南宁万科魅力之城三期（华润万象汇PK万科里）

随着城市的生长与迭代，居民生活水平逐渐提高，消费需求也在不断提升，富有多元化、便捷性特点的社区商业便凸显其不可替代的商业价值。从供销社到大卖场，再到商场与商业综合体，商业配套不仅在住宅用地的开发指标中比例增加，而且政府也开始重视社区商业空间发展。

社区商业是一种以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民、满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。主要表现为社区底商、社区商业街、社区商业中心三种形式。因此，社区商业也被誉为“城市最后一公里”的圈子。

时至今日，社区商业已从最基本生活配套小街铺，发展成为覆盖人们日常生活所需的零售、餐饮、娱乐和休闲多功能社区综合体。

现如今社区商业蓬勃兴起，房企也意识到现在不能单纯做住宅就可以的，一定要有商业配套。因此，各大房企开始打造自己独特的社区商业品牌，其中不乏华润置地、万科等标杆地产企业。

众所周知，华润打造的万象汇/万象城、万科打造的万科里均为社区商业，且布局南宁各大城区，同时也是比较突出的社区商业。今天小编将这两大社区商业做个PK，看看谁能成为南宁“社区商业王”。

Part 1

央企PK千亿房企，品牌实力难分伯仲

华润成立于1994年，主营房地产开发与商业地产的开发运营，经过27年的匠心发展，如今已然稳居销售排行榜前十，并占据中国商业地产的领先地位。作为央企，华润实力雄厚，被评为“最注重品质的城市运营商”。

作为房地产的领头羊，华润在南宁市场上开发有许多优质住宅项目，比如华润幸福里、华润二十四城、华润万象华府、华润置地中山府、华润置地西园润府等，且每一个项目自问世都备受瞩目，同时口碑都也很不错。

自2007年，华润置地入邕，不仅带来南宁豪宅的标杆——华润幸福里，高端商业代表——华润万象城，更是深度参与南宁城市更新，推进城市旧改项目，据了解，华润已建、在建的旧改项目7个，涉及旧改地超1.3万亩。说华润在主城“再造一个新南宁”都不为过。

而万科作为房地产的标杆，至今进入南宁已有10个年头，作为行业内第一个坚持走全装修道路的企业，拥有23年丰富的装修经验，在南宁开发的项目近20个，足迹早已遍布南宁六大城区，所出品的项目个个都受到好评，品牌实力不容小觑。

除此以外，万科物业更是成为中国物业管理行业的领跑者，不少业主买万科都是冲着万科优质物业的服务而来。所以万科的楼盘都自带光环，老带新、老业主的复购率都十分之高，这也证明了万科的品牌实力。

2012年万科正式进军南宁，首个项目是万科城，但是第一个入市销售的是万科魅力之城。陆续将自身品牌系列带入南宁，比如“DOLDEN”系列、高端产品系列、最TOP系列“翡翠系”等。

同时万科在南宁布局的10年里，业绩表现也相当亮眼，实现8年业绩连涨，这样的成绩单，说明万科的实力强劲，同时也得到市场认可。

当然，除了实力与口碑之外，华润与万科健康的财务状况也是当前购房者看好他们的重要原因。

据房企半年报和克而瑞地产研究数据，华润置地和万科均未触及“三道红线”，资金链稳定。

△数据来源于房企半年报、克而瑞地产研究院数据|图源地产国学会

Part 2

万象汇PK万科里，商业实力各有千秋

随着住宅市场的市场竞争加剧，商业地产的发展动力十足，社区商业也就成为了地产企业布局的要点。

在这条路上，有的冲劲满满，有的稳定前行，还有的努力求活。而华润和万科可以说是在南宁打造社区商业较为成功的两大开发商。

华润的社区商业是立足于商业板块的，在华润的视野里，购物中心与社区商业两者以“长尾效应”的逻辑形成互补，社区商业所满足的是每个人基础的生活消费需求。华润的商业地产分为万象城、万象天地、万象汇/五彩城和1234space四种。

万科早在2013年就以“城市配套服务商”作为自身的十年战略专心定位，并正式组建商用地产管理部，后又将这一定位延伸升级为“城乡建设与生活服务商”，足以体现万科在商业地产上积极探索的决心。目前万科社区商业产品线包括集中型社区商业、社区商业街两大类型，在全国布局三大社区商业产品线：万科广场、万科里、城市更新商业。

