最强板块最新消息（上海3年来成交量最为坚挺的）

对于广大购房者来说，在买房时首先考虑的一定是房源所在板块究竟如何，不管房源品质多高，户型多好，最终都要落脚到对于板块的审慎判断，因为板块决定了房价的底线，也决定了购房者的生活体感，不同的板块，对于房主生活便捷度以及资源的享受是完全不同的。

判断板块的好坏，有一个最粗暴的办法，就是看看哪些板块的成交量最为坚挺，排名靠前的一定是资源各方面大家都认可的，且有较大升值潜力的板块。

我们分别对2017、2018、2019年各大板块的成交套数进行统计，将该数值和各板块的物理存在套数（即没有挂牌的套数和已经挂牌的套数总和）进行相除得到比值（即为通常意义上的换手率），对该比值进行排名，可以得到每年的成交量较为坚挺的板块。

最终，我们将该板块3年的排名进行平均值的计算，得出综合排名，从而得出3年来成交量最为坚挺的“四大金刚”板块，按照名次分别为：

1、陆家嘴

2、三林

3、金桥

4、彭浦

我们也发现上述各板块内成交套数TOP10小区的一些共性和特点：

1、从套均面积来看，约74%的小区套均面积小于70㎡，可见购房者在购房时还是倾向选择小面积户型；此外，也大概有8成的房源为2000年之前建造的老小区，可见老破小还是最受欢迎的房源。

2、从房屋的属性来看，主要有两类房源最受欢迎：

第一类是对口顶尖学区房的房源，这类房源一般面积都较小，年代较久远，但就是由于对口了好学校，对于家长们来说，拥有至高无上的性价比，预算有限的家庭首选肯定是这类学区房；当然也会吸引部分投资客投资，典型的为陆家嘴和金桥板块的房源。

第二类则是借助了板块所处的地理优势，拥有密度极高的地铁配套和公共交通系统，虽然规划上与同区域的其他板块相比稍显逊色，但是拥有价格优势，所以也吸引了很多购房者纷纷前来，典型的为三林及彭浦的房源。

在此次监测的过程中，我们也发现了一些在2017年、2018年换手率较低的小区，但是在2019年反转逆袭，典型的板块包括：

1、赵巷

2017排名：112名

2019排名：第4名

在2017年排名为112名，成交套数仅为612套，而到了2018年和2019年，名次分别为第5名和第4名，成交套数分别为1980套和1958套，实现华丽丽的大跃进。

其实赵巷的逆袭从规划中可见端倪：在“十三五”时期布局未来战略性新兴产业发展的新引擎，高起点建设上海市西软件信息园，核心区选址徐泾下一站——赵巷。

总用地面积达1.5平方公里的赵巷商业商务区未开发土地转为办公为主、商业为辅，到2020年，园区将实现从业人员8万人，到2025年则将实现从业人员15万人，成为上海西部、虹桥的增长新引擎与需求中心。

赵巷将从以奥特莱斯、米格天地、吉盛伟邦三大百万规模商场为代表的长三角购物目的地全面转型为虹桥科创中心。

2、罗店

2017排名：117名

2019排名：第5名

2017年排名为117，成交套数769套；2018年排名54，成交套数1248套；到了2019年，排名第5的位置，成交套数1874套。

根据上海2035规划，罗店在升级为中心镇后，将打造综合发展型罗店城镇圈：以罗店镇为中心，辐射罗泾镇和月浦镇，规划常住人口46万人。新规划罗店城镇圈将大力改善交通、生态状况，并加速人口向罗店镇聚集。

此外，今年罗店板块好几个新房的入市热销，也是助推其二手房成交火爆的原因之一。

3、浦江

2017排名：65名

2019排名：第11名

2017年浦江排名为65名，而到了2018年为14名，今年排名11名，成交套数3619套。

浦江板块今年走红，和几个新盘的热销不无关系，此外，浦江北的在建项目 环评落地项目非常多，而距离前滩只有3公里路程，距离前滩南三林滨江又只有2公里路程，随着上海南部的逐步开发，浦江在未来若干年之内长期受益，不少购房者也可能因为前滩的辐射而选择浦江。

下面小编对四大金刚板块进行简要分析评价：

第一名：陆家嘴

1、交通

地铁方面，有2号线、4号线、6号线以及9号线，此外，在建的14号线也将设立陆家嘴站以及浦东南路站，通过这5条线路可畅达全市任何地方，几乎没有什么死角。

公交主要方向：浦西黄浦，延安路沿线，虹口杨浦内环，陆家嘴，洋泾金桥，塘桥南码头，世博上南，北蔡等。

自驾从陆家嘴到达浦西方便快捷，延安东路隧道、人民东路隧道以及复兴东路隧通达市中心的外滩、豫园等板块；新建路隧道则抵达虹口北外滩。板块往南不远处则是南浦大桥。以上均在3公里左右！

