，最高可抵16万元房款；以及“大蒜抵首付”——按5元/斤的价格收购大蒜，在购房时抵扣首付款。当然，“小麦抵房款”、“大蒜抵首付”并非真的用小麦实物来抵房款、首付，开发商也不可能真的收购小麦和大蒜，只不过是购房者出具小麦、大蒜的出卖凭证后，开发商给予相应的房款抵扣优惠。譬如说“大蒜抵首付”，一套总价80万元房源，首付款为16万元，若按照5元/斤价格收购价，等于3.2万斤大蒜。而在河南当地农贸批发市场，大蒜的市场价约为1.5元/斤，3.2万斤大蒜只能卖到4.8万元。也就是说，通过“大蒜抵首付”活动，购房者获得了11.2万元的优惠，房价大了一个86折。是的，“小麦抵房款”、“大蒜抵首付”的奥妙之处，就在于开发商给出的小麦、大蒜收购价，都高于甚至远高于市场价。因此，“小麦抵房款”、“大蒜抵首付”的实质，是开发商降价销售罢了。

然则开发商直接降价岂不爽快，云山雾罩地搞什么“小麦抵房款”、“大蒜抵首付”作甚？情非得已也。因为而今各地的房价政策，既要“限价”，又要“限降”。譬如云南大理此番发布的26项稳定楼市的措施，就有这样的规定：“公开宣传预售商品房价格的，宣传价格不得低于楼盘表备案价的85%或高于115%。”农产品抵房款、抵首付，是开发商无奈之下的暗度陈仓。

经济不是文艺。欲迎还拒欲说还休，犹抱琵琶半遮面，是没有价值的，反而导致不必要的租值消散。要放，就放得坚决，大手清理、废除各式管制，才是正道。尤其是在经济下行的当下，时不我待也。

2022年8月5日