据不完全统计，华润打造的社区商业共计5个，分布于青秀、五象、江南、西乡塘四大城区，其中万象城、五象万象汇已开业，中山路万象汇预计今年12月开业，南棉路的北湖商业中心、江南万象中心目前尚未传出动工消息。

• 万象城、万象天地

定位为一二线城市的城市级高端购物中心，位于较好的核芯地段，体量大、业态全、辐射广，通过商住联动模式，将万象城对华润幸福里提供强大反哺能力。南宁万象城是全国已建和在建万象城中建筑面积最大的，同时拥有超千个国际国内知名品牌、百盛百货、Olé超市、奥运标准真冰溜冰场、沃美影院以及各国特色餐饮店等休闲消费购物娱乐设施。“国际品牌 快时尚”的整合资源能力，在南宁除了华润，还找不出第二家。

• 万象汇/五彩城系列

则是打造区域型购物中心，定位中端，一般布局在二三线城市，位于区域中心片区，周边以人口密集、周边大片住宅为主。五象万象汇是华润置地在邕打造的首个万象汇项目，开业当天就实现开业率100%。商家品牌多以居家类型的平价品牌为主，当然，作为周边全是大社区里唯一开业的大型商业，超市成为居民常去的地方。如今万象汇已开业有近3个月的时间，人气依旧不错，尤其是周末，人流量最高。

△工作日的万象汇，略微冷清

中山路万象汇是华润置地中山府的配套商业，目前绿网和外架已拆除，幕墙作业也已完成，但依旧有围挡。目前中山路万象汇还在招商中，原本预计今年年底开业的，据中山府置业顾问透露，其开业时间预估得到明年初。

△中山路万象汇实景图（来源：广西楼市）

同样，在南宁，万科商业仅开发万科里这一社区商业产品线，已布局青秀、五象、江南3大片区，打造有8个商业项目，其中5个在营项目，3个筹开项目，商业管理面积共计21万㎡。从2012年开业的魅力之城·万科里，到2019年就开业的东盟万科里、万科大厦万科里，再到去年开业的星光万科里、长虹路万科里，以及即将开业的金域中央万科里，和预计2023年开业的翡翠中央万科里。

• 万科里

属于社区，应首先立足于社区人群。万科里打造衣食住行全方位新体验的社群小商圈，以新型社区购物及活动体验增加客户粘性。因此，万科里的本质在于服务。其中，魅力之城万科里是万科商业落地南宁的首个项目。

• 万科广场

是万科商业旗下最高端的产品线，2016年印力集团并入万科，成为其唯一的商业平台，并运营万科原有的商业产品，其中就包括万科广场。从印力集团官网上了解到，万科广场是为家而建的家庭型购物中心。长虹路万科广场则是南宁首个万科广场，值得期待！

整体来看，华润和万科两大商业的定位、业态来看各有各的优势，作为两家商业地产领域的领先房企，在多方面呈现相似特征。华润涉足商业地产较早，再加上央企优势，在规模、租金、布局等方面具有一定的优势；而万科相比而言，在商业道路中稳中求进，在产品选址条件、产品线定位来看，都比较精准，未来商业实力和潜力不容小觑。

Part 3

人流量PK，谁将成为“社区商业王”？

社区的规模和档次，决定社区人口的消费力，同时，社区的消费客群数量，直接影响店铺的经营状况。

而，华润与万科的社区商业在各自区域中都有不同的人流量，甚至远超你的想象。

先来说说华润的万象城和万象汇。

南宁万象城规划面积28万㎡，2012年9月1日，开业当天就吸引了20万 的人涌入，开业第一年销售额就突破20亿。2019年销售额达到46亿，2020年更是突破50亿。目前，万象城已成为广西规模最大、最具影响力的购物中心，同时也是南宁的地标性建筑。

万象城与华润中心商务、住宅组成城市综合体，形成强大的磁场，吸引高端购房者、商务人士以及消费群体，带来超强的人气值，激活东盟商务，甚至弥补广西的高端商业空白。

△南宁万象城三期、广西华润大厦开业（来源：中国新闻网）

五象万象汇是五象新区最先开业的集中式商业，一举一动可以说是牵动着全南宁人的目光。2021年9月5日盛大开业，当天实现开业率100%，引入150余家品牌。据了解，五象万象汇当天进场的人流量超15万次，销售额大大超过预期。其实，五象万象汇能开业吸引如此大的流量，主要是由于五象新区太缺商了，在此之前仅靠龙岗的南宁万达茂这个商业综合体支撑，随着各大新建楼盘陆续交付，将近10万人入驻安家，商业则成为呼声最高的配套。