陆家嘴从地理位置和战略地位上来说是上海绝对的中心，交通路网四通八达，基本不用纠结什么交通。

2、商业

陆家嘴的商业最没啥说头，因为大家都太熟悉不过了，除了大量高耸入云的甲级摩天办公楼及五星级宾馆之外，也拥有世界级的东方明珠塔、国际会议中心、金茂大厦观光层、环球金融大厦、陆家嘴中心绿地等等，绝对是上海最顶级的配置。

购物方面也是群雄争霸，包括上海陆家嘴中心L MALL、正大广场、国金中心商场等大型品牌商业体满足中高端人群的需求。

3、学校

陆家嘴板块的一大特色就是拥有好几所公认的好学校：

福山外国语小学

对口小区有梅园三街坊、梅园六街坊/林山小区、松林小区、福山小区、福沈小区等。

明珠小学A区

对口小区有泉东小区、朱家滩小区、泉东二小区、奥园等。

明珠小学B区

对口小区有潍坊六村、潍坊七村、潍坊九村、潍坊十村等。

竹园小学张杨校区

对口小区有福山商务公寓、福竹小区、锦城大厦等。

浦明师范

南泉路以西，浦电路以北小区，包括潍坊六，七，九，十以外的村房。

近3年成交套数TOP10小区

数据来源：res数据系统

近3年来排名前10的小区都是2000年之前的小区，除了梅园五街坊扣克扣套均面积刚过50㎡外，其余小区的套均面积都低于50㎡，也就是传统意义上说的老破小。

比如潍坊村房为80年代老破小，基本是番号越大房龄越新。除了6，7，9，10为明珠B学区外，其他均对口浦明师范。6村，7村，5村是连在一块的，离地铁距离相对远些，1公里左右。

潍坊九村约40㎡1室户，单价约10.6W/㎡

潍坊九村约40㎡1室户内部实景图

板块总结

1、 潍坊等小户型学区房是极品中的极品。30多㎡的小套，首付百来万，无论对于刚需还是投资来说，门槛还是较低的。只要有学区房保平安，学区政策不变，挂户口的接盘需求就不会断，这样的学区房永不落幕。

2、像潍坊这种学区房周边高级办公场所环伺，意味着租金高，不管你是整租给刚来沪上的金融民工，还是拆租给对面小餐饮的小二，回报都不会让你失望。

第二名：三林

1、交通

地铁方面，板块内拥有6号线的华夏西路站、11号线的三林站、三林东站。三林身为中环外板块，3站换乘范围拥有5大轨交的配置，已在浦东问鼎。

三林轨交密度很高，公交也有不少，只是路线多偏向上海南部和浦西市中心。

因为轨交便利，路网发达，去徐家汇、张江、陆家嘴、人民广场、新天地、静安寺等主要办公区都可以控制在半小时左右的地铁或车程。

2、商业

中房金谊广场是三林人气较旺盛中型商业综合体，业态偏中低端，此外商业还有三林印象城以及三林东地铁上盖商办综合体中房晶华等。

3、学校

无优质学区，次新对口的尚博实验，也不比三林镇中心好多少。

4、规划

远期：上南路三林城中村改造项目是上海市重点旧改项目工程之一，该项目除去动迁安置房用地外的商品房用地共505亩，将建造成为中环商务区。

近3年成交套数TOP10小区

数据来源：res数据系统

三林的动迁盘和商品房，套均较小，房型紧凑。比如动迁多为70平两房，85平三房，在上海动迁房里，尤其是市区动迁房里，是非常鲜见的，完美限制了总价。

杉林新月72㎡2室户 房型 总价约388万

商品房很多都是90㎡的2 1户型，120㎡的3房2厅2卫，由于偷面积的原因，实际套内也并没有局促，舒适度也较高。

板块总结

1、三林算是上海地理正中心，地铁密度高，大多数CBD通过坐地铁半小时左右就能到达。后续规划19号线，22号线，都将在三林设站，将进一步提升了交通便捷度。对于白领来说，这样的交通配置即使换工作地点了也不用担心。

2、根据2040年规划，前后滩被划进中央活动区。目前的三林只是个近外围区域，一旦前滩预期落地，三林就是紧贴市中心的板块，将发生质的改变。

3、大板块内的优质学区的覆盖面太小，三林城更是无学区可念，这也是三林板块较浦东其他板块较弱的原因。

第三名：金桥

1、交通

6号线的巨峰路站、五莲路站、博兴路站、平度路站，12号线的巨峰路站，9号线的平度路站、金桥站以及规划中的21号线金桥站均在板块内，轨交出行可谓极度便捷。

板块内的公交不计其数，公交系统非常发达。主要行驶方向为陆家嘴、杨浦大桥五角场、川沙、外高桥等。

驾车出行的话可通过张杨路、杨高路主干道直达浦东中部与南部；中环和军工路隧道就在板块边上，车流量也可接受。

2、配套

金桥开发较早，周边配套已经非常完善。

拥有张杨路金桥国际商圈、五莲路地铁站的文峰广场、金桥大拇指广场等大型商业，其他超市和沿街店铺就更加数不胜数了。金桥的商业密度在整个浦东都是比较高的，生活非常便捷。

