天津各板块房产分析（天津这几个板块还是房价洼地）

如今买房，价格是王道。

数据表明，刚需买房仍然占据市场的大多数，所以面对“身经百战”的买房人，开发商要么是诚意满满的折扣，要么是低于周边房子的价格才能打动他们，前提还得是开发商名气要大、口碑要好。

从天津4月成交金额前十的新盘中可以看出，卖的最好的未来城（未来城_楼盘详情-天津手机搜狐焦点网），融创城（融创城_楼盘详情-天津手机搜狐焦点网）等都是刚需房，环城四区仍然是天津的供房和购买主力。

包括二手房，价格成交占比最大的是100-200万的房子，成交面积占比最大的分别是60-90㎡和90-140㎡。

不同于改善买房人的“挑剔”，对于刚需来说性价比才是买房的真正“奥义”。性价比意味着从地段、配套、产品等各方面来说都是有发展有前景的。

那么问题来了，天津这样性价比高的房价洼地板块到底在哪？

不买老破小的话，刚需看环城四区这件事大家应该能达成共识，当然土豪除外。在天津的环城四区中有这几个板块和新房确实值得一看。

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先来看一组数据，2019年全年天津成交套数前十名的项目基本都位于环城四区和远郊四区、武清等，总房款100-150万左右就能买套房的地方。

2019年卖的最多的富力又一城就是位于天津十分知名的刚需板块——咸水沽。

说起咸水沽，作为津南区的老牌区域，发展多年，配套基本已经成熟。比如商业有经营多年的月坛商厦、新开的吾悦广场，血拼哥在看房经过这里发现人流非常多，几乎整个片区的人娱乐消费都会来这。

而且咸水沽的学校也很多，津南区实验小学、咸水沽第三小学、第四小学等；中学有咸水沽第一中学，第三中学，第四中学等；医疗有天津市津南医院；交通有地铁1号线延长线，目前正在建设。

血拼哥去过几次咸水沽，这个板块的优势在于明明是刚需的价格却享受了完善的配套，生活氛围特别浓，尤其是月坛商厦附近晚上的时候还有夜市，生活气息一下子赋予这个板块活力。

但是缺点也有，就是距离市区确实是远，规划的地铁虽然设了咸水沽站，但是板块毕竟这么大，能够享受步行达到地铁出行红利的居住者不多，还是要靠驾车出行。

但是就算如此板块还能卖的这么火，就是在于性价比，天津很多板块价格跟咸水沽差不多，但是实地看个房就会发现什么都没有，生活配套全在规划里，所以咸水沽能够热卖，跟其完善的配套和多年的发展分不开。

最后说说咸水沽的新房。

富力又一城作为津南的刚需大体量新房，部分已经交房入住，可以实景去看一下社区运营情况。目前项目五期洋房6号楼在售，面积为143-171㎡，均价20000元/㎡；五期高层4、5号楼在售，面积为148㎡，均价12000-13000元/㎡。

其实相比富力又一城，血拼哥更推荐的大家看看恒大悦府，高层已经启动认筹，预计首开89、110平米户型，预计价格14800元/平米，认筹金1000元可锁定房号，有一千抵一万的优惠，具体的可以咨询售楼处。

恒大悦府的优势是紧邻在建的地铁6号线咸水沽西站，预计是2022年完工，对面就是吾悦广场，配套真的没的说，未来发展和价值血拼哥很看好。

而且89平米的两室户型也确实做得不错，两个卧室都是南向的窗户，全明户型，对于刚需来说是值得一买的新盘。

热盘，是众多买房人多次筛选后的选择，好的项目大家都喜欢。

据恒大悦府发布的成交数据显示，开盘单日销量就达到100套，销售额达到1.5亿，售楼处人流不断，热度非常高。

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从热销的角度来说，2019年天津的新房市场卖的好到全市出名的“铁三角”中，除了富力又一城还有远洋未来城和金地艺墅家。

未来城属于北辰宜兴埠板块，距离地铁3号线宜兴埠站仅500米。血拼哥在踩盘的时候从地铁3号线的营口道坐车到宜兴埠站用了25分钟，这对于很多在天津市区上班的人来说太有吸引力了。

在生活配套上，宜兴埠板块生活配套较为齐全，但毕竟处于开发阶段，项目周边配套都需要时间来逐步落实。 值得一提的是未来城自建80万建方商业配套，为社区提供大型的购物和商业场所。

在新房市场，未来城可以说占据了宜兴埠板块的半壁江山，300万平米的大体量成了区域新房供应的主力。不过随着金地万科中海联手打造的成宁府入市、金辉中环云著开盘，宜兴埠板块的商品房建设速度加快。

