没人住的鬼城（鬼城睡城你没见过的临港）

来自魔都房房房

从2019年开始，临港声名鹊起，瞬间成为了全城焦点。当然，在各种利好的加持下，临港并没有跨，至少表面没有，在二手房价核验之前，临港的二手房价也一度达到了7万/㎡。

你没有见过的大美临港滴水湖畔，夜景航拍！#临港#滴水湖#城市夜景

这是什么概念呢，在当时的中环，这个二手房价其实挺普遍的，稍微老一点的小区可能也就卖这个价，住在中环，去陆家嘴可能也就分分钟的事。

之所以前面这么说，是因为曾经我一度认为临港应该很火热，直到最近一次的夜访临港，让我深刻感受到这个“新城”的“新”，毕竟，一栋楼，凑不出一桌麻将的小区在上海还是很难找到的。

夜晚航拍图

正如高端的食材往往需要朴素的烹饪手法一样，看空置率最好的方法就是数灯。

于是乎，在某个周五晚上8点30分，我们开始了数灯之旅。先从蓝湾天地开始，毕竟，这里也隶属于临港新区。

实拍图

位于蓝湾的几个小区，都已交付，但是可以看到，入住率极低。且街上几乎没有行人和车辆。从照片判断，入住率不到10%。蓝湾天地商圈也很少有人。小区保安说：这边就是这样，晚上确实没有多少人，基本上一早也就回家了。

那么问题来了，人都去哪儿了？

这里是临港新城，这里是自贸区临港新片区核心位置，这里是在建设的热土！#临港#滴水湖

实拍图

与此同时，打开相关的APP，发现这里的房租好便宜，相比于市区，租售比感人，或许从另一个侧面也体现了其空置率高。

截图自安居客

从蓝湾出来，继续朝着临港腹地前进，过了地道之后的平安新街看起来似乎要好很多，相比起蓝湾天地，这里生活气息要浓厚很多。如果说蓝湾天地是米其林，那么，平安新街就是路边摊。烧烤，大排档，路边摊一应俱全。

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查询资料之后发现，平安新街两侧的房屋开发周期更早，其实，已经吸纳了区块内的部分人口，那时候还没有临港这个大概念，因此，“后起之秀”的蓝湾，一不能吸引到区块内的改善人口，二没有产业，也吸引不到其他区域的人才。

平安新街附近实拍图

继续向着临港的核心腹地——滴水湖前行，我们定位的点是滴水湖馨苑，因为这个小区交房也有些年头了，且靠近临港新天地，因此，在没有来之前，盲猜入住率会高一些。

热力图

实际上，相比于蓝湾，确实好很多，但是也没有想象中那么高，目测不到30%吧。且相对于蓝湾，这里的数据更真实一些，因为，当我们到达馨苑，已经9点30分了，按理说，应该都回家了，而即便如此，入住率也不到30%。

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而一路路过的那些办公楼也没有灯火通明，相反是特斯拉的工厂还在熬夜赶工。

再结合白天的所见所得，确实，临港是一个地广人稀的存在。首先是蓝湾天地，白天就少有客流。本以为是因为工作之原因，后来发觉是确实没人。而至于临港新天地，最大的客源应该是周边的学生。

灯火通明特斯拉

所以，你问我临港哪栋楼的入住率最高，我可以很明确的告诉你：是学生宿舍和员工宿舍。

目之所及的基本情况就是这样，如果反驳，那就是你对。

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于是乎，我想拆解这个原因。对于临港楼市最大的一次改变应该是2019年规划，这个政策的出台直接造成了区块内的新房与二手房倒挂。

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所以我们倒推这个时间线，那就是，之前房价较低，有些投资客在临港置业，交房之后又不急着出手，加之这些人市区有房，因此也不会来住，所以，前述蓝湾天地附近的小区尽管售罄，但是入住率感人。

而出了3.1政策以后，直接阻断了部分外来的购房者，加之符合3.1的楼盘还未交房，二重巧合之下，就导致了整个区域内看起来鲜有人烟。

实拍图

所以，现阶段的临港楼市出现了神奇的可不能三角，其三个角分别是：人才-房价-高新企业。

高新企业吸引到了人才，给人才开出高工资；高新人才趁着3.1政策买房；房价带来的土地收益继续吸纳高新企业。

不可能三角

这个模式听起来毫无破绽，但是关键在于，怎样让他转起来？

房企要高周转，要在多长时间内交房，他们等不起；高薪人才肯定是想着谁的工资高就去谁哪里；而企业更现实，哪里的条件更好，就在哪里开花，当然，这个条件是多种的，大到政策扶持、营商环境，小到租金减免、供水供电，都在企业的决策者的考量范围之内。

街景实拍图

所以，现在问题就来了，这个三角，谁先动起来？最理想化的状态是有敢为天下先的企业进入了片区，但是，更多的可能是企业将注册地放到了临港，享受了各项红利，却没能把人留下来，最后空有一个注册地，就像开曼群岛那样。

因为，包括就连落户临港的xcy也说过：低于3000万能有什么好房子，至少就目前而言，在临港没有。

资料源于网络

另一条路，是走旅游线路，但是，像滴水湖这样的地方，实话实说，很难有再去一次的念头，至于水上乐园，应该会是为数不多的可以多去几次的景点了，但是这也很难支撑起高房价。

按照规划，将视野放大，把临港看成是一个独立的个体，因为从直线距离上，临港到人广和苏州到人广差不多，因此，将这两地放在同一水平上。

临港实拍图

首先一个问题是临港的人口不够集中，区域内还有大量的农业用地，而就算是最为集中的滴水湖沿岸规划的也只有100万人，相比于苏州，自然是处于下风。其次是产业导入，苏州工业园区毋庸置疑，至于临港，emm，一言难尽吧。

因此，不得不悲观的认为，至少短时间内，临港赶不上苏州。

临港新天地

其实，就像股市那句话一样，如果你不知道谁是韭菜，那么，你就是韭菜。临港的房价也是这样，对于已经套利离场的人来说，或许他们还期望更高一点，但是，对于要进场的人来说，还是建议去滴水湖旁清醒一下。

滴水湖航拍

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