地铁站旁的房价会涨吗（两区交界无地铁的小区涨价了）

在北京有这么一个地方，他处于海淀昌平的两区交界，被划到了海淀，他的存在感并不强，而且身价也跟海淀极度不匹配，反而很多推荐昌平的却要把他提上一提，这里管理稍显混乱，配套也差点意思，有个看起来风烛残年的新都生活广场，支撑着半边天。尤其在建材城东区域，属于既没商业也缺产业，甚至没通地铁。

（两区交界）

（新都生活广场）

在北京有这么一群人，他们收入颇丰，却三餐简单，骑着车子穿梭于出租房跟后厂村，地铁上他们一人一个电脑包，一板一眼敲着代码，他们也是众多姑娘心中的绩优股。

每周的工作日，北京就会有几万的码农会在这之间完成一次大规模迁徙，等到天黑下来就顺着后厂村、西二旗、回龙观、建材城西街，经过几个小时的晚高峰，迎来“夜生活”，这就是西三旗跟码农们的爱恨情仇。

不过西三旗的这些缺点在13号线拆分之后还叫事儿吗？

在富力桃园附近500米规划有拆分的地铁13号线支线，这是一条连通北部核心产业的重要支线，不光如此，这里还有商业配套的加持，在建的西三旗万象汇，距离地铁13号线霍营站1.5公里，清河万象汇4.5公里，无疑会为该区域注入新的商业活力。

（西三旗万象汇）

西三期的产业之前是短板，不过东升科技园二期等园区即将落地，未来也会发展为海淀东部的产业集中区，咱们西三旗也有自己的园区了。

（东升软件园二期）

瞧瞧，这地儿，以后还会继续沉睡吗？醒醒吧，我看不见得了。

从环线位置上离市区更近，商业/交通也在肉眼可见地变好，这些利好是肯定会实现的，不过您得稍安勿躁。

海淀很大，区域众多，房子也是参差不齐。那么西三旗片区该怎么选择？

西三旗的部分区域发展周期比较长，考虑到房屋老龄化，这种板块更需从长持角度出发，优选区域内的入门级刚需盘或次新标杆流通大盘，咱们这次就来看看几个标志性的小区。

入门级刚需盘：建材东里

一里，总价300-500W，96年建成房源为主的老小区，20栋板楼，小两居为主，物业管理一般，没电梯，基本没什么配件设施，车位紧张，停车应该比较困难，小区不大晃悠着一会儿就看完了。好在周边有学校，清河四小，二十中新都校区。

（小区门禁打开，物业管理差）

（北京二十中新都校区）

二里，距离地铁和商业要比一里远一些，小区里带点生活配套，总体比一区显得开阔方便一点，房龄较一里更新，以2000-2002年的公房为主，所以体现在价格也要更贵一些，两居的上车门槛是400w，大部分不带电梯，也有22层2梯10户的塔楼。同样的预算也能看看位置更好的清河板块，永泰东西里的50-60p小2居，在这的好处是能买到更大的面积，70平左右的2-3居可以挑挑。

流通大盘：富力桃园

总价500-1400W，码农们集中的小区，（不得不说，还是有钱）在这里，咱们就拿C区举例，这几个区里算是不错的，距离霍营地铁站1.5公里左右，08年的板楼，小区整理规模比较大，人车分流，老人孩子居住比较安全，有园林水系中间带大湖庭院，还有一个挺大的文体中心，平时运动健身在小区里都能搞定。

看电梯间楼道装修和房源，品质要比周边绝大部分二手房高一个档次。

不止是学区谈不上，大部分2居户型一般，生活配套有所欠缺，这也是这边的通病了，北侧临地铁铁路噪音大，出了门就是满目荒凉。

其实看了一圈，在整个西三旗，尤其是育新东这边房价都不贵，没有学区溢价。因为本就不是优质学区，也就不存在下降空间了，买了您也甭担心是买亏了。拿以上小区举例来说2020年9月，富力桃园的两居500—600W之间肯定能拿下，现在南向的房子基本在700W以上，这也就意味着，咱们这边的房价没降反而涨了；但是像建材东里这样的老旧小区，受限于小区本身品质问题，物业管理等因素，价格涨幅并不大，但是稳字当头。换句话说，无论这边是不是两区交界，海淀两个字就是金字招牌。

枯藤老树昏鸦，这里并没有小桥流水人家，初来西三旗，我一直在找一个合适的词语形容他，饱经沧桑，却又充满希望，随着以后商业，地铁，园区的规划，他逐渐也被赋予了新的生命力。