其中，成宁府洋房五一启动认筹，主推131㎡的三居，准现房；金辉中环云著高层和洋房均有在售，其中高层5#在售,31层到顶,1个单元,2梯4户,主推建筑面积约97㎡户型和106㎡户型,均价21000元/㎡;洋房11#在售,6层到顶,2个单元,1梯2户,主推建筑面积约121和133㎡户型,均价25000元/㎡，将于2021年12月30日前交房,

作为接壤河北最近的板块，宜兴埠也是天津旧城改造的重点板块，商品的入市对城市界面的升级起到了很大的作用、

因为从地段上来说，宜兴埠占比同区域的淮河道和铁东北路板块距离市区更近，地铁建设也更加完善，市区的外溢者肯定更希望自己居住的距离市区近，减少通勤时间。

从发展上来说，宜兴埠板块的建设是天津的重点，去年规划局公示了《北辰科技园环内部分13-13、13-12单元部分用地控制性详细规划》，显示宜兴埠板块将有67.94万平米的居住用地供应。

根据规划图，该部分东至汀江东路、南至辽河北道、西至淮东路、北至洛河道，区域整体规模超过235万平米。其中居住用地占比28.8%，商业用地占比约37.2%。

（13-12部分）

（13-13规划）

虽然天津的规划落地总是被人“吐槽”，但是不得不说宜兴埠的这部分住宅和商业的大体量供应对板块的发展是利好的。未来城从2018年入市就开始霸屏热销榜，加上新规划的公布，这一方面说明宜兴埠板块正式启动了，另一方面也证明了买房人对区域价值的认可。

所以，宜兴埠这个被人忽略了很久的板块，将逐步发酵，血拼哥预测未来越来越多新房入市的时候，这个板块也会成为天津刚需的热门置业地。

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看到这里，肯定有买房人说宜兴埠确实地铁出行方便了，但是价格也不是一般刚需能承受的。其实像刚才的咸水沽均价1万多还有地铁的板块也有，就是军粮城。

军粮城热起来源于2019年频繁的土地供应和板块大宗宅地规划的公布。

先说土地和新房。

去年实地和新城分别以底价6.08亿和4.19亿分获军粮城两宅地，成交楼面价分别为4231元/平米、4754元/平米。

现在这两个新房项目是实地天津蔷薇国际和新城悦隽公元。

实地·天津蔷薇国际整体均价13000元/㎡，洋房7、8、12号楼和小高层10号楼在售。其中洋房7层到顶，1梯2户，主推110、128㎡户型；小高层13层到顶，2梯3户，主推100、102㎡户型，预计2022年8月交房。新城悦隽公元小高层在售，在售户型为94-127㎡三室，均价11500元/㎡起。

看价格就知道，这个板块妥妥的为刚需而生。

从区域价值上看，军粮城的置业动力和需求是在的。军粮城算得上新兴起的置业区域，所以新房很少，目前只有上述两个新盘在售，这说明一方面承接刚需外溢置业者，一方面地缘改善也会买。

血拼哥去军粮城看过这两个楼盘，距离地铁9号线军粮城站有一定距离，步行不能达到的，但是由于周边有军秀园、军华园、军瑞园、军祥园等六个还迁社区，生活配套十分接地气，门口就有人开着那种小篷车可以接送到地铁站。

在这里血拼哥要告诉大家，上述六个还迁房的二手房价格很低，基本50-80万就能买到两室到三室，但是社区环境差强人意。

接下来我们回顾板块，整体来看军粮城的核心竞争力就是便宜。去年板块规划曝光，才让这个区域逐步有了热度。

根据规划显示，此次曝光的军粮城板块总面积约1935万平米，板块范围东至袁家河东侧绿地、西至宁静高速及部分西侧绿地、北至津滨快速路、南至津塘公路。

总体来看，板块外围环绕着大量防护绿地，中间规划以住宅用地为主，总共有60宗，可以说是体量巨大。

不止如此，板块内还规划建设小学、中学、养老院、公园绿地、中小型商服等诸多配套，充分满足未来居民的生活需要。

从区位来看，军粮城可依托军粮城北站、京津城际、津塘公路、津滨轻轨9号线等交通资源，实现高铁 地铁双轨出行。

但是，置业不能只看规划，毕竟在天津规划这件事很魔幻。军粮城总的来说对价格有要求的刚需更友好，生活配套虽然有了，但是都是还迁配套，所以区域界面看上去并不优质，希望未来新房入市后能有所改善。

以上，刚需买房有取舍，价格和配套不能兼得，买房人需要结合实际情况认真斟酌！

最后，祝每一位买房人都能买到自己心仪的房子。

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