最难卖的三个楼层（史杨窗口期来临）

今年以来，楼市可谓波云诡谲，南京楼市亦不例外，4月以来南京已经经历了13轮调控，限购限售解禁、利率的出现历史性低点、限贷政策放松……

然而纵观买方市场，观望情绪依旧比较浓重，何时应该真正出手购房？应该买哪些地段的楼盘？成为萦绕在广大购房者心头的核心问题。

很显然，房地产早已告别普涨时代，眼下的房子不能乱买，置业需要专业人士的指导，为此本期地产非常道，我们采访了金陵星图的销售总监史杨先生，让他从近期购房时机，江北核心区与城南中心优势对比，以及金陵星图项目优势等几个方面具体谈一谈。

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新华楼市：您如何看待当下的南京市场？

史杨：今年的南京楼市，相信大家都有一个共同的感觉，下行趋势尤为明显。

作为05年入行，至今已经是拥有17年从业经验的地产人来说，我主要有两个观点，第一，今年的市场确实会比往年艰难一些，这是客观存在的；第二，这种艰难并不体现在房地产一个行业，而是由整个经济大环境、疫情、国际局势等多重因素导致，这种环境反而倒逼房地产的买卖双方朝着更加理性的角度去思考，并付诸行动做出改变，让未来市场朝着更加平稳健康的方向发展。

金陵星图销售总监史杨先生

从这个角度而言，2022年对于南京楼市来说反而是充满机会的一年。

就用江北市场的转变来说吧，前两年一提到江北，大家不约而同的会想到江核的“千人摇、万人摇”的震撼场面，如今这种市场现场没有了，大家就觉得市场冷了。

其实从我们地产人专业的眼光来看，如今才是健康合理的市场，细心观察近期南京楼市的相关数据，不难看出全市5月成交房源5618套，环比4月成交量上涨约10%，就我们金陵星图案场的一线销售团队也有明显的感知，随着疫情稳定以及政府多项利好政策的加持，南京楼市确实已经出现了复苏迹象。

眼下的南京楼市对于购房人来说是充满机会的！

随着销售端压力增加，竞争愈演愈烈，市场对各家房企提出了更高的标准和要求。

很多近一年拿地的房企在产品端的打造、营销端的打法、服务端的提升，相比之前都提升了很多，就比如今年城南中心上市楼盘，虽然价格3万 /平，但装修品质、建筑用材、园林设计诸多方面绝对可以比肩市场上的4万 /平楼盘，甚至是5万 /平豪宅。

加之限价政策的持续，今年购房者甚至可以用“两年前的价格”买到更好的产品，实在是一个不错的买房窗口期。

新华楼市：聚焦到江北市场，现在江核的火爆的程度不如从前了，这对于城南中心来说会不会是一个“出位”的机会？

史杨：这几乎是可以肯定的！首先需要明确的是，江核和城南中心都是处在江北国家级新区C位的两个板块，它们的发展对于江北楼市来说都是至关重要的。

但两个板块也有明显的不同！比如江核从诞生到如今已经走过7年，房价从最初的1万 /平上涨到如今的4万 /平，伴随着江核本身利好规划悉数官宣，未来的成长空间已经比较有限，购房者现在江核买房，其实已经是高位接盘。

城南中心位置图

而城南中心则不同，它比较年轻！

板块的各项利好和配套还正处在初期腾飞阶段，会不断为板块的价值赋能。近段时间城南中心的利好频传：南京一中、中华中学先后来到这里，使得城南中心的教育资源价值足可以与江核比肩；

2025年即将通车的地铁11号线堪称江北“换乘王”，在城南中心就设有3站，且线路最大换乘站点珠江南站就设在城南中心位置（金陵星图项目附近），足见城南中心板块的重要地位。

其次，从江核与城南中心的规划范围来看，两者也不一样！

传统意义上来讲，从定淮门隧道到长江五桥都可以被称作江北核心区，范围很大，但其中真正具备高价值的却只有中央商务区核中核。

而城南中心相对来说范围就没有那么大，规划定位上来说，它就是整个江北的城市客厅，地理位置上来看，它也处在江北新区的核心C位，且一边依托江浦老城区，另一边得力于新城腾飞发展，让城南中心无论从生活的烟火气，还是都市化的界面感以及地标级配套的浓度，都可以做到两者兼备。

