地铁站旁的房价会涨吗(两区交界无地铁的小区涨价了)

在北京有这么一个地方,他处于海淀昌平的两区交界,被划到了海淀,他的存在感并不强,而且身价也跟海淀极度不匹配,反而很多推荐昌平的却要把他提上一提,这里管理稍显混乱,配套也差点意思,有个看起来风烛残年的新都生活广场,支撑着半边天。尤其在建材城东区域,属于既没商业也缺产业,甚至没通地铁。

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(两区交界)

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(新都生活广场)

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在北京有这么一群人,他们收入颇丰,却三餐简单,骑着车子穿梭于出租房跟后厂村,地铁上他们一人一个电脑包,一板一眼敲着代码,他们也是众多姑娘心中的绩优股。

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每周的工作日,北京就会有几万的码农会在这之间完成一次大规模迁徙,等到天黑下来就顺着后厂村、西二旗、回龙观、建材城西街,经过几个小时的晚高峰,迎来“夜生活”,这就是西三旗跟码农们的爱恨情仇。

不过西三旗的这些缺点在13号线拆分之后还叫事儿吗?

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在富力桃园附近500米规划有拆分的地铁13号线支线,这是一条连通北部核心产业的重要支线,不光如此,这里还有商业配套的加持,在建的西三旗万象汇,距离地铁13号线霍营站1.5公里,清河万象汇4.5公里,无疑会为该区域注入新的商业活力。

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(西三旗万象汇)

西三期的产业之前是短板,不过东升科技园二期等园区即将落地,未来也会发展为海淀东部的产业集中区,咱们西三旗也有自己的园区了。

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(东升软件园二期)

瞧瞧,这地儿,以后还会继续沉睡吗?醒醒吧,我看不见得了。

从环线位置上离市区更近,商业/交通也在肉眼可见地变好,这些利好是肯定会实现的,不过您得稍安勿躁。

海淀很大,区域众多,房子也是参差不齐。那么西三旗片区该怎么选择?

西三旗的部分区域发展周期比较长,考虑到房屋老龄化,这种板块更需从长持角度出发,优选区域内的入门级刚需盘或次新标杆流通大盘,咱们这次就来看看几个标志性的小区。

入门级刚需盘:建材东里

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一里,总价300-500W,96年建成房源为主的老小区,20栋板楼,小两居为主,物业管理一般,没电梯,基本没什么配件设施,车位紧张,停车应该比较困难,小区不大晃悠着一会儿就看完了。好在周边有学校,清河四小,二十中新都校区。

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(小区门禁打开,物业管理差)

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(北京二十中新都校区)

二里,距离地铁和商业要比一里远一些,小区里带点生活配套,总体比一区显得开阔方便一点,房龄较一里更新,以2000-2002年的公房为主,所以体现在价格也要更贵一些,两居的上车门槛是400w,大部分不带电梯,也有22层2梯10户的塔楼。同样的预算也能看看位置更好的清河板块,永泰东西里的50-60p小2居,在这的好处是能买到更大的面积,70平左右的2-3居可以挑挑。

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流通大盘:富力桃园

总价500-1400W,码农们集中的小区,(不得不说,还是有钱)在这里,咱们就拿C区举例,这几个区里算是不错的,距离霍营地铁站1.5公里左右,08年的板楼,小区整理规模比较大,人车分流,老人孩子居住比较安全,有园林水系中间带大湖庭院,还有一个挺大的文体中心,平时运动健身在小区里都能搞定。

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看电梯间楼道装修和房源,品质要比周边绝大部分二手房高一个档次。

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不止是学区谈不上,大部分2居户型一般,生活配套有所欠缺,这也是这边的通病了,北侧临地铁铁路噪音大,出了门就是满目荒凉。

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其实看了一圈,在整个西三旗,尤其是育新东这边房价都不贵,没有学区溢价。因为本就不是优质学区,也就不存在下降空间了,买了您也甭担心是买亏了。拿以上小区举例来说2020年9月,富力桃园的两居500—600W之间肯定能拿下,现在南向的房子基本在700W以上,这也就意味着,咱们这边的房价没降反而涨了;但是像建材东里这样的老旧小区,受限于小区本身品质问题,物业管理等因素,价格涨幅并不大,但是稳字当头。换句话说,无论这边是不是两区交界,海淀两个字就是金字招牌。

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枯藤老树昏鸦,这里并没有小桥流水人家,初来西三旗,我一直在找一个合适的词语形容他,饱经沧桑,却又充满希望,随着以后商业,地铁,园区的规划,他逐渐也被赋予了新的生命力。

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