崇文塔商业规划（崇文门添新项目）

“老“商圈一直都在努力向年轻化靠近，正如崇文门总有新入局者来刺激商圈改造。

在崇文门商圈，紧邻国瑞购物中心的哈德门中心悄然开业，方方正正的写字楼项目下隐藏着一个美食聚集地。有商户向北京商报记者透露，这里属于一个新的购物中心，但刚刚开业人气还没起来。

连通地铁、连通国瑞购物中心，这个新商业项目能否顺利借势？有分析提醒，地铁商业的优势，可能也恰恰是一种限制，业态布局仍需仔细打磨。

新商场低调开业

写字楼里“藏”着新商场。

在记者走访过程中随机采访的消费者表示，“从地铁出来前往国瑞购物中心，途径这个商业区，但不知道是属于哪的，所以不会过多在这逛”。

同样，一家茶饮商户向记者透露，该商场其实在年前就开始试营业，但因为疫情原因关闭了两个多月，近期才正式开业。因商场开业相对低调，很多消费者并不知晓哈德门中心下还有可以吃喝玩乐的地方，因此开业以来门店效益并不太好，大多依靠外卖业务支撑。

对于该商场的定位，上述商户向记者直言，其实哈德门中心在一定意义上可以算作国瑞购物中心的二期，是与国瑞购物中心的互补业态，招商定位整体偏向中高端品牌，瞄准的是周边的商务客群。

正如商家所言，北京商报记者向哈德门中心的招商人员了解到，这里地下三层的商业区域在开始的时候定位为高端商业配套，商业区域规划有品牌展厅、金融服务中心、餐饮、健身美容、商务培训和运动生活等业态，主要是为满足入驻企业的办公、社交、餐饮、娱乐、健康等需求。

不过，这位招商处的人员直言，“虽然起初定位为中高端，但目前该项目仍在招商中，不论什么定位的品牌都可以试一试”。

北京商报记者在现场看到，商场地面一层为轻食餐厅，其中WOB北京精酿餐厅人均消费近200元左右。地下一层的餐饮大多为茶饮、快餐门店，相对适合写字楼客群的日常用餐。该楼层还引入了电影院，目前尚未开业。

值得注意的是，项目地下二层引入了高端超市绿地优选，该超市通常售卖的商品以进口产品为主，且往往只会选择进驻中高端购物中心。

根据公开信息显示，哈德门中心与南侧国瑞购物中心同属于国瑞置业，同时由国瑞商业运营管理。其中，哈德门中心为国际5A甲级商务综合体，其中写字楼建筑面积8.6万平方米，商业面积为2.1万平方米。

老项目仍一家独大

崇文门商圈近年来不断落地新项目，哈德门中心的开业则加强了这里的商务标签。

在项目入市之前，这个商圈居民密度较大，商业项目发展也相对受限。例如，潮流定位的合景摩方自开业就一直处于养商期，该项目2018年年底开业至今，记者多次走访发现，无论是假期还是工作日，合景摩方的客流的表现都不如新世界百货。

对此，北商研究院特约专家、北京商业经济学会常务副会长赖阳指出，该项目虽然与地铁联通，但导流效果一半，多数消费者不会从合景摩方地下穿过。同时，该项目表面体量大、楼层多，实际上利用率还有欠缺。此外，该项目餐饮配比相对薄弱，缺乏一些网红小店和目的性餐厅。

即使崇文门商圈内的商家在近两年内不断调整，仍存在唯新世界百货一家独大的现象。

搜秀缩少了小商品业态，增加了餐饮门店和娱乐功能；国瑞购物中心目前也正处于调改期，负二层区域清空了近半面积，正处于招商中；新世界百货对二期项目中品牌进行了大量调换，相比之前更加时尚、潮流了许多。新世界百货在2020财政年度上半年财报中表示，目前着手重新规划新世界百货北京崇文店一楼化妆区域布局，预计于2020年底前逐步焕新。

尽管目前崇文门商圈在重点商家组织上变化不大，但未来发展仍旧充满各种可能。事实上，崇文门商圈在不断落地新项目的同时，还有不少绯闻新人。如一直不断有消息传出进驻崇文门商圈的K11备受关注。有接近新世界中国内部的知情人士向北京商报记者透露，2027年，K11将进驻该商圈，对于崇文门区域而言，或许是一次的比较重要的转变。

复杂商圈如何定位

哈德门中心作为5A甲级商务综合体，虽然在一定程度上提高了崇文门的“逼格“，但想要真正释放项目能量还需对业态的分布进行重新分配。

赖阳认为，哈德门中心离地铁较近，同时又与国瑞购物中心打通，如果二者想要配合发展的话，应在地铁与国瑞购物中心之间的通道两侧增加一些地铁便利的消费、餐饮、服务项目。反而，国瑞购物中心则应该转型社区生活品质方向。同时，哈德门中心本身拥有四合院和写字楼业态，商业区域对于商务交流的需求较大，虽然该区域拥有不少咖啡厅，但目前仍存在供应不足的现状。

“值得注意的是，该项目地下面积看起来很大，但由于通道的设计，实际上可用的商业空间并不是特别多，所以想要在这一项目中将餐饮、服务、商务、娱乐等业态都覆盖依旧存在局限性。”他说。

世邦魏理仕华北区研究部主管孙祖天则认为，崇文门写字楼体量相对较少，在一定意义上属于王府井商圈的外延。在核心区域空置率偏低的情况下，不少对于对核心区域没有刚性需求的租户会选择这一区域。这不仅能够为商圈带来了更多的商务消费，也是北京中心城区产业升级的表现，从传统的商业功能到商务功能转变的体现，顺应了城市功能转型的趋势。

与其他商圈不同的是，崇文门拥有多种属性的消费者，这也为不同类型的商家提供了机遇。

赖阳指出，崇文门区域主要具有三重身份。第一，周围有大量密集的居民区，属于大型社区中心，所以有大量的居民消费需求在这里。第二，崇文门商圈的写字楼供应日渐增长，工作人群的消费密度也相当可观，商务客群也逐渐成为该商圈的第二大类消费者，为了与此相匹配，崇文门商圈应具备相应的消费。此外，年轻潮流客群应是该商圈的第三类消费者，崇文门处于地铁2号线和5号线换乘的位置，不少年轻人约会、聚餐等需求会选择此类交通枢纽，尤其是购物和餐饮需求较大。综上所述，三重身份使得这个区域拥有很多的消费需求，因此对商户而言也是机会。

正因为三种不同类型的客群特点，崇文门商圈的价值也体现在全天候。赖阳表示，多种消费者集成造就了商圈更具价值，从而带动商圈的不同时间段都会有消费人群，因此它能够带来一个持续的热潮。

北京商报记者 王晓然 刘卓澜/文并摄