城南中心实景图

再者，从江核与城南中心目前的房价水平来看，两个板块其实只有一街之隔，但由于区属政策不同带来的限价差异，让江核平均房价较城南中心高出4000元 /平。这个价差为向往置业江北头部板块的购房者提供了不错的窗口期。

其实从两年前，城南中心板块已经被众多购房者熟知并认可，之前的城南中心三剑客（滨江嘉品、望江悦府、正荣润棠府）可以说奉开必罄，非常火爆；

如今城南中心又经历了高速发展的一年，可以说地区的规划配套又明晰了很多，从规划等级来看城南中心足以比肩河西新城、江北核中核，这里同样是以大型的商业、产业办公、文化配套、大型地标等高浓度的配套设施奠定城市中心的地位，而这些配套有些已经兑现，有些在加速兑现中。

最后，从发展契机来说，今年5月10日，江北新区与浦口区调研走访座谈会明确提出，江北新区与浦口区要深刻认识到江北区域一体化的大势所趋，通过融合打破区域的发展瓶颈。这个表态无疑给市场发出了明确信号：江北新区与浦口区的一体化进程正式进入发力阶段，对于城南中心来说，绝对是一个“出位”的良机。

新华楼市：面对眼下的市场，以及城南中心的发展势头，您对金陵星图项目的信心如何？

史杨：那当然是信心百倍的！首先金陵星图它不仅位置处于板块核心，而且项目本身的规划和定位来说，它并不是一个传统意义上的住宅项目，而是一个86万方的文化综合体，而且是江北新区的封面作品。

金陵星图效果图

站在产品特殊性上而言，金陵星图这个项目在整个江北也是绝无仅有的，核心竞争力非常明显。

于购房者而言，选择金陵星图就是选择26种高浓度的生活方式，在这个86万方的文化综合体内部，我们建筑了南京目前唯一的复合文化中心，里面包含图书馆、科技馆、演艺中心、市民中心及规划馆等各种生活场景空间，让日后业主的生活五光十色、包罗万象。

金陵星图售楼处

约2.5万方的图书馆，意向签约中国中部最大的发行企业-皖新传媒，未来这座图书馆将打造比肩南京图书馆的先锋平台，也将成为江北乃至全市市民关注的网红打卡地。

约2.2万方的科技馆，意向签约天津滨海文投，将运用“互动讲解 科学实验 特色活动”科教模式，让每一个走进这里的孩子，在家门口就能亲身体验AI技术、天文科学的魅力。

约2.5万方演艺中心，规划有约1400座的歌剧厅、约400座多功能实验剧场以及其他功能空间，意向签约文化央企中演院线，为每位业主在家门口建造一座国际演艺殿堂。

而以金陵星图的社区为圆心，1公里范围内也有着无与伦比的顶级配套，商业方面南京首家大悦城、万达广场，以及年底即将开业的江北砂之船，交通方面，金陵星图与地铁11号线（建设中）珠江南站（拥有9个出站口）无缝连接，便捷通达全城；高端配套方面，丰大国际酒店、江北金陵酒店、南京瑞思丽酒店以及项目本身配建的一家酒店（目前正与洲际等几大品牌接洽），4大五星级酒店环绕；产业方面，与金陵星图一街之隔的千亿研创园，目前已经有上万家企业入驻。

千亿研创园

所以我们打出“浓缩南京一平方公里”的slogan是名副其实的。

而在我们金陵星图的产品方面，可以说无论建筑设计、立面表现还是社区景观、园林绿化方面都达到了豪宅级标准。

外立面整体采用玻璃与铝板，颜色为高级灰和亮银，整体南向窗墙比高达约0.45，给予室内更大的采光面积，社区景观上，运用“两环一心六园”共9大景观节点打造归家仪式感，同时还在社区中植入约300㎡森林星梦园、活力健身场、宠物乐园、会客平台等悦活空间，满足老人、儿童、成年人全年龄层业主的休闲娱乐需求。

金陵星图外立面效果图

户型方面体现出现了人性化和先进性，在装修上全部甄选全球知名品牌，力求品质感。

这种品质感首先体现在3米的室内层高上，可以说是妥妥的“豪宅级”层高，户型启用全龄化产品设计，89㎡小三房适合于年轻的刚需客群、113㎡三房适合于初级改善的三口之家，将近5.1米开间的横厅设计，同时LDK元素的完美运用，居住舒适度会非常高；139㎡三房就比较适合终极改善人群，横厅面宽做到了约6.6米，LDK的一体化空间能达到约50㎡，非常开阔，同时主卫双台盆，主卧全套房配备衣帽间等经典元素的植入，三口之家，甚至三代同堂的居住体验感都会很棒。

