旧改下的房价会怎么走（一出手就是大单）

新的一年，旧改潮又来了！

2021年12月底，新旧交替之际，南宁“冷不丁”爆出多个旧改新单，涉及兴宁区、西乡塘等老城区。

操刀房企有南宁人颇为熟悉的大唐，还有首次在南宁参与旧改的招商。

同时，备受期待的江南区五一中路旧改项目有了实质性推进。

中标人出炉，“华润 轨道”的组合非常亮眼。

PART.01

五一中路旧改等来“天选之人”？

2021年12月27日，江南区人民政府网站公布五一中路片区站城一体化综合改造项目土地熟化人中标结果。

官宣南宁轨道华润置地有限公司成为该项目的土地熟化投资人。

▲中标公告截图

对于这个结果，大家并不感到意外。

早在两年前，华润与五一中路旧改项目的“绯闻”就已在网上传得沸沸扬扬。

尽管没有得到官方的确认，但不少“眼尖”的网友早就从“蛛丝马迹”中得出自己的结论。

比如2020年7月，华润置地在“央企入桂”签约仪式上，与南宁签约江南五一片区TOD站城一体化产业新城项目。

▲新闻截图

比如2021年8月，华润置地控股公司与南宁轨道城市发展有限责任公司联合注册成立南宁轨道华润置地公司。

▲南宁轨道华润置地有限公司股权穿刺图

实际上，这早就是“公开的秘密”。

对南宁人来说，华润是“老旧改人”了。

据头条君不完全统计，华润在南宁的旧改地块大约有1.2万亩之多，主要集中在江南区。

说一句“华润承包了江南旧改项目”也不为过。

五一中路旧改项目位于五一路中段，东起南建路、永和大桥，西接壮锦大道，北靠江南大道，南临亭洪路，占地约5600亩。

▲五一中路旧改项目范围

据了解，该项目定位为“江南五一片区TOD站城一体化产业新城”。

以地铁5号线和规划中的6号线为骨架，以换乘站五一立交站TOD开发为核心，涵盖商业、住宅、办公、市政配套等，总投资达数百亿。

▲五一中路片区实景

该项目体量之大，再加上需要长时间的熟化过程，涉及的问题繁杂，对房企实力要求很高。

而且，项目还是“站城一体化”模式，建设难度要比普通楼盘大。

或许，只有实力不俗、旧改经验丰富的华润，才是五一中路旧改项目最合适的操盘者。

PART.02

大唐“进军”衡阳东路旧改

除了华润，大唐在旧改上也动作频频。

12月29日，西乡塘区约31.4亩旧改地块，被广西唐宇投资有限公司（大唐地产）以总价约3.4亿元拿下，成交单价1093万元/亩，楼面价4684元/㎡。

地块位于衡阳东路以南、友爱南路以东，为衡阳东路2号片区旧城区改建项目。

▲地块实景（摄影：赵翔）

地块面积较小，但捆绑条件不少↓↓

①配建至少160套商品房（建筑面积≥14302.19㎡）用于产权调换（调换价为8109元/㎡），且回迁房需要在3年内建成并交付。

②配建一所规模为9个班的幼儿园，用地面积不少于3240㎡。

▲地块区位

虽说配建要求多，但地段不错，对房企的吸引力不小。

从地图上看，地块处在衡阳东路片区，地铁、商业、学校、医院都不缺。

▲衡阳东路片区（摄影：赵翔）

与地铁2号线、5号线明秀路站直线距离约700米，距离南宁火车站约2公里。

周边汇聚了衡阳路小学、秀田小学、八中初中部等学校。

▲衡阳路小学（摄影：赵翔）

还有北湖农贸市场、南城百货南棉店、大唐天城等商业，以及广西民族医院、广西中医药大学一附院，生活便利。

值得一提的是，该地块周边多为老旧小区，目前没有新盘在售，未来项目入市后，将给购房者带来新选择，项目自身销售去化压力也比较小。

▲衡阳东路片区（摄影：赵翔）

不过，交通拥堵，环境嘈杂等老城区“通病”也不可避免。

PART.03

