房主委托他人和我签的卖房协议（卖房时被签独家委托协议）

Part 1

独家委托协议到底是什么？

出售房屋独家委托协议简单来说就是——中介公司和售房者签订的、在有期限的时间内，中介公司为售房者提供优先推广出售房屋的服务，且在此期间，售房者不得在其他中介进行交易，任何情况都要通过签署独家委托协议的中介公司来处理。对于中介来说，独家委托协议是为了留住优质房源的优先出售权利，不让佣金流失。而对于售房者来说，签订独家委托协议往往就是图省事方便，没有其他多余的中介叨扰，无忧卖房。

Part 2

独家委托协议具有法律效力吗？

独家委托协议看似很美好，一旦签订，“后患无穷”，譬如：在独家委托期间，如果有其他中介带着优质客户找到你，愿意以合适的价格、合适的付款方式购买该套房，你也十分心动、急于出手，但因为受限于“独家委托”，你无法向其出售，只能白白浪费这一成交机会，如果你擅自出售，按照独家委托协议约定，往往需要承担高额（购房款2%以上）的违约金！并且，独家委托协议多数都会约定“不得擅自单方解除合同”，亦限制了你的交易自由。

那么，独家委托协议具有法律效力吗？能够任意解除吗？

律师认为：

认定独家委托“格式条款”有效与否需要根据个案的具体情况判断，主要考虑的因素是：该条款有无违背缔约自由的原则，以及当事人的利益是否因此失衡。在考量是否违背缔约自由原则时，中介公司负有举证责任，应当证明：其在与委托人签订该格式条款时采取了合理的方式提请对方注意并进行说明。另外，在格式条款里是否仅仅只有对当事人的限制、约束，有没有规定中介公司更重要的义务等，都是判断该格式条款有无成为合同的内容、是否有效的因素。

关于独家委托协议约定“不得擅自单方解除合同”，实际上违背了法律关于委托合同“可以随时解除”的规定，也就是所谓的任意解除权。委托合同通常系基于人身信赖而签订（这种信赖关系并不限于熟人之间的信任，还包括对专业主体资质和能力的信任），一旦信赖的基础丧失，如果仍然坚持将委托人和受托人捆绑在委托合同关系中则必然会对委托事务的履行造成不利影响，故有必要赋予委托合同当事人随时解除合同的权利，以使当事人在信赖基础丧失时可通过任意解除权从委托合同关系中解脱出来。故即便当事人约定对任意解除权予以限制，任意解除行为依旧有效。

相关法律规定：

《中华人民共和国民法典》

第四百九十六条【格式条款】格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。

采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。

第四百九十七条【格式条款无效的情形】有下列情形之一的，该格式条款无效：

（一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；

（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；

（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。

第四百九十八条【格式条款的解释】对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。

第九百三十三条【委托合同解除】委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同造成对方损失的，除不可归责于该当事人的事由外，无偿委托合同的解除方应当赔偿因解除时间不当造成的直接损失，有偿委托合同的解除方应当赔偿对方的直接损失和合同履行后可以获得的利益。

作者简介：詹子豪律师，华东政法大学法学学士，中共党员，福建坤海律师事务所专职律师，执业以来成功代理多起合同纠纷（人身保险合同纠纷、房屋买卖合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷等）、知识产权侵权纠纷等，办理案件善于抓住焦点问题深入分析，认真细致，为人亲和，赢得了当事人的一致好评。