金陵星图样板间实景

装修方面，我们引入了如大金中央空调等一系列全球顶级品牌，标准颇高。

但是在价格上，只29528元/㎡，另加2500元/㎡的装修升级包，按照目前在售的89、113、139㎡，总价280万起即可上车，放眼全南京，高性价比显而易见。

从金陵星图的开发商品牌来看，由中国房地产TOP3企业融创地产与本土头部的银城地产以及融政地产三家联合开发，融创，在国内更是人尽皆知，已经连续三年获得克而瑞、亿瀚、中国指数研究院产品力TOP1的殊荣，而此次金陵星图的产品就是由融创操刀，无论是品质或品牌，皆有保证。

银城地产不用多说，成长于南京30余年，旗下已交付小区超过40个，品牌有口皆碑，旗下银城物业更是国内物业的头部品牌，未来将为金陵星图提供全方位服务。

融政，为南昌市政公用地产与融创中国上海集团强强联手成立并全心合作运营的独立地产开发企业，成立于2020年3月。迄今为止，南昌市政与融创中国，双方已携手8载，深入12大城市，耕耘超20个项目，由融政地产打造的无锡壹号院，荣膺2019亚洲最佳品质豪宅；同样出自融政之手的上海静安映，更是被誉为代言国际静安的创新名片项目。

所以无论从哪一个角度来看，金陵星图的潜力都是不可估量的。

然而，今年也有不少购房者以我们项目一街之隔的青奥板块，让我提提购房建议，其实个人认为，金陵星图所在的城南中心与邻近的青奥是有很大不同的，以城南河北岸的青奥板块从板块属性上来说是一个纯居住区，价值层级和重要性不及核中核，但近半年来由于新建楼盘比较多而引发了一波关注；

而城南河南岸的城南中心，前面也提到了，它除了拥有居住功能以外，它还是整个江北新区的城市客厅，还具备界面展示、旅游观光等众多城市功能，而我们金陵星图本身也是南京市2022经济社会发展重大项目，我们的复合文化中心在全市来说都是绝无仅有的，地标意义和一般的纯住宅小区相比，是有明显区别的，所以未来的价值也是可期的。

新华楼市：您认为眼下是南京楼市购房的窗口期吗，理由是什么？您会给到购房者哪些建议？

史杨：今年以来，伴随着国家层面对房地产行业的大力支持，南京对于楼市的政策面也变得比以往宽松了很多，利好政策频出的大背景下，无论是购房资格解禁、房贷利率下浮等各方面的优惠支持都比往年要好很多，个人认为这种历史性的利好，是每一个购房者都应该抓住的机会。

第二，今年由于市场竞争激烈，参与竞争房企在产品力打造方面将全面优于往年，购房者在今年买房，很容易用较低的价格买到更好的产品。

第三，在国际形势复杂、经济大环境紧张的背景下，国人的家庭资产保值增值的渠道已经越来越少，而不动产类的固定资产投资相比而言还是非常稳健的，抗风险能力也非常高。

第四，房地产作为国内经济的支柱行业，它的行业法规法则仍非常健全，对房企来说有着预售资金监管等全方面的法规约束，而且随着正向利好的持续释放，未来楼市大概率会出现回暖，只不过可能今年的回暖会稍微来的晚一些，这样来看目前也正是购房者抄底的好机会。

此时，作为购房者应该适当摒弃过分的观望情绪，走到售楼处感受一下真实的市场氛围，一方面便于在这个信息碎片化的时代，了解真实全面的楼盘信息，另一方面也可以更准确的判断出手时机。同时眼下购房者一定要去购买一些核心地段的地标产品，在楼市告别普涨时代之后，这一点非常的关键。

写在最后：

采访结束时，已接近中午11点，史杨先生接受我们的采访之后，便紧锣密鼓的进行下一步工作，整个案场在他的安排和调动之下，客户接待和带看等一些列工作正在有条不紊的进行中，听说当下下午就有大批购房者约好要来看房，正如史杨先生所说，现在南京楼市的人气还是很旺盛的，特别是一些热点楼盘。

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