鸡村旧改“破冰”！

与此同时，被念叨了十几年的鸡村旧改终于敲定。

12月24日，兴宁区城乡建设服务中心公示了鸡村五十队城中村改造项目前期调查合作单位中标结果。

中标人为广西唐瀛投资有限公司。

▲中标公告截图

没错，也是大唐。

鸡村五十队项目地块范围，西至秀峰路（规划），南至新峰路（规划），东至邕武路，北至安武大道，调查范围约655亩，涉及房屋面积约17万㎡。

▲鸡村五十队旧改大致范围

根据要求，大唐须配合招标人开展项目用地和房屋的现状、性质、权属等调查，初步征询拟改造户意见，做好经济测算、改造思路、初步规划研究方案等系列前期调查工作。

在正式开发新项目之前要开展的工作不少，耗时较长，这块“骨头”不好啃。

▲鸡村五十队项目地块

好在项目地块底子不错，周边人口密集，生活配套较为齐全。

交通也很方便，靠近地铁3号线邕武路站、秀峰路站。

同一天，鸡村四六队城中村改造项目前期调查合作单位中标结果也出炉了。

中标人为南宁招商汇天房地产有限公司。

▲中标公告截图

这是招商入邕后，首次参与南宁旧改项目。

鸡村四六队旧改项目范围，西至邕武路，南至金桥路，东至四方岭路（规划），北至那安快速路，总调查范围约2340亩，涉及房屋面积约32万㎡。

▲鸡村四六队旧改大致范围

▲鸡村四六队旧改项目局部实景（摄影：赵翔）

招商须配合招标人开展项目用地和房屋的现状、性质、权属等调查，初步征询拟改造户意见、改造思路等前期调查工作。

体量很大，对招商而言，是不小的压力。

不过，目前大唐和招商还只是项目前期调查合作人，至于最终能否中标拿地，还是未知数。

总之，鸡村旧改终于有进展了。

PART.04

烟火气十足的鸡村将成“过去式”？

鸡村位于南梧路与邕武路交界，分为大鸡村和小鸡村。

▲邕武路（摄影：赵翔）

村名很有意思。

你是不是也很好奇，为什么叫“鸡村”？

网上有个比较靠谱的说法是：国民时期因其地形像只鸡而得名，其名沿用至今。

地铁3号线的“小鸡村站”、“大鸡村站”还曾因站名上过热搜。

除了名字，鸡村的村史也很特别。

鸡村是由外来人口聚集而形成的村子，一代原住民主要来自平南、藤县、容县、玉林等地，老一辈人仍然操着一口玉林话。

从地图上看，鸡村的地理位置不差，多条干道环绕，秀厢大道贯穿，还有3/5号线途经，可与西乡塘、青秀等城区快速连接。

▲鸡村（摄影：赵翔）

从航拍图看，这里分布着一大片低矮的自建房，界面较低。

▲鸡村（摄影：赵翔）

村道纵横交错，而且坡陡路口多，稍不注意就容易走岔。

村里分布着多个菜市场，如大鸡村便民菜市、兴工菜市、东升菜市等。

小摊子沿路两侧铺开，鸡鸭鱼肉、蔬菜瓜果、日常用品、餐饮小吃等应有尽有，烟火气十足。

▲鸡村（摄影：赵翔）

学校也不少，如鸡村第一小学、鸡村第二小学、崇尚中学，还有多所幼儿园就在自建房楼下。

附近还有沙江河公园、狮山公园，茶余饭后能逛一逛。

鸡村也因此成了很多“南漂人”的聚集地。

▲鸡村（摄影：赵翔）

与南宁很多城中村一样，鸡村也存在道路狭长拥堵，建筑布局杂乱，环境嘈杂等问题，居住舒适度不佳。

在南宁城市化轰轰烈烈的进程中，鸡村周边高楼拔地而起，对比之下，鸡村稍显违和，城区面貌亟需更新。

▲鸡村及周边城区（摄影：赵翔）

随着旧改提上日程，烟火气浓厚的鸡村也将成为过去式。

虽说这个过程比较漫长，但让人十分期待。

作者|刘玉婵

审核|吴晓苑

编辑|谢金伶

（来源：南宁楼市头条）

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