△五象万象汇开业当天人气（来源：广西楼市）

而即将开业的中山路万象汇同样成为南宁人关注的焦点，为何？首先得益于华润的品牌实力，众所周知，华润在南宁操刀的商业都是十分优质的；再者，中山路万象汇位于中山路的旁边，而中山路是南宁有名的美食街，不少外地游客慕名而来，未来这条美食街保留与否，保留多少，都是十分关注的。

万科的社区商业万科里，相比之下人气就没那么足了。

魅力万科里业态涵盖健身中心及幸福街市3大主力店，以及餐饮、药店、社区超市、便利店等一系列生活配套，为万科魅力之城的底商，且小区已交付，社区氛围浓郁，商业人气也比较旺。

东盟万科里以“东盟精致品位街区”为定位，采用三首层的设计理念，整体空间呈半开放式大都会风尚商业体。规划有餐饮业态、人文艺术空间、休闲娱乐业态。但从小编来到东盟万科里看到，目前多家店铺已关门，人烟稀少，尤其是白天，很难看到有人走动，餐饮商业越来越少 。

据悉，东盟万科里是万科瑧山悦的配套商业，且距离万象城、会展航洋城1-2公里，人流量都被分流至此，人气略显不佳。

长虹路万科里是南宁首个原创型IP——松鼠科迪的亲子主题购物中心，开业当天招商率100%，开业率98%，单日客流达7.08万人次，单日销售额达212万元。目前长虹路万科里人气依旧是不错的，近几年万科城、荣和悦澜山、联发君澜等多个陆续交付，片区居住氛围更浓，加上在建的写字楼、公寓，覆盖了近50万的潜在客群，长虹路万科里人气又怎会不好。

值得一提的是，长虹路万科广场将与长虹路万科里组合成“双子MALL”，共同构建全场景式商业生态圈，规划多元业态，搭建更丰富的生活、交流、娱乐、购物社交场景，满足不同人群的生活所需。且长虹路万科广场体量也比长虹路万科里大，达7.6万㎡，打造有全新原创IP——独角兽。目前正在招商中，项目正在进行内外部装修，相信明年就能与大家见面啦！

△长虹路万科广场实景图

△左：长虹路万科里，右：长虹路万科广场

星光万科里则被其他商业前后夹击，占地3.2万㎡，总建筑面积约9.8万㎡，以小而精为主，日常的商业业态均包含在内。但周边多为老旧单位小区，前有朝阳商圈，后有淡村路、平西夜市，人气则没有长虹路万科里那么旺，但商业覆盖率也不低。

万科大厦万科里周边都是写字楼，商业上人气一般，部分门店已倒闭；金域中央万科里同样也是“夹缝中生存”，旁边就是宜家家居，人气都被聚集于此，未来人气难说；翡翠中央万科里或将好一些，周边新盘都在建设当中，且带有的商业均为底商的多，体量不大，待未来翡翠中央万科里投入使用或将成为片区人气商业。

由此来看，华润的社区商业人气更好，且商业体量大，不仅吸引周边居民前往，更吸引其他城区的居民到此吃喝玩乐购，这一局，华润胜出。

写在最后

社区商业不仅仅是满足社区居民简单购物、餐饮的场所，而且还要发展成为满足周边居民商业、休闲、娱乐、社交、学习甚至工作的综合型平台。

华润在这一点上做得确实比万科好，从消费定位、体量大小来看，既做到小而精，还丰富全面，打造的每一个商业项目都能成为板块的标杆。

当然，万科的社区商业也不是没有优点的，比如长虹路万科里的IP形象——松鼠科迪就非常的独特，具有自己的特色，以及星光万科里定位星光大道上的文化生活剧场，也是南宁剧场的升级商业配套，晚上、周末人气也是不差的。

社区商业要想成功出圈，品牌实力是后盾，除此以外，社区商业作为附属于传统住宅的产品，开发商在前期规划建设阶段和后期运营管理阶段，应结合客群市场需求，重视整体规划，找准定位，合理布局商业业态。

未来两三年内，华润、万科依旧有不少商业投入使用，值得期待！

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