3、学校

板块内也拥有上海大家公认的较优质的学区资源：

竹园小学沪东校区

主要对口小区：沪南小区，同方锦城，中星长岛苑，船舶新村等

福山证大校区

主要对口小区：证大家园，双桥小区等

4、规划

中期1：碧云玖零旁的日本三井旗下大型商业啦啦宝都正在建设，建成后将进一步带动金桥中环外的商业氛围。

中期2：在金桥出口加工区还规划了华建集团的“第五中心”商务项目，该项目内规划有260米高楼，将刷新金桥板块天际线。

远期1：2025年地铁规划，21号线杨高北路站，凌河路站，金桥站，金港路站，都在金桥板块内；通过21号线，金桥与张江实现轨交路网对接。

远期2：根据2040年城市副中心规划，上海将有9个主城副中心、5个新城中心和2个核心镇中心，在中心城内继续提升五角场、真如、花木3个副中心的功能，并新增金桥、张江2个副中心。

近3年成交套数TOP10小区

数据来源：res数据系统

排名前10的楼盘大多为2000年以前的楼盘，均价基本在4.5万-5.5万/㎡左右，户型面积约为60-70㎡左右。

值得注意的是证大家园，为学区房，而且是2000年后的房源，所以可以看到挂牌均价非常高，而且套均面积为107㎡，仍然位居第三的位置，可见部分实力买家为了孩子和生活质量，还是会选择大户型房子。

证大家园约100㎡3室户 客厅

板块总结

1. 建议选盘以700万左右总价，6万左右单价为标准；金桥整片的商品次新房呈同质化，典型的优点就是宜居。房型和小区环境都没有什么大的瑕疵。

2. 大金桥逼格提升到城市副中心后，房价是否会升至与“花木、五角场、真如、及同为新晋大佬的张江”相同的水平，还将根据后期各方规划落地的情况来看。

第四名：彭浦

1、交通

该区域主要的交通方式为公交与地铁1号线。

1号线的彭浦新村站、共康路站均属于彭浦板块。从站点出发到达人民广场在半小时左右；到达区域中心大宁，也基本在15分钟以内。

板块的公交繁多，主要线路包括46路（大宁、人民广场），745路（虹口足球场），951路（曹家渡），95路、741路（火车站），206路（南京西路）。

2、配套

板块内的商业主要依赖沿街商铺和华联吉买盛，曾经热闹非凡的彭浦夜市已经关闭整顿，目前板块内无大型商业综合体。但就在板块附近有宝山的万达广场，也是给彭浦板块增色不少。

3、学校

板块内没有传统意义上的公办1梯队，2梯队，板块内的学区概念较弱。唯一小有名气的是彭浦新村第一小学。

4、规划

近期：第二条南北通道正在修建，佳程广场等待开业，老破小区原拆原建。

中期1：在新静安的“十三五”规划中，提到将建立“彭浦-灵石”区域中心。

中期2：原闸北的规划重点“市北高新”在十三五内也将进一步加强，该区域空地较多，未来有较多的发展空间。

中期3: 19号线安汾路站，一旦第三次环评确定位置，将利好临汾街道倚靠宝山高镜镇的小区。

远期：共和新路以西的小区贴着大场机场，该址已规划为重大公共活动储备用地，未来将建造什么相信很多人都有耳闻。

近3年成交套数TOP10小区

数据来源：res数据系统

根据数据统计显示，近3年来彭浦板块的成交量靠前的绝大多数为2000年之前建造的老小区，这类小区套均面积在50㎡以下，挂牌价大多在4.5-5万/㎡左右，所以对于刚需族来说，这样优越的地理位置和交通配套，还是有较大的吸引力。

比如康平小区是80年代的小区，离地铁站1公里以内。小区大修过，已经独立厨卫，环境也比较整洁。户型大多为正气全南。

康平小区约44㎡2室户 卧室

榜单上有部分房源的房龄较新，比如和源名城、粤秀名邸，在2010年建成，相对应的挂牌价和老小区相比高出了许多，房源很多都是70㎡以上的户型，居住体感较舒适。

和源名城约76㎡2室户 客厅

板块总结

1、彭浦新村在很多老上海眼里是“下只角”，可是自从有了静安光环加成后，其实质也发生了巨大变化。到市北高新仅5分钟，到大宁仅10分钟，到人民广场基本在半小时左右，优良的区位优势伴随着新静安“一轴三带”规划的落地会愈加凸显。

2、虽然板块房源经过了一轮补涨，但总体来说均价仍然落后于同区位的其他板块，尤其值得注意的是临汾路阳曲路周边小区，补涨没到位，随着地铁和板块的发展，升值空间可以期待。

3、由于新静安的辐射对宝山的影响较弱，而且共康并不是宝山的战略规划重点。但目前彭浦与共康两处价格相当，从这个角度来看，小编更推荐离中心较近、小区翻新过、预期看涨的彭浦新村。

尾声

看了这么多，其实选择板块最重要的就是考虑三大因素：

第一，板块交通配套密度高

第二，有较为优秀的学区资源

第三，板块未来规划赋予板块的较大的升值能量

其他附加值包括商业配套、环境因素等，但不是最重要的。大家在买房时，也可参照这三个因素对板块